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踏入重庆寻“价”,这些新城还值得投资么?

土地情报 2017-03-14 09:21:25

伴随着城市化进程,大城市在逐步成长的过程中,由于受到土地、环境等资源的制约,开始向外扩散,各类形形色色的城市新城就逐渐诞生了。根据《不列颠百科全书》中对“新城”的定义,其目的在于通过在大城市以外重新安置人口,设置住宅、医院和产业,设置文化休憩和商业中心,形成新的、相对独立的城市空间。目前重庆市正在重点建设的新城就有数十个,诸如悦来新城、空港新城、蔡家新城、龙兴新城、鱼嘴新城、茶园新城、界石新城、龙洲湾新城、华岩新城、西彭新城和西部新城等。

图:重庆新城分布图

来源:西南地产研究整理

而与这些大规模建设中的新城相对应的就是这些区域近年来大量的住宅用地出让。2012—2016年,重庆主城区共计出让住宅用地5835.61万平方米,同期悦来等9座区域新城出让住宅用地合计2954.49万平方米,占主城区全部出让住宅用地面积的50.63%,这还是在其中一些新城建设已经开展多年的情况下取得的数字。 

2012-2016年各新城出让住宅用地面积占重庆主城区出让住宅用地面积比

来源:中指数据http://fdc.fang.com/creis/

由于重庆主城区被两江划分为三地,没有一个明确的东部区域的概念,再加上城市重心向北发展,故而本文重点选取两北、一南、一西四座新城进行讨论。

悦来新城:

会呼吸的海绵新城,样貌日渐洋气

悦来新城是一座集国际商务、会议展览、文化创意和休闲游乐为一体的商务中心城市,2015年4月,又与另外15个城市共同入选“海绵城市”建设试点城市。“海绵城市”可以简单的理解为,城市能够像海绵一样,在适应环境变化和应对自然灾害等方面,具有良好“弹性”,下雨时吸水、蓄水、渗水、净水,需要时将蓄存的水释放并加以利用。

悦来新城现阶段依靠轨道交通6号线来拉动与主城中心区域的连接,今年即将开通的10号线也将助推悦来新城的房价。

此外,根据《重庆市城市轨道交通近期建设规划(2012-2020年)》,轨道交通13号线起自国博中心,终到大学城虎溪,是规划中的另一条地铁。

悦来新城目前在售项目套内均价约12000-20000元/㎡左右,房价从2016年10月开始逐步上涨,春节后趋于平稳,现阶段该区域市场在售房源较少。目前一套90㎡的房子大概需要100万左右,区域内有包括首地江山赋、融创国博城、棕榈泉悦江国际、北大资源悦来等项目在市,预计未来将有较多房源陆续推向市场。

值得注意的是,2016年重庆主城区土地市场成交总价前十的地块中,悦来组团就占了两宗,分别是由融创中国和北京城建以18.2亿和29.8亿摘得,楼面价就达到5718元/㎡及5383元/㎡,据此推估,该区域未来建面价格有望突破12000元/㎡。

图:2016年悦来新城住宅用地成交分布图

来源:中指数据http://fdc.fang.com/creis/

西部新城:

大学城产业园两手抓,两手都要硬 

西部新城是距重庆主城最近、面积最大、基础条件最好的都市拓展区域,也是重庆主城西进的主要载体。近年来,通过大学城师生、微电子产业园及铁路物流园从业人员的不断导入,人才集聚效应初显。

轨道交通1号线是西部新城现阶段唯一通车的地铁,由大学城自西向东通往渝中半岛,未来向西可延伸至璧山区。根据《重庆市城乡总体规划》,西部新城还规划有轨道交通13号线大学城至国博中心,17号线西永至江津。受惠于此三条线路,西部新城将会形成通往东西南北四个方向的轨道交通,将大大加强与其他区域的联系。

西部新城目前在售项目均价比悦来新城要低不少,虽然两者均与核心板块有一定距离,存在较大的区域抗性;但是由于城市向北发展的大势所趋,加之国博中心和中央公园等重点配套的完善,后者比前者赢得了更多资本的追逐。

即便如此,西部新城仍手握两大王牌。由于大学城对学生人口的强大聚集力,以及西永微电子产业园的成熟,西部新城经过十多年的发展,购房需求得到较大释放,房价也应声上涨。2016年万达文旅城强势入驻以后,又掀起一波投资热潮,价格直线蹿升。

数据显示,大学城板块住宅套内均价约7500元/㎡,而西永板块套内均价则超过9000元/㎡。这是在去年底全市房地产市场火热的大环境下和区域内万达文旅城开幕的双重利好作用下的结果。随着区域自身发展的不断完善和与主城距离的拉近,西部新城将会吸引更多人口前往置业。

图:2013-2016年各季度西永、大学城板块均价

 来源:中指数据http://fdc.fang.com/creis/

茶园新城:

从荒僻孤地,到炙手可热 

2013年6月初,南岸区政府驻地从南坪城南大道迁至茶园新城长生桥广福大道,此举对茶园新城的助推作用可谓立竿见影,至少从三个方面明显提升茶园新城的“气场”:产业带动明显、人口集聚明显、商业释放明显。

茶园新城目前已成为全市物流中心、综合枢纽和对外开放的重要门户,而且还是先进制造业集聚区。重庆大部分手机制造业均布局于此,工信部电信研究院分院、国虹科技、重邮信科等电子信息公司也将入驻,电子通讯产业也是蒸蒸日上。

轨道交通6号线的一端是悦来,另一端则是茶园。茶园新城未来还将会有6号线茶园延长线,以及8号线的覆盖。现在乘坐6号线从茶园新城到渝中区小什字只需十几分钟,大大缩短了上班族的通勤时间。

茶园新城良好的道路规划、便捷的轨道交通c、先进的制造产业以及相对南坪、南滨路等区域更低的房价,都是吸引重庆南部刚需和改善型置业者的重要原因。目前金科、鲁能、奥园、中交、中铁建等大型房企均已进入该区域,并且已经或将要推出自己的街区商业。茶园新城已成为主城面积最大、数量最多的别墅项目集中区域,区域内的普通住宅套内均价也已飙升至8500-9000元/㎡。鲁能领秀城项目是高居2016年重庆主城住宅销售套数项目榜第二位,成为仅有的两个销售套数过3000套的项目之一;而排名第一的融创欧麓花园城项目亦属于茶园-鹿角板块,茶园新城火热程度可见一斑。

图:2016年主城区成交套数前十项目

来源:中指数据http://fdc.fang.com/creis/

蔡家新城:

起了个大早,赶了个晚集 

人们印象中,蔡家新城的规划是先进制造业与现代服务业基地、两江半岛宜居新城,着重发展先进制造业及服务业。而蔡家、悦来、礼嘉、水土四个区域中,蔡家也是最先开发的,但是经过十多年的建设后,蔡家新城目前的现状却不尽如人意,是四个区域中地价与房价最低的地方。

轨道交通6号线途经蔡家3站(蔡家、曹家湾、向家岗)至北碚老城。而根据规划,轨道交通13、15、16号线均会经过蔡家新城。以公共交通资源来讲,蔡家新城还是占有先机的。

客观上讲,蔡家新城靠山面水,又有温泉资源,完全具备成为市民周末休闲目的地的条件;而依靠现有的工业制造能力,结合时下互联网的大趋势,很适合发展无人车、智能制造等产业。坐拥如此突出的自然资源和产业优势,蔡家新城本有机会打造成媲美江浙的特色小镇,但实际情况却是优势不突出,定位空洞、混乱,发展缓慢无重点,给人留下踟蹰不前的印象。而生活及商业配套方面,蔡家新城仍没有大型连锁超市、百货、娱乐等商业,蔡家公园一期建设完成快四年了,二期却久无动静,佳程广场早已停工烂尾,所谓的大型医院两江医院也已变更为汽博,红星美凯龙建设也没有任何消息。对于生活在蔡家新城的居民来说,生活并不是很方便。

2016年12月,前后相距不到十天,蔡家、礼嘉、悦来三个区域都有地块推出,万科在蔡家拿地的楼面价是1400元/m2,融创在悦来拿地的楼面价是5700元/m2,龙湖在礼嘉拿地的楼面价是7400元/m2。若以地理位置论,三者中两两直线距离均不超过6公里,自然条件的落差真像土地价格的差距这么大吗?问题到底出在哪里,确实耐人寻味。

图:蔡家新城位置示意图

来源:西南地产研究整理

结语:

几家欢喜几家愁,房价才是晴雨表

各个新城发展情况不尽相同,房价的起伏也有明显区别。悦来新城以改善型楼盘为主,随着区域成熟度提升,房价上升较为明显;西部新城主要由大学城、西永微电子产业园和西部现代物流园等功能片区构成,人口基数有一定保证,房价较为稳定;茶园新城作为城市副中心,也是承接南城居住人口的最大聚集地,房价稳中有升;蔡家新城由于配套不足,人口导入有难度,房价相对平缓。

根据2017年1月份重庆板块住宅成交均价来看,悦来板块8157元/㎡,西部板块7285元/㎡,茶园板块7038元/㎡,蔡家板块6213元/㎡。

图:2017年1月四大新城住宅成交均价

来源:中指数据http://fdc.fang.com/creis/

2016年是又一个5年规划的开始,经历了“十三五”开局之年的发展和变化,这四座新城显然已经拉开了一段距离,房价数字的高低,或许正默默叙说着各自的苦与甜。

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