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解读:并不起眼的漳州土地怎么突然就这么值钱!

土地情报 2017-03-13 10:12:56

歌词“被青春撞了一下腰”大意是说青春时期经历的一些事情,让人感触很深,而且不是能用愉快或者不愉快这样一个词语能够形容的。今天的小城漳州正好处于这个状态:城市复兴的按钮已经启动,但企业和居民都开始要承受各自的压力了……

3月9日,漳州临厦片区首场土拍:溢价率均破百,楼面价刷新漳州港纪录。在3月9日刚刚举行的漳州龙海2017年首场土地拍卖会上,漳州港2017P01和2017P02两幅商住地块最终均由厦门住宅取得,楼面价均破9000元/平。其中,2017P01地块以总价13.1亿元成交,楼面价9370元/㎡,溢价率108%;2017P02地块以总价10.7亿元成交,楼面价9450元/㎡,溢价率110%。从区域上来看,地块所在的区域并不是在漳州开发区内,为邻近区域。

表:漳州龙海3.9土拍成交情况

3月10日,融信刷新市区土地成交纪录。继龙海市(漳州县级市)3月9日成功出让六块土地后,3月10日漳州市区首次土地拍卖拉开帷幕。作为新年首秀,拍卖吸引了保利、世茂、碧桂园、融创、融信、万科、中梁、中骏、禹洲、国贸、恒大、联发、住宅、三盛、舜弘、建发等17家全国性品牌开发商到场。经过激烈的角逐,最终由融信以总价16亿元竞得,楼面价10897元/平方米,溢价率159%,打破了市区2016年初诞生的8919元/㎡的楼面价纪录以及总价纪录。

表:漳州市区3.10土拍成交情况

中指点评:全新的房价体系迎来全新的地价体系

本次开年土地首拍热度较高的原因主要有以下几个方面:

第一,部分厦门企业拿地需求外溢,部分企业继续深耕漳州。厦门房企开始加大布局临厦片区,这可能是由于受限于厦门本土拿地需求无法满足,不仅是购房需求向厦门周边城市外溢,企业的拿地需求也在向周边同步外溢。另一方面,夺得市区优质地块的融信在漳州已深耕多年,已开发多处楼盘,形成了良好的口碑。

第二,企业、居民对城市未来发展信心大大提高。2010年福建省明确提出全面实施海峡西岸城市群发展规划,推动城市联盟,构建福州大都市区和厦漳泉大都市区引领发展的格局,这一思路又被写入了2011年发布的《福建省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》,2011年,同城化进程的大幕正式拉开。随着“厦漳泉”同城化进程逐步加快,一个联动性更强的城市圈似乎已经出现在人们的脑海中了。东临厦门、南与广东交界的漳州开始启动交通引擎实现城市的飞跃。厦漳跨海大桥、厦漳城际轨道交通建设、厦漳隧道、厦漳同城大道……打通交通要塞各项规划的发布、实施直接提高了企业对城市未来的发展信心。

当前,福建经济增长极仍在闽南“厦漳泉”地区,而厦门基于产业结构偏向于旅游及服务业,工资过低及房价过高将造成高层次人才流失,用工及用地成本过高将导致制造业撤离,加上福建务工及旅游人群涌入,更加速厦门地区的教育、交通、市政及公共设施等资源的稀缺。而漳州紧邻厦门,完全可以承接厦门制造转移。从数据来看,从2011年开始,漳州与厦门在整体经济水平的差距上开始逐步缩小。地区生产总值的这种缩小正是城市社会经济区位开始出现转折的综合体现,同城化对漳州来说确实是一次机遇!

第三,商品住宅去化良好,新房市场整体去化压力并不明显,企业补货意愿强烈。福建省统计局数据显示,2016年全省商品住宅库存去化效果显著,特别是福州、漳州、莆田去化效果明显,住宅待售面积减少量均超过50万平方米。从实地对典型楼盘的走访来看,近期大部分楼盘均已售罄,仅有部分楼盘有少量剩余房源。新房市场整体去化压力并不明显。此外,同城化使漳州环厦门圈承接厦门楼市外溢需求十分明显,刚需、投资置业动力十分强劲。而此次龙海港尾镇地块邻近漳州开发区,在交通和部分配套上均可共享,也具备临厦优势。

第四,近期房价补涨,地价也相应补涨,企业对地价的接受度被大大提高。水涨船高用于形容此次的土拍十分贴切,由于土地直接构成了住房核心成本部分,地价与房价存在着十分密切的互动关系,与厦门相比,漳州房价已平稳运行多年,近期房价的补涨自然会带动地价相应的上涨。

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