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重磅!北京启动存量住房交易“带押过户”模式

房天下   2023-03-31 14:21

[摘要] 即日起,北京个人二手房交易中,买卖双方可以自愿选择使用“带押过户”服务。

3月31日,据银保监会官网,北京银保监局、人民银行营业管理部、北京市规划和自然资源委员会、北京市住房和城乡建设委员会联合发布了《关于推进个人存量住房交易“带押过户”有关工作的通知》(以下简称《通知》)。即日起,北京个人二手房交易中,买卖双方可以自愿选择使用“带押过户”服务,经原贷款银行同意,交易时不必先结清前一笔贷款,可通过“带押过户”模式,办理房屋过户和抵押登记,由新贷款银行直接向卖方和原贷款银行支付资金。

根据《通知》,北京在全市推行的二手住房交易“带押过户”业务的使用,需要同时满足四个方面的条件:

一是本市个人二手房交易

二是买方必须是全款或者办理的是个人住房商贷购房;

三是卖方未结清的贷款必须是商贷,或是已经还清公积金贷款部分的组合贷;

四是所交易的住房在辖内商业银行仅存一次有效抵押。

根据《通知》,申请“带押过户”,买卖双方的贷款可以是同一家银行,也可以是不同的银行,或者买方为全款购房时也可以使用“带押过户”业务。对于买卖双方均为贷款的,如果买方首付款和贷款金额之和不足以结清卖方贷款、卖方需向贷款银行补齐差额部分。首付款将打入监管账户,在确认“带押过户”完成后,银行会将首付款和贷款划至买房的贷款银行账户,解除原卖方贷款的抵押权,并将剩余资金转入卖方本人收款账户。如果买方为全款购房的,卖方贷款银行则将用购房款结清贷款,解除抵押,将剩余资金转入卖方本人收款账户。

重磅!北京启动存量住房交易“带押过户”模式

通知全文如下:

关于推进个人存量住房交易“带押过户”有关工作的通知

京银保监发〔2023〕45号

各相关单位:

为持续优化营商环境,进一步提升不动产交易、登记和金融服务水平,根据《中华人民共和国民法典》及《自然资源部国家税务总局中国银保监会关于协同推进“互联网+不动产登记”方便企业和群众办事的意见》(自然资发〔2020〕83号)等相关规定,现就推进本市个人存量住房交易“带押过户”有关事项通知如下。

一、适用情形

符合《自然资源部中国银保监会关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》(自然资发〔2023〕29号)要求,且同时满足四方面条件。(1)本市个人存量住房交易;(2)交易住房在辖内商业银行设立且仅存一次有效抵押;(3)交易卖方未结清贷款为个人住房商业贷款,或已还清公积金贷款且无相应抵押登记的组合贷款;(4)交易买方全款或办理个人住房商业贷款购房。

二、办理流程

(一)签订买卖合同。买卖双方自行或在中介机构撮合下达成房屋买卖意向,签订房屋转让合同,约定同意“带押过户”。

(二)办理房屋网签。买卖双方通过存量房交易服务平台办理网上签约。

(三)向银行申请“带押过户”。参考流程如下:

1.跨行贷款购房模式(买卖双方贷款机构为不同银行,即抵押权人为不同银行,下同)。买卖双方向银行申请“带押过户”,与双方贷款银行签订协议,约定首付款监管账户、卖方贷款银行收款账户等事项;买方申请贷款,买方贷款银行按照市场化原则自主审批,如首付款和贷款金额之和不足以结清卖方贷款,卖方需向卖方贷款银行补齐差额部分;双方贷款银行通过北京金融综合服务网交互信息(未接入北京金融综合服务网的银行通过事前约定方式交互信息);买方将首付款交至约定的监管账户。

2.同行贷款购房模式(买卖双方贷款机构为同一银行,即抵押权人为同一银行,下同)。买卖双方向银行申请“带押过户”,签订相关协议,约定首付款监管账户等事项;买方申请贷款,银行按照市场化原则自主审批,如首付款和贷款金额之和不足以结清卖方贷款,卖方需向银行补齐差额部分;买方将首付款交至约定的监管账户。

3.买方全款购房模式。买卖双方向卖方贷款银行申请“带押过户”,签订相关协议,约定交易资金监管账户等事项;买方将购房款交至约定的监管账户。

(四)办理“带押过户”登记手续。买卖双方及相关方在不动产登记中心办理“带押过户”。

(五)银行贷款发放及结清。参考流程如下:

1.跨行贷款购房模式。买方贷款银行方面:确认“带押过户”完成信息;对房产增设第二顺位抵押权;将首付款和贷款划至约定的卖方贷款银行收款账户。卖方贷款银行方面:确认款项到账信息;结清贷款并解除房屋抵押权;将剩余资金转至卖方本人收款账户。

2.同行贷款购房模式。银行对房产增设第二顺位抵押权;发放买方贷款至约定的监管账户,扣划资金结清卖方贷款;解除卖方贷款抵押权,将剩余资金转至卖方本人收款账户。

3.买方全款购房模式。卖方贷款银行用购房款结清贷款;解除房屋抵押权;将剩余资金转至卖方本人收款账户。

三、工作要求

(一)规范交易撮合服务。各房地产中介机构要加强人员培训,充分掌握本通知适用范围及操作流程,及时对合同条款进行补充完善,全面提高服务效率。在提供经纪服务时,要主动向买卖双方介绍“带押过户”交易模式,不得强制使用“过桥贷”等增加客户交易成本。

(二)优化金融服务。各商业银行要主动完善内部制度,优化业务流程,改进信息系统,建立健全风险管控机制,积极回应符合适用情形下客户的“带押过户”需求。不得因办理“带押过户”向客户收取额外担保费或服务费。

(三)完善登记服务。各不动产登记机构要进一步提升登记服务水平,为各方权利主体做好业务咨询与指导工作。充分发挥综合服务窗口优势,一窗办理不动产转移登记、抵押权变更登记及抵押权设立登记业务,做到共性材料不再重复提交,实现“带押过户”一站式办理。

(四)做好网签配套服务。各区级房屋交易窗口、各房地产经纪机构在提供存量房屋网签服务时,针对交易房屋已设定抵押权且新的买受人知情的,可继续办理存量房屋网签业务。

各单位在执行过程中遇到问题时,要及时向主管部门报告。

中国银保监会北京监管局

中国人民银行营业管理部

北京市规划和自然资源委员会

北京市住房和城乡建设委员会

2023年3月31日

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