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遭遇评级风波,上市房企们的“争与不争”

楼市资本论官号 2021-12-07 13:51:31

10月以来,随着花样年、当代置业等房企美元债违约,境内债券展期等风险事件频发,中资房企股票市场犹如惊弓之鸟,稍有风吹草动便跌跌不休。

三大国际评级机构惠誉、标普、穆迪也本着“宁可误杀,不能放过”的谨慎原则,大面积下调房企评级。截至10月19日,穆迪、惠誉和标普下调内房企的评级,已经超过100次,创下历史之最。

仅10月18日一天,在穆迪的“机关枪”扫射之下,就有十余家内房企的评级或展望遭遇下调。楼市资本论注意到,包含业绩稳健的祥生控股及经营情况改善的中南建设等房企在内,或是被牵连“误杀”。

遭遇资本市场各种非理性风波后,祥生控股没有做无谓辩驳,而是于11月初提前回购间接附属公司2022年到期优先票据。12月初,祥生控股发布业绩公告,前11月合约销售总额(包括联合营公司),即权益销售额约为738.2亿元,归属其合约建筑面积约为544万平米,保持稳健成长。

正如老子在《道德经》说过:“夫唯不争,故天下莫能与之争。”在楼市资本论看来,以祥生控股为代表的部分房企,身处风波却依旧从容淡定,从稳健的业绩到积极回购票据,在争与不争间,犹如清风徐来,值得行业借鉴。

【一】行业陷入信任危机

不知大家想没想过,当下行业和房企的风险敞口在哪?

政策调控?显然不是。谁都知道,只有在挤去前几年地产金融化泡沫后,行业才能实现持续平稳发展。

去杠杆压力?也不是。尽管过程痛苦,但大多在房企可控范围内。

在楼市资本论看来,市场调整期也是最不确定的风险敞口,正来自偏爱锦上添花、绝不雪中送炭和谣言满天飞的资本市场。其中,近期已被高层及证监会点名要惩治的“黑嘴”们尤为值得警惕,他们利用信息差混淆视听,甚至不惜编造谣言以谋取超额利益,产生了强大的外部负效应,让资本市场污名化的同时,正动摇乃至摧毁对企业和市场的信心。

比如,日前,某正常兑付的房企,就因陷入“与陆家嘴信托谈延期”的谣言,遭遇了资本市场的“股债双杀”。尽管房企很快召集投资者会议澄清,但伤害已经造成。

楼市资本论认为,当下资本市场的风声鹤唳,也说明市场对于行业和房企进入新常态尚未有做好准备;无论是内心还是认知维度的重构上,大多数仍属于趋势投机者,而非价值投资者。

房企评级的下调正是一例。

自9月份到现在一连串债务违约事件以来,仅两个半月,穆迪、惠誉、标普三大国际评级机构就对中国房企做出了142次调整评级和展望的动作(包括对某一家房企重复调整评级的次数),其中评级和展望被下调的比例高达74.6%,累计有106次。

这一数字完全超过了2020年全年的调整次数,直接创下中国房企评级近年来全年被下调总次数的历史新高。

要知道,在挤出房地产泡沫、降低房地产杠杆的过程中,个别企业出现债务违约正在成为行业发展新的考验。评级机构对相关企业的评级状况进行重新评估也是正常的。令人不解的是,有些公司评级刚被调整过,但是这些公司的状况并无明显变化,甚至经营和财务数据还有改善,评级机构这时下调评级,就不能不让人质疑其背后动机。

对此,亚布力智库研究员武亮也表示,对房地产行业悲观情绪的过度发酵是下调评级的主要问题,受整体趋势拖累,部分发展良好的房企也惨遭误伤。

对于房地产行业陷入信心危机的“多米诺骨牌”效应,也已传导到了二级市场。根据Wind金融终端,2019-2020年底和2021年至今,港股市场房地产开发板块的总市值分别为30275.73亿元、24163.46亿元和18308.38亿元,呈现逐年走低态势。

对比疫情暴发前的2019年底,如今房地产开发板块的整体市值已经跌去39.53%。

事实上,目前行业整体风险是可控的,待个别房企风险出清之后,行业信用格局重构,集中度进一步提升,对经营稳健、杠杆结构健康的房企将形成利好。

信心比黄金重要。楼市资本论认为,这句资本市场的名言没错,但一定是针对有真实实力的房企。

【二】“不争”:房地产“三稳”基调重构信心

中国房地产行业如何才能稳预期,重建市场信心?

楼市资本论注意到,监管部门、房企和有远见的资本都在积极行动。

1.高层定调“稳地价、稳房价、稳预期”

11月9日,中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会,多家房企表示有计划在银行间市场注册发行债务融资工具,进一步传递出房企境内发债融资松动的信号。

事实上,近来,官方频频喊话“维护房地产市场的健康发展”、“房贷供求关系将回归正常”、“要增加城乡居民住房等各类财产性收入”等等,为地产行业调控总基调“稳地价、稳房价、稳预期”护航,也为楼市注入信心,并房地产长期向好发展提供保障。

2.外资大举买入房企债券

除了消息层面外,不少外资机构近期正在大举买入中国房企债券。

比如,最了解中国的外资投资银行高盛,就在金融时报采访时表示,在通过买进中国房地产开发企业发行的美元高债券来增加投资资产。

此外,美国不良资产投资公司Marathon Asset(马拉松资本)、全球的资产管理公司贝莱德以及汇丰资管、瑞银资管也在持续加仓中国房企债券,并坚信存在机会。

3.房企密集回购债券

房企们也在积极行动,密集回购债券,即为展现实力和态度,也为打消疑虑、反击谣言。

2021年下半年以来,至少18家房企陆续实行境外债回购举动。

如11月4日,祥生控股就发布购回优先票据公告。截至公告日,公司已于公开市场进行回购间接附属公司合计845万美元的2022年票据,占票据发行本金总额约2.82%。祥生控股还表示,公司将继续监察市场状况及其财务架构,并可能于适当时候进一步购回优先票据。

楼市资本论认为,一方面这体现出祥生控股大股东的诚意和担当,及对当下市场环境和投资者行为的理解。另一方面,也反映出公司具备良好的偿债能力,财务健康。

事实上,回溯年中报可以发现,祥生控股高度注重公司的财务基本盘;“三道红线”中两项指标,都在今年上半年成功“转绿”,财务安全性再度提升。

此外,祥生控股上半年的现金及银行结余总额达到273.2亿元,较去年末增长12.4%,体现出较强的风险抵御能力。

在楼市资本论看来,对于房企而言,当下成长性和赚钱能力,其实已居于次要位置,有没有过冬能力、有没有活下去的强烈意愿、对投资者负责任的态度,才是最该关注的。

【三】“争”:前11月房产销售创新高

克尔瑞数据显示,房地产市场前11月,百强房企销售额达到10.08万亿,同比增长1.4%,仍然创下历史新高。在整体依然向上的氛围里,不仅有上市房企面对宏观面向好表现出的“不争”,还有个体房企积极主动的“争”。

在楼市资本论看来,从容应对资本市场信任危机的祥生控股,其底气就在于对产品力、土储布局的战略之“争”。

自2020年祥生控股最终确立樾系、府系、云境系、系四条产品线,实现"全周期、全地域、全龄段"的产品覆盖后,精益求精,于2021年再次拿出府系和云境系,进行品牌IP化打造,已收获来自客户真金白银的认可。

据祥生控股11月份业绩公告,销售54.56亿元,相比9月、10月的33.67亿元、40.82亿元,已实现连续两月增长。前11个月,归属祥生控股集团合约销售总额(包括联合营公司),即权益销售额约为738.2亿元,表现稳健。

另外,从祥生控股的土储布局来看,楼市资本论认为其城市选择和做熟做透两大策略,都成为其搭配产品力持续提升未来业绩增长的倚靠。

截至2021年中期,祥生控股集团总土地储备2295万平方米。从土储面积看,祥生地产位于浙江省的土储占比为50.5%,其次为泛长三角区域占到36.9%,其他具有高增长潜力的城市占到12.6%。

这与其早先的布局比较,已有变化,更向着其目标的“442”格局靠拢,即浙江省与泛长三角区域土储分别占土储总量的40%,“X”潜力城市布局占总量的20%。

中国城市群研究中心研究员马可表示,尽管外界对于对于祥生三四线城市布局时有诟病,但是摊开地图就会发现,祥生布局的主要城市多是绍兴、宁波、南通、衢州、济宁等GDP总量高的经济发达城市,很难一概以三、四线城市而论,且均属于购买力较强的城市与区域。

值得关注的是,尽管祥生控股集团正在面临上市后资本市场的考验,但其项目层面均保持较正常运作与进度。据悉,11月25日祥生杭州云湖城项目一期部分,就已提前5个月的时间,提前进入交付阶段。此外,其位于安徽宣城的云境系试点项目“宣城·云境”也将迎来提前交付。

对于近期境外评级机构对祥生控股集团作出的评级调成,祥生方面则表态称:对于境外机构基于行业整体性因素进行的评级调整,公司表示尊重。未来,祥生控股集团会继续坚持提升销售及回款、优化负债结构、提升安全边际以应对行业出现的波动,确保稳健可持续的发展。

目前行业处在巨变期,反应最为敏感的资本市场,自然免不了受到各种负面舆论的影响而产生波动。大浪淘沙后就是新启航,行业将会更加有序、健康,活下来的企业也必将走得更远。

在楼市资本论看来,以祥生控股为代表的长久为功、稳健发展的房企们,仍有一番更广阔的天地。

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