近年来各地长租公寓爆雷事件频发，究其原因，多为抢占市场、扩大规模，采取高进低出、长收短付、租金贷款等违规行为盲目扩张，导致其经营难以为继。
为了政治部长租公寓现状，今年2月，北京市住建委、公安局、网信办、金融局、银保监局等五部门联合印发的《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》，于3月1日正式实施。按照新规要求，对于存在违法违规行为较多的企业，主管部门将列入重点关注名单向社会公布。
谨慎选择租赁企业，避免消费陷阱
3月1日，北京五部门联合发布的长租公寓新规开始正式实施，按照新规要求，对于存在违法违规行为较多的企业，由北京市住房城乡建设部门列入重点关注名单并向社会公布。
同日，北京市、区住建部门结合日常监管和信访投诉处理情况，梳理出28家重点关注企业名单，并提示广大消费者谨慎选择。
按照公示的住房租赁行业重点关注企业名单，北京城上伟业房地产经纪有限公司、恒达家园（北京）房地产经纪有限公司、北京大方佳业房地产经纪有限公司、北京力天华盛物业管理有限公司、城城物业管理（北京）有限公司等位列其中。
住房租赁行业重点关注企业名单
按照《通知》要求，租赁企业向租客预收的租金数额不能超过3个月租金，银行业金融机构、小额贷款公司等机构不能将租客申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。
同时《通知》提到，对于住房租赁服务企业存在违法违规行为较多的，由北京市住房城乡建设部门列入重点关注名单并向社会公布，提示谨慎选择；情节严重的列入风险警示名单并向社会公布，警示重大风险。
北京市住建委相关负责人表示，此次公布重点关注企业名单主要是提示广大房主和房客谨慎选择，避免消费陷阱。
押金不得超过1个月租金
按照新规，住房租赁服务企业收取的押金数额不得超过1个月租金，其次收取押金后，必须通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管，企业不能擅自动用和挪用。
对此，北京房地产中介行业协会亦于3月1日公布了8家率先纳入押金托管的企业名单。
北京市住房和城乡建设委员会有关负责人此前曾指出：近年来各地长租公寓爆雷事件频发，究其原因，一是以互联网思维主导经营，通过烧钱、冲量、包装上市方式实现套利，经营模式风险高。二是长期依赖于股权融资，靠股东输血维持经营。资本在租赁市场等民生领域跑马圈地的同时，又千方百计规避社会责任。三是通过银行租金分期贷款变相融资，直接形成资金池，走上高杠杆疯狂扩张之路，并转嫁风险，使社会被动埋单、政府被迫接盘。
为此，北京市多措并举贯彻落实“租购并举”国家战略，大力培育和发展住房租赁市场，支持和鼓励长租企业规范、稳健经营，对以圈钱为目的大搞金融化、资本化，向老百姓“割韭菜”的邪路歪招，北京市将会坚决叫停，主动引爆。
规范住房租赁市场环境，阶段需要“补砖头”
近年来，住房租赁市场的发展备受关注，十九大报告提出“加快建立多主体供给，多渠道保障，租购并举的住房制度”，国务院接连出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》等多项政策，各地、各部门围绕推进“租购并举”做了大量探索，住房租赁体系建设明显加速。
2020年中央经济工作会议进一步提出，以加快完善住房租赁体系建设为核心、解决好大城市住房突出问题是2021年的重点任务之一。
对此，北京证监局局长贾文勤表示：长期以来，大城市主要依靠住房销售市场这一单条腿走路的发展模式，住房租赁市场在制度环境、配套措施及成熟度方面远远落后于住房销售市场，除了目前市场普遍关注的问题外，有如下几方面涉及供给的问题值得高度关注。
1、大城市租赁住房供给缺口大。关于大城市租赁住房缺少公开的官方数据，但普遍认为存在较大的供给缺口。供给缺口大，形成了高价低质的市场均衡，带来了租金水平高、租住环境差、租户权益保障难和满意度低等问题。
2、租售比低影响了新增市场供给能力。我国大城市普遍租金率低（不超过2%），远低于4-6%的国际主要城市水平。对于市场化自持型租赁机构来说，扣除资金成本、税费和相关投入后，非常有限，投资回报期过长，但经营风险却不低，难以形成合理的商业模式，制约了以市场化方式增加租赁住房供给的能力。
3、保障性租房供应量少，影响了政府调控能力。政府以及相关国有企业、社会组织掌握一定比例的保障性租房，并以此影响市场化租赁，是主要国家发展租房市场的重要经验。从国内大城市来看，保障性租赁住房建设是近几年才开始的事，成效发挥尚待时日，尚未形成足够的供应量来稳定整个住房租赁市场。
4、缺少供给配套的需求刺激政策不仅难以实现政策目标，反而容易带来派生问题。在供给缺乏弹性的情况下，近年来一些需求端的变化，带来了房租非正常变化等问题，给需求端激励政策带来了潜在制约。比如，近年来，蛋壳、自如等通过“高进低出”“长收短付”“房租贷”等“二房东”商业模式介入租房领域，不但未能实现良性的机构化发展目标，反而带来了房租快速上涨、加剧房东租客矛盾诱发社会风险、引发金融风险等一系列新问题。
目前，从国际经验看，解决住房租赁问题阶段的核心是以供给端“补砖头”为主，在供给缺口基本补足后，再转变为以需求端“补人头”为主。鉴于当前我国大城市住房租赁市场的核心问题是供给，建议以供给侧为聚焦，采用多种手段强化租赁住房供给能力，尽快形成一定规模的保障性租房供应，调节引导市场化规范租赁，构建完善大城市住房租赁体系。
小鱼儿nimo2021-03-02 14:38:03
