近日，中国财富管理50人论坛发布了一份重要的政策建议报告。其中有关房地产的相关表述，说得振聋发聩，“要关注房价快速上涨的财富分配效应及其带来的权利不平等问题。要坚持‘房住不炒’的定位，扭转地方政府对‘土地财政’的过度依赖，降低高房价对居民消费、对社会公平的负面效应。”
直白点说就是，该报告建议国家未来应该适量削减房地产在经济中的重要地位，尤其是要想方设法扭转过去那种地方对“土地财政”的过度依赖，高房价确实让城市发展有了支撑，但是更不能忽略高房价对居民消费、对实体经济等的挤压。
事实上，曹德旺2019年底也发表过和上述报告异曲同工的观点，在他看来，经济艰难归根结底问题还是出在房地产。如果房地产的问题不解决，金融信贷、劳动力资源等还是大举流向房地产，其它产业就很难有所发展，尤其是实体制造业在缺人、缺钱的情况下会停滞不前，这可能会导致国家竞争力有所下降。因此曹德旺建言国家，未来要削减房地产等不必要的投资，引导资金、劳动力资源流向实体经济。
回顾过去4年“房住不炒”调控历程，不难发现其实一直以来国家都是这么做的，虽然很多城市房价没有达到绝大多数刚需的心理预期，但不得不说楼市已经发生了三大显而易见的巨变：
、降房地产金融杠杆迎来实质性兑现。这体现在两个方面，其一投资炒房的杠杆很难加了，自2017年后，各大热点城市纷纷收紧了信贷政策，银行不仅上浮了购房贷款利率，而且对多套房购房者均提高了首付比例，可利用银行信贷资源进行购房的比例大大降低；其二收紧了房企在一级市场的融资借钱空间，房企以往惯用的很多诸如信托融资、银行开发贷、债券融资、股权融资、海外债、资产证券化等均被收紧或封堵。可以说影响巨大，2016年之前，房企普遍融资成本不足6%，但了2020年房企的融资成本提高到了8%-12%，几乎翻了一番。这直接导致过去4年时间，有2500多家房企破产倒闭（未完全统计，非地产主业企业未计算在内）。
第二、“房住不炒”定位得到精准贯彻落实。一方面，各大热点城市都加码了调控，限贷、限购、限售、限价，一线城市还有限商，楼市可供投资炒作的余地不多了，另一方面，投资炒作可利用的信贷空间大大降低，而且成本大幅提高，2016年之前银行贷款利率在基准利率的基础上可以打七八折，而且很多城市为了限度刺激购房，首付比例要求只需要付2成，再看现在首套房贷款利率已经上浮到了5.88%，100万贷款期限30年，现在的购房成本较4年前高了十几万。有数据为证，据房价大数据网统计的数据显示，截止到2020年底，投资性购房比例已经由2017年时86%降低到了不足5成；
第三、房价彻底稳住了。而且短期内，房地产这个“夜壶”不会重启，“三稳”仍然是楼市未来发展的主基调。翻看过去三年重点50城的房价走势，不难发现，2016年房价“飙涨”的势头已经被彻底控制住了，绝大多数城市房价已经步入稳定发展态势。特别值得一提的就是京沪房价，过去三年多很多区域“不涨反降”，降幅的超15%。而被调控政策打回原形的环一线卫星城市，房价甚至直接“腰斩”下跌，其中燕郊、廊坊固安、清远等，房价跌幅超过55%，数以万计的炒房投资客折戟沉沙于此。
如果说上述三点事实，是过去4年多楼市调控取得的辉煌成就，那么最近几天楼市传来的一个大消息，则必然会让这种来之不易的成就更加得到巩固、得到升华——2021年春节刚过，2月18日，官方宣布，从2021年起，首批22个城市将采取“一年三次集中供地”的策略。
我们为什么说这个消息对房企的影响巨大？归根结底是这个消息是开发商非常“担心”，而且是他们都非常不愿看到的一幕出现了。平心而论，这个消息对于绝大多数中小房企而言，比卖不掉房的影响还严重。接下来，我们就说说具体影响：
首先，2021年春节刚过，22个城市就采取“一年三次集中供地”策略，这彻底颠覆了以往的土拍供地模式。须知，以往的供地节奏由地方自主把握，不限次数。这给了“庄家”一点点拉高地价的机会。现在规则改变了，一年只能三次集中供地，而且必须公开透明，必须供地的规模比上一年要多，这就给源头上控制地价奠定了基础——控制溢价效果应该会比较好；
其次，这相当于中央变相收回了土地管理权限，从根子上进行“房住不炒”。但不管规则如何改变，未来核心地段的土地仍然会依旧吃香，换言之重点城市的核心地价依然有上涨压力。不过大家不必担心未来“地王”、“高房地”会频频出现，因为国家同样要求这22个城市的供地规模加大了；
再者，这个规则的改变对开发商的影响巨大，尤其是三四线城市的中小开发商，可能会陷入只能拿劣质地或者无地可拿的被动局面，未来将会有更多的中小房企被淘汰出局。
这该怎么理解？地方一年三次供地，意味着开发商一年只有三次拿地机会，所以这会非常考验开发商的资金实力。资金实力强的企业，可以集中优势拿到更多好地块，但是有一点不可忽略，好地块也必然会招致多家房企集体哄抢。所以综合考虑，房企竞价的可能性较之前大大降低，因为需要留出更多资金拿其它的土地，要质量也要数量，毕竟一年拿地的机会只有3次。在当前阶段，都搞地王，抢好地块，很可能被拖累；
相反资金实力差、融资能力弱、回款能力弱的房企，处境会更加困难，尤其是三四线城市未来楼市遇冷行情下，很大一批开发商可能会面临无地可拿，最终被淘汰出局的惨状。这可比卖不掉房还严重，毕竟卖不掉房可以降价促销，通过让利购房者的方式加快回款，至少短期内不用担心土地储备问题。但是这个政策一出，上述22个城市的资金实力强的企业不仅自己会多拿地，而且还会强强联合拿地，这必然会让有些资金实力不强的企业无生存空间。
基于此，我们认为这个消息对于绝大多数中小开发商来说，都是当头一棒。消息发出来的当天，地产股龙头企业股价都迎来短暂上涨，可见一斑。也有专家分析称，一年三次集中供地最终会导致房企间的分化更加明显，换言之会大大有助于房企集中度提升，让房地产商内部来一场自我净化、自我清洗之旅。
有人可能觉得我是危言耸听，其实不然。叠加之前的“三道红线”和“信贷比例控制”不难看出，未来中小开发商的生存空间被大大压缩了，一方面融资成本大涨，很多房企几乎没有了融资途径，而房地产又是资金密集型行业，所以最终会导致很多企业无法继续玩；一方面国家这样做的目的其实很明确，就是降房地产金融杠杆，说白了就是让房企尽量使用自有资金拿地开发，控制信贷是直接卡住融资，一年三次供地则是明着告诉开发商拿地机会不多，提前准备好现金。所以，对于中小房企而言，这当然是他们“担心”的事发生了，而且这是很多开发商最不愿看到的一幕出现了。因此，以上22个城市，未来开发商为了跟拿地筹钱，可能会更加卖力地卖房，因为早卖房，早回款，早还贷，有余钱，可以抢地，生存机会更大。
第四、开发商有苦难言，但是购房者却能连连叫好。原因很简单，为了拿到回款，开发商必然会使出浑身解数卖房，尤其是那些三道债务率“全部亮红线”的开发商，不管是为了降负债，还是为了还债，亦或是为了筹钱拿地，都有充足的理由降价卖房。对于这一点，业内早已达成共识。因此，对于购房者而言，当前阶段是短暂的购房“窗口期”，开发商降价越明显，则意味着购房者捡漏的机会越多。不仅如此，未来在一年三次供地的节奏下，土地市场也更易于稳定，这有利于房价的整体稳定，有利于购房者买房；
不过这里也需要重点提醒两点：其一、未来在一年三次集中供地、三道红线等背景下，小城市房地产市场的发展机会会越来越小，对应的一些地方房企的融资、卖房优势也将荡然无存，未来大概率很多中小开发商会被淘汰出局，这意味着有些期房可能烂尾，对应的有些买房人也可能陷入“钱房两空”的艰难处境，所以要提前做好心理准备；
其二、购房者未来购买期房一定要睁大眼，一则楼市分化越来越明显，买房的城市级别要选好，原则上是“能一线绝不二线，能二线绝不三线，能中心城市绝不地方城镇”。二则房企的分化也越来越明显，头部房企越来越强，规模、品质、服务都会越来越高，买房一定要优先选择这些开发商。对于那些资金周转不良、拿地只能拿郊区的房企，购房人一定要远离，千万不能贪图便宜。
十三画生2021-03-01 21:23:36
