我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：你好房姐，本人31岁，北京无房，年底能取得工作居住证，目前手上存款200W，杭州临安一套135万，涿州一套100W，石家庄一套185w,目前居住证海淀西北旺，工作和孩子上学都在这块，目前租房状态。是在西北旺附近购买一套好还是投资其他地，例如沈阳好。如果在北京购买哪种形式购房会更好。(有贷款记录在北京算二套）谢谢

回答：西北旺不建议买，属于溢价区域 北京二套一律全款抵押 200万在北京主看 6万左右老小区两居，集中在四环内外 沈阳能装的筹码比较小，首付集中在50以内

提问：房姐你好，北京首套首付170，刚需用，上班在朝阳区高碑店，如果换工作也是互联网公司，将来应该北边多一些。看了一下目前价格，现在能买得起的就是双桥管庄地铁附近如，垡头附近，大兴瀛海的兴海园；西红门地铁附近；天通苑附近，正好是四个目前的洼地，能帮我分析一下如何选购？平衡好居住，工作和未来价值吗？另外我还想奢求三居，无法实现再选择两居。麻烦您帮我分析一下，让我大概有个方向！如果您推荐某个区域，顺便帮我推荐一下那个小区比较性价比高！谢谢

回答：你好，如果未来在北边工作，天通苑其实是更好的选择。 望京，后厂村都不远，加上未来科学城利好，天通苑未来价格会逆袭。 天通苑3-4居大户型，性价比高的都集中在500万左右。子弹170，勉强可以够上。 天通苑选筹可以参考精华主题

提问：房姐好～ 我是打算买套房，目前首付可以拿出来250-300，本来是开始看200万的房子，结果越看越高，现在都开始看500-600的啦！最开始锁定的是定福庄片区，后来对北京新天地感兴趣，现在我夫人喜欢百子湾沿海赛洛城，我在想买一套两居，想着明年要小孩一步到位，但是若是买5-6百万的，那手里面没有闲钱了，买老房子又不喜欢小区环境啥的，我在东边京顺东街上班，她在大兴上班，我们主要看房的片区选择东，东南方向，现在有点迷茫，求指点。

回答：你好，首付300，建议优先关注望京 双井 十里堡 青年路 酒仙桥等。 300正常贷款可以入手总价600的标地。 稍微操作下，贷款贷足，可以拿下1000万左右的笋盘。 北京的笋盘一般出现在600万以上。 定福庄位于青年路和常营之间，大片空地限制开发，传媒大学腹地狭窄是主要制约。 你能看到平整年轻的青年路贵过十里堡，一站之隔的双井远胜四惠，定福庄黄渠双桥虽然更近，但两头不靠，(过去)终点站常营反而一片兴旺。 北京房价本身并不是扁平的，但是在各种复杂因素的作用下，各区域呈现比较性的优点或者缺点，形成实际价格与单纯常理价格的差异，造成很多相隔遥远区域呈现价格接近的结果，价格被动扁平化。 百子湾是京漂年轻人聚集地，以后现代城为首，聚集了文化传媒娱乐产业的年轻人，生意有成小老板，三四五六线明星等人群。 部分有一定溢价，沿海赛洛城算贵的，自住还不错，考虑投资要精挑细选才可以。

提问：你好，我看了都会华庭的房子，比周围的东恒时代，爱这城都要便宜很多。请问这个小区值得购买吗？

回答：都会华庭，城市广场二期，是早期外销公寓后的下一个产品。 这类产品，还有大量港式蝶形塔楼的特征，不受后来的市场大众喜爱，因为大多户型的得房率低，采光有所影响，所以导致现在的价格一直没有上去。 如果不是价格特别便宜，或者没有低楼层等特别硬伤，价格合适可以入手，东恒2期和爱这城，由于存在区域内稀缺次新的对比因素，叠加了一层溢价，不建议入手。 这里可以引申到另一个知识点： 为什么朝阳路的很多小区价格明显低？ 90年代末，北京只有几条地铁，这个时候的三环外地区，大家没有太多的地段价值差异。 而朝阳路是开发的地段之一，慈云寺远洋天地，十里堡的云柏鞋业、城市广场，高碑店财满街，朝阳路是铺设了连接京通地区的平整大路和公交快速路的稀缺交通地段，加上靠近一号线，所以朝阳路有了第二批的外销公寓，以及的一批商品房（甘露园板块）。 然而在2008年以后，北京奥运会的契机迎来了地铁的飞速蔓延，十号线六号线的铺设，连同南北的四号线五号线，产业区的十三号线，迅速盘活了沿线地区。 这个时候，当年的朝阳路反而成为“少数”没有地铁的区域，加上建成时间早，房子已开始老化，90年代大量的早期公房又填充了剩余的空间，没有新楼盘带动，对比之下，地段的价值形势急转直下。 当年的好地段，高价格； 10年后的弱地段，价格上不去。

提问：房姐，你觉得从事非经济专业的也并没有计划从事经济专业的职场小白，适合读MBA提升一下自己嘛？工作行业本身是纯工科，但我自己之前读的都是文科，读工科类的完全没有基础不太现实。

回答：其实不需要。 人生的目的是人生 你的目的是什么？ 读MBA的目的是什么？能不能实现你最终的目的？ 想好再动手 @Iven一碗 是北大MBA的

提问：房姐老师你好，看过你在青年路的分析写的不错，但好像没有讲星河湾，毕竟星河湾是一个很有名的楼盘，想听听您的意见。

回答：星河湾品质很好，但是总价起步2000w+，面积都是300+，是置换的顶端一拨市场。 所以流动性不高，当前也没有什么机会出来套利的标的。 价格还算合理，适合无处安放的大资金，四平八稳放一套。

提问：入圈问:我是外地人，孩子在朝阳区亮马桥附近工作，为上下班放便，想买周边二手房，50平二居室，新源衔和新源里的二手房房龄都在40年，价格在7万到8万，这个价位还有空间吗？还能选择吗？比较纠结，本人是买套房，能够凑出300万，应接如何买房？请房姐帮忙指点！

回答：你好，子弹300，可以选择的范围很广。 亮马桥总体是比较好的板块，主要是正常的楼盘太少，没多少房可挖。 丽水嘉园 炫特5.5万以下的 朝青国美4万以下下 亮马桥嘉和丽园5.5万左右的都可以 房龄40年潜力很一般

提问：哈喽，房姐你好。请问您知道大屯路那得荣尊堡这个小区吗？在看140平得两居室，请问这个房子的优缺点是什么，适合买来居住吗？还有北纬四十这个小区，看中了一套复式，在纠结买哪套。不太考虑学区的问题

回答：北纬四十学区溢价 荣尊堡在亚运村，受奥运会影响，板块普遍比较贵。亚运村定位就是睡城，没有产业，相同价位 望京是更好的选择，有产业，互联网新贵。 纯自住看你自己的喜欢，投资这2个盘都不算优选。

提问：房姐好，目前住在东五环五方桥附近一套175大三居，户型不错但周边配套社区环境不好想置换高品质楼盘，改善自主为坚固保值；目前和父母名下均没有购房名额了只能先用亲戚stsd名额，考虑总价1400，卖一套133平两居天鹅湾，特殊偏好：大户型大面宽，位置三四环左右，品牌楼盘无学区要求，夫妻在朝阳上班；看了一圈房子最后把范围放在南四环新宫泰禾金府大院和中粮天悦壹号。纠结两个点：1.目前的形势卖方换房的手续及额外费用(贷款利息\/过户\/装修等等，需要额外付出五六百万)，是否值得置换；2.如果出手泰禾小区密度和园林精致，中粮175户型很赞，楼位置楼层差不多情况下泰禾贵二三十万，怎么选呢？急求指教

回答：垡头豆各庄，我能想到的175三居就只有京城雅居。 这个小区非常孤立，只有一根辅路下来印象非常深刻，连到未来豆各庄地铁都相对困难，小区又是大户型，4.5往上的价格未来出手无论是价格还是流动性都有困难。 天鹅湾不卖，可以买； 泰禾金府大院，中粮天悦壹号都非常差，再三回避。

提问：太阳宫地区，140至150平米左右，总价控制在1300万以内，有合适的盘推荐吗？这个区域不考虑学区的话，作为改善型，是否合适？谢谢

回答：太阳宫9万的肯定不考虑 7万左右是理想价格，火星 金星自住都没问题， 兼顾投资的话7万左右的土星园次新略好点

提问：房姐吉祥，最近想从燕郊换到北京来，我和爱人都是外地户口，在北京有房票，考虑在朝阳区买房，能接受的总价在400左右，燕郊的房子还未出。看过花家地附近的房子的小两居，我们买房的目的是为了小孩能在北京上学（还有1年半上小学）以及未来好换手，还请您能帮我们推荐一个比较合适的小区，万分感谢。我有贷款记录，在北京买算二套

回答：400万选筹范围从十号线东段到南段都可以选择， 从成寿寺到马家堡角门一带，95-2005年的小区 建议这一片都跑一下

提问：房姐您好，想问一下手里有二百万左右，可否找垫资公司借款三百万，全款二套，然后在抵押还垫资？这样操作风险大吗？

回答：问题不大，和你说下注意的点 正常过户到抵押批贷放款，大约3-5周，目前一个月内较多。 根据你的资质的具体抵押情况，需要先预审你的材料，并且结合你的选筹具体情况来分析，最终整个贷款的计划能不能覆盖住你的预留条件。 北京市场垫资费用在1%\/10天起。 首先做好所有的预审，把买房和贷款一起来进行计算规划，才能程度控制时间，减少风险。

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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