北京3环内会成为中央政务区,对房价影响有多大

我是北京房姐，资深楼市投资专家。目前已为5000+人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐好，听闻二环或三环内会成为中央政务区，宣布后对其中及周围房价会产生什么影响？回答：中央政务区规划在二环内政务区的规划对房价实质上不利，但概念炒作已经反应到房价「限制开发，限制高度」提问：请教房姐，甜水园棚改项目现在是不是搁置了，这一片未来有什么预期吗？

回答：甜水园的旧改进行中，但是具体进度会怎么样，暂时没有定论。凡是明确利好的消息，在北京的传播速度是很快的，价格已经提前一步提现。

甜水园本身地段不错，尤其和朝阳公园南门接壤地段。但是一两个地块改造不够，如果能从金台路到朝阳公园一条马路全部打通重新建设，普通新盘卖到12万不奇怪。

提问：老师你好，关注到你公众号加入的，简直是宝藏博主！！请问作为一名房产小白，我应该怎么做才能最快学会房产投资呢？

回答：大道至简，房地产的逻辑，本质上是很简单的。关键就在于能不能找到那一道小小的认知门槛。

理解房地产的经济学原理，是进行房产投资的步。

随着中国经济的发展，居民从单位分房进入商品房时代，产生了新的购房需求；从8亿人口到14亿人口，产生了更多的购买需求和购买力层次；城市化从20%发展到60%，购房需求长期井喷式上涨；

凯恩斯的经济政策流行，政府以增发钞票作为核心财务手段，房地产的黄金10年，即是通胀迅猛的10年。当90%的中国人，都把买房作为「成家立业」的基础和传统时，房产成为了商品。任何人赚了钱，最终都要买房；而买房又是绝大多数人一辈子的一笔花销。在种种条件下，一二线城市的房产，成为了货币，与这座城市，这个国家的利益挂钩。

房产，就是法币的对冲，国家的股份，是「真钱」。理解这一点，才能打好房产投资的基础；绝大多数的投资者，看的是「个股涨跌」，而房产投资，看的是「国运」。行兵打仗讲究不动如山，投资忌讳左右摇摆，墙头草一定会追涨杀跌，短期频繁操作，不会是高体量的领域。

房产，恰恰相反。只要通胀存在，人口存在，货币将持续贬值，对标的商品持续上涨，年均12%。理解了这一点，我们才敢在房产上投入全部的身家。既然可以稳赚不赔，那为什么不用杠杆呢？所以，每一套房产，我们才会尽力贷足。

12%并不足以作为理想，（12%+20%选筹操作）/（30%-40%首付），才是我们的理想，也远远超过市场上99%的投资产品，品类本身处于极低风险率。选筹正确，贷足贷款，是房产投资的正确路径。

所有的房产操作技术，都在围绕着这两点开展。

如何选筹正确？需要理解城市的运转逻辑，分析地段的关系，判断整个楼市的价值分布，做到迅速评估每套房产的合理价值。如何贷足贷款？征信，流水，每一项贷款的操作，都是其中不可缺少的技术。如果我选筹没有问题，贷款没有问题，我怎么多买几套呢？——融资是一门庞大的手艺。贷了这么多的款，怎么还上月供，如何形成稳定循环的现金流，让这个项目自行运转产生资金，而不是依靠出卖体力劳动来填补月供？

业余买房者与职业房产投资人，以此作为界限。

技术无限，大道至简。理解房产投资的逻辑，入门只在一瞬间。

提问：老师，住房公积金取消制度废除，您怎么看呢？毕竟公积金贷款利率低。

回答：既然公积金的正确用法是取出来。说明公积金本质就是一种强制储蓄。不用强制储蓄，当然是好事情。给企业减少无谓的税负，理应鼓掌欢迎公积金贷款表面利率低，实际成本高。公积金存在的另一个意义是，体制内的避税收入。

提问：房姐，还是想问一下馨港庄园的问题。这个小区目前价格2.6左右，而且离通州比较近，没有空间吗？

回答：大概率跑输大盘，周边缺乏主要产业区，价值在于承接其它产业区的溢出需求，然而其位置和交通距离对于刚需上车人群缺乏吸引力，未来接盘人群有限，上涨动力不足

提问：SFSD首付120以内，主要投资，7月够资格。看了您推荐甜水园、金台路、十里堡等地段老破小我比较认同。有几个更细的选筹问题咨询下：

1.该地区00年代房源少些也贵些，投资角度看90年代 or 00年代区别大吗？

2.朝向、楼层、地铁站距离、有没有电梯，对投资影响大吗 3.为什么推荐公房？该地区的老破小商品房能入吗 4.3号线两年内开通，对石佛营意义如何？石佛营和“甜水园、金台路、十里堡等”相比如何？

回答：90后即可，主要看价格，实际差距并不大尽可交通便利，这种上车刚需盘交通很重要商品房一样可入石佛营未来的前途主要看那一片片的空地能不能放开开发，放开的话，又可以形成一个高端组团。所以石佛营也是可以看的片区

提问：请教房姐，前几天北京中介这边狂推一套潘家园的房子，翌景家园860万/215平米/5居室，离地铁站很近，而且朝向楼层都不错。本以为是个笋盘，结果发现这个小区居然就是这个价！之前半个月成交的比这个房子面积小的，单价比这个还便宜——还不到4万元。想请教这个地区是北京价格洼地吗？还是有什么硬伤？谢谢。

回答：翌景家园由于小区的居住环境和正规住宅仍然有所差异，层高限制，加上办公的遗留问题，整个小区的气质仍然没有洗干净；

虽然翌景家园当初以高价开盘，十多年的时间内，不得不经历了脱坑——缓涨——拖后腿的结局。由于东三环劲松以南地区以老公房和上车人群为主，这类老破大的类型并不是很吃香，除非小区品质维护较好，加上价格较低，并且有明显的流动性（例如美景东方等盘），否则不建议新手入场。

底仓太薄，对抗风险的能力太弱。而这类在板块内趋弱的物业，每增加一个额外的缺点，价值折损和风险都可能成倍放大，除非价格有套利空间，建议谨慎。

提问：房姐，在办理张信用卡的时候，怎么操作才能达到额度？如何办下更多额度的信用卡？

回答：信用卡的申请情形，类似于过红绿灯。一上来遇到红灯，接下来大概率都是红灯；

张卡是菜卡，如果没有干预，后面很容易接连不断地菜卡。用任何你可以办得到的方式，来博一次开门红。

你的社保 /公积金基数是否高到可以匹配一张10w+白金？

你的公司是否有团办加成？

你的工资行是否对应下卡率批额高的银行？

有没有放水期，匹配你的条件，额度给到不错的卡种？

如果都没有，你可以考虑适当搬砖，先下一张10-15万。以上是纵向的维度，战略下的战术。在战略上，首先可以做出方向性的选择。

高额度*多张

中等额度*多张*N人5万额度*多张*N人*借卡申卡人的条件和资源是什么情况？更适合哪种？我们的目标是最终的额度化，任何一张卡的额度和某个人的开发，都不是最终的目标。想要追求更好的结果，首要考虑的是如何对精力进行分配，以及边际效益。

提问：房姐，我看咱们星球很少有推石景山的房子，能说一说您对石景山的评价吗？

回答：石景山可能是北京城六区里存在感，最不像城区的一个区。

石景山历史悠久，首钢和各种部委所在地，在90年代以前，尤其70年代前整个东二环外还处于无开发阶段时，北京的各项规划基本只有东西城海淀石景山。历史上的「西倾」的程度多严重呢？

——早期的地铁和交通规划，地图边界是西六环到东三环。但是最近十多年来，石景山默默无为，首钢搬走后更是冷清，完全改为公园和打卡地而存在。现在来看，以多个限竟房项目以及土拍导向进行概括，石景山的定位作用更接近于一个通勤的卫星城，可以说，是「北京西面的天通苑」。

天通苑过去依托5号线为东单国贸三元桥输送通勤人员，近些年更多的成为了望京的卫星城；

石景山依靠最老的1号线，一东单王府井国贸(苹果园上车)，现在还有6号线延长等加持。但是天通苑胜在离望京比较近，本身商业也还行，居住的人有城市体验。

石景山过去这些年，除了万达没有太多现代的商业场所，整体布局更像一些散落的村镇，八角以东的石景山路南边环境还算不错，但是苹果园古城一带比较诡异，夜晚路灯昏暗的街道，走过去有鬼城的感觉。

提问：房姐，请问买一手还是二手，有什么差别吗？

回答：不同的城市，有战略上的巨大差异。比如北京上海深圳，这些成熟的中后期市场，往往以二手的精耕细作为主，因为一二手房的价差巨大。

消耗一定的人力成本，使用一些专业的选筹技能，就可以在二手市场中额外获得30%-50%的买入差价。30%的二手选筹优势对比10%的一手便利性，仍然是二手房更划算。

而在一些二手市场尚未开始启动的二线省会；例如：部分长沙，成都楼盘，2016年重庆，2017年武汉，2019上半年前的沈阳等。一手房可能存在限价的优势，丰富的贷款优势（方便贷款），操作便利的优势（比如一次性买10套，二手太麻烦）。

而一旦出台针对性的限购限贷，性价比又马上往二手倾斜，典型比如沈阳出台一手限购。因为在这部分时间的二线城市，市场还没有进入到存量的比拼，市场竞争状况还不够成熟，二手房比一手房的价差，不大，而一手房，又具有各方面的便利性，也是一种成本上的节省，价格上的优势。

对于这种市场，如果有大量的闲暇时间，可以选择二手，用人力劳动赚取便利性的利润；如果需要大批量的快速建仓，又不限购限贷，足够便宜的一手房也许是更有优势的选择。

提问：房姐，北京房价为什么同样是5环，有的单价10万，有的单价4万呢？我们应该怎么选择呢？

回答：在楼市的基本逻辑里，我们知道大多数城市的发展，都是一个逐步扩张的过程，而越早发展的地段，往往价值越高，随着道路交通形成环线逐步往外扩散削弱。因而在楼市的地段理论中，往往会以环线来分析一个城市的价值基础。

不过对于北京来说，虽然是一个十分方正的平原环线城市，但楼市的价值却并是完全按照环线分布，甚至相差极大，环线的逻辑虽然适用，但在诸多现实因素的参与下，环线逻辑并不是价值的结果。北京是典型的平原城市，由于首都的安全需要等种种原因，城市的建筑密度极低，城市的规划也是摊大饼式发展，即使是五环线，今天也是十分的拥堵。

但北京的发展，并不是纯粹的环状扩散，而是受到诸多因素的影响，把北京看做环线发展，是重错误。

其次，二环内的区域，由于历史和政治原因，处于被保护状态，基本没有现代城市生态。而北京重点主导的一些项目或着力发展的地区，大多着落在一些中外环区域。

北京投资价值的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：房姐：西四环外大型社区，三居，1000w，低于三居市场价一点点。现可以谈到1年的周期。我目前购房资格和资金都不足，值不值得现在签下来，到时候做abc，或者自己倒腾出房票和资金自己拿下？如果做abc的话合约里要注意什么？到时候我和c还需要签合约吗？不签的话怎么保证他可以把差价给我呢？

回答：做abc很难：

要业主允许你用指定人过户；

要做到业主不会怀疑你倒卖或者不介意；

同时买家也要不知道或者不介意；

你能多久找到下家？

周期虽然是1年，实际保险的时间有多久，长则生变。

以上是原理，还有各种技巧，合同的拟定，上下家的安排，签约贷款的安排，政策风险的回避，新手独自很难搞定。

不知道小区，面积，单价，房源情况，无法判断价值。

提问：房姐，您怎么看阳光100？

回答：阳光100的争议在于。

我个人觉得，正常户型无碍，那些怼着山体怼着聚丰江山，低楼层采光有问题的房，应该适当折价，其他方面我认为没有问题。

如果说所谓反弓煞，两江四岸蜿蜒曲折不知道有多少处反弓煞，包括北滨二路一票楼盘都要中招，而且如果不是这个位置，还没有这么独一份的视野景色。

提问：您好，看上套西山华府一层带院子的楼房平层。可是两个产证，打算至少自住10年，如需还买房可用小孩或老人指标。可入手吗？考虑到低出生率，10年后出售此房我脚着限购应该早就成昨日黄花了。您怎么看？

回答：由于码农的存在，几个海淀板块成为一个半封闭市场，这个市场的供不应求以及支付溢价能力在北京远比普通情况要高得多。导致马连洼后场村一带基本都是溢价，西山华府正好是其中比较厉害的区域。

一般我们说，自住是消费，消费就不做要求，自己喜欢就好，投资回报不能指望的。未成年是不能贷款的，老人65以上基本也不能贷款。大资金找张二套房票全款抵押选择的投资标的是正道。

北京限购限贷至少5年内看不到明显取消的迹象。

后台每天会收到很多提问，但是房姐精力有限，无法一一回复。

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