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明年房价是涨是跌?国家智囊一席话说透了,开发商大佬也透露信号

十三画生 2019-11-21 09:04:00

国人为什么如此热衷买房?归根结底还是因为房子在我们的家庭生活中占据着非常高的地位:它是一个市民分享城市红利的标配,孩子入学、老人养老等都需要先有一套房子;更是财富的象征,尊严的体现,如今不说大人,小孩子间的攀比都开始数谁的房本多了;更扭曲的是,这些年数以万计的人靠运气买房赚了不少钱,它又渐渐演变成为了老百姓“最信得过”的投资赚钱工具 ……这些就是为什么中国人几十年如一日地甘愿耗费大量财力、精力也要买房的根本原因。

各种合力作用下,房地产发展到今天,“民生地产”却越来越脱离于实际,走上了亿万刚需“买不起只能仰望”的奢侈品道路。

房产“造富”的大戏能一直唱下去吗?房地产的支柱地位真的不能动摇吗?专家们还在殷勤鼓吹维护房地产,积极为高房价代言,这样的“闹剧”还能上演多久呢?

其实,风向已经在变了。人民日报三年前就曾一语定调未来的趋势:树不能长到天上,房价也一样。众所周知,此轮针对房地产的疾风骤雨般的调控始于16年十月,距今已经三年有余,那么房地产市场到底有哪些积极变化呢?

首先,平心而论,调控坚持三年不易,无论是定位还是政策的制定较以往都更加科学,更加精准。从“房住不炒”到“遏制房价上涨”,再到“不将房地产作为短期刺激经济发展的工具”,房地产在国民经济发展中的作用越来越弱化,购房者对后市的预期也随着中央定位的变化由强转弱——三年前,市场上抢房潮四起,再看今天,不管是开发商还是炒房投资客,都在为寻找接盘侠而辗转难眠:投资房产“造富”的逻辑在悄然生变,越来越多的国人对后市不看好,持币观望打消购房计划的不在少数; 

其次,开发商“炸楼也不降价卖”的狠话狠不起来了。业内专家直言到,目前各地楼市无论新房二手房,都在客观上存在一定销售压力。这跟调控有直接关系,尤其是融资方式的堵、紧,逼得开发商没有办法,只能自我打脸降价让利刚需。

四大一线城市在三年调控重压下,其实房价早就开始稳中回调了,尤其是北京、上海,专家们鼓吹的房价“只涨不跌”神话早就被彻底击破了,房价大多已经回调了10%-15%,成交量更是无法与前几年相提并论,有些区域一个月的成交量甚至都赶不上之前市场火热时一天的量。

一线城市毕竟有强大的人口增量需求支撑,最差也不过如此。但是相比之下,那些人口快速流失的城市就惨不忍睹了:马云预言的“房价如葱”已经扎堆出现了,鹤岗、玉门、乳山、阜新、吕梁、双鸭山、伊春、韶关等很多人口塌陷、资源枯竭型边缘小城,经年累月发展之后,房子已经彻底失去投资价值,回归房屋居住本源了。更有甚者,由于产业凋敝本地居民谋生之计全无,急着“逃离”,房子免费送都没人愿意接手。

如果你认为这只是极少数城市的个别现象那就大错特错了,机构研究显示,过去10年中国有84个城市出现“收缩”,未来10年这些城市都会迎来更差局面,步如今鹤岗、玉门的后尘也是必然的。

再者,国家对房地产的定位发生转变了。过去20年房地产是拉动经济发展的重要引擎,不可替代。但是今天已经不这么阐述了,房地产依旧很重要,但它成了经济稳定的压舱石、稳定器,7.30国家甚至一锤定音表态未来“不拿房地产拉动经济”,释放的信号很明确:房地产这台机器高速轰鸣了二三十年,该慢下来休养生息了。

与此同时,弱化房屋的金融投资属性,也在同步进行,央行、银保监都在严格监管资金违规流向楼市。总结起来就是一句话:过去房地产是“蓄水池”,未来房地产是其它产业的“加湿器”。缺乏资金支持的楼市,过去房疯狂几乎不可能再上演,因此妄想依靠投资炒作楼市赚钱,此路恐怕很难再走下去了。

明年房价是涨是跌?国家智囊一席话说透了,开发商大佬也透露信号:

新业财经报道,国家智囊之一、原住建部副部长仇保兴谈及未来楼市走向时表示,“这次真的不一样”:一是宏观上我们并不缺房,我国现有的房屋总量足够20亿人居住,房地产告别高速发展阶段了;二是现阶段金融环境发生了巨变,去杠杆和防风险是主要任务,房地产挤占大量信贷资源,首当其冲受到削弱;三是调控保持不松实则是在给房地产长效机制的出台赢得时间,下一阶段房地产税或空置税等政策很大概率会突降,对整体市场形成巨大影响。

国家智囊的一席话彻底说透了未来的发展趋势,在我看来他的讲话暗含了三层主要意思:,房子足够多了,过去物以稀为贵房价上涨理所应当,房屋已经严重过剩且还在大肆建设,从供需平衡分析,总体而言未来房价会呈下降趋势,更可以明确的是,明年市场依然不会太好;第二,过去这些年尤其是16、17年房地产迅猛发展,吸纳了天量资金,对整个金融体系都有冲击,金融大局的稳定事关国计民生,房地产不能也不准再大肆发展了,资金未来必须要合理流向该去的地方,金融政策收紧明年也会继续保持;第三,以往历次调控都是市场需要就调,这次不一样,中央主动提出建立长效机制,意味着未来调控将成常态;房地产税、空置税等重磅政策的推出,利空房价,利好刚需。

无独有偶,被称为“楼市预言家”的融创大佬孙宏斌也透露了重要信号。不久前他在一场重要活动中说到,房住不炒是国家战略,事关国计民生,绝非儿戏,调控放松未来不太可能。他更出言告诫到,国家说“不让经济依赖房地产”,意味着地产行业所占资源太多了,未来要开始削弱地产对资源的挤占,也就是说房地产普遍“造富”的时代终结了;豪赌政策松绑,幻想房价快涨大涨都不现实了。

一个地产商说出这些话,确实让人感到意外。你说他看清了趋势也好,说他放弃幻想也罢,总而言之,透过他的口,给我们传递的信号很明确:遏制炒房、抑制房价、拨乱反正的调控短期内不可能放松了,房地产市场已经回不到过去那个喧嚣疯狂的时代了。房地产固然还能投资,但是机会越来越少,明年乃至未来投资房产赚钱恐怕只属于极少数的专业、资金充盈的高精尖人群。房价普涨,全民都能分一杯羹的好事彻底一去不复返了。

事实上,这三年我也一直反复强调,豪赌调控放松甚至是取消的炒房客、开发商都该彻底认清现实了,调控定力虽然罕见保持了三年有余,但调控放松依然没有成熟的环境,从这轮调控看,国家施策完全是以结果为导向,与调控时间的长短无关,官方定调的“下决心彻底解决好房地产市场的各种问题”,为今来看还没有“彻底解决好”,尤其是高房价问题,投机炒作问题,还需要加强调控,保持定力来确保完成。

落到最后一个问题:现在买房,10年后会“后悔”吗?

首先,经济日报都说了,房价有涨有跌是正常的,可以有,大涨大跌绝不允许出现。说白了这就是当前及未来房价的基本逻辑。这个定调能保持多久谁也没法下结论,只能交给时间来验证。当前房地产处于平稳阶段,且有调控重压,买房三五年想赚钱很难实现了,无论是一线还是三四线城市,皆如此。

其次,现在买房10年后会不会“后悔”其实也要因城因人而异:对于刚需来说,即使现在不是房价点,但也没有什么好后悔的,毕竟买房是用来居住的,早买晚买都要买,早买意味着早日给家人一个交代,买过之后也不必过分计较房价涨跌,再者说了即便大涨了,刚需也不能把房子卖掉变现租房居住。我们之前就分析过,刚需买房一直苦等,即便房价不涨,也很难占到便宜,所以对于刚需买房,个人建议是,有需求就可以行动,别太过分在意时机;

对于投资客而言,还要区分城市讨论,把钱投资在上述所言的“收缩型”人口塌陷资源枯竭类城市,毫无疑问肯定会后悔的,但是假如投资在房价能涨两三倍的城市,自然不会后悔。 

那么这样的城市怎么分辨呢?我强调过很多次,未来超过95%的城市90%的房子都没有投资价值——年涨幅超不过5%的房子都在亏钱。这意味着未来投资炒作楼市赚钱将成为极其需要技术含量和资金的生意,且因为政策充满不确定性,即使赚钱也真不一定能带走,所以我劝大家还是务实一点,没有需求就不要再学别人去加杠杆冒险蹚这趟浑水了。

其实,经济日报今年5月份时已经警告过了,彻底放弃房价上涨幻想,踏踏实实做好实业!言外之意,投机取巧想赚快钱不可取,老老实实干好本职工作,靠付出劳动赚钱置业生活,才是我们这些普罗大众应该做的。

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