[摘要] 第二季度住宅租赁市场无新增供应，稳定的需求助力市场整体去化。
高端租赁市场整体表现较为稳定，新增供应的暂时缺席以及稳中有升的市场需求共同推动了全市服务式公寓入住率出现小幅上扬。
2019年第二季度，北京服务式公寓市场无新增项目入市，市场存量仍维持在8,377套。
•位于东直门的原北京绿城奥克伍德华庭公寓业主方于本季度正式更换管理方，公寓品牌更名为碧朗湾，目前处于运营调整期间。
•第二季度，全市服务式公寓整体入住率环比上升1.5个百分点至88.3%，较去年同期下降3.0个百分点。
•全市服务式公寓平均租金为人民币每平方米每月254.1元，租金指数环比微降0.6%、同比上涨4.7%。
•本季度高端公寓平均租金为人民币每平方米每月171.7元，租金指数环比小幅下降0.2%、同比上涨2.1%。
•高端别墅平均租金增至人民币每平方米每月131.3元，租金指数环比微涨0.3%、同比上涨4.9%。
• 2019年下半年，北京服务式公寓市场将迎来两个新增项目，分别为国贸公寓翻新改造项目及佳兆业铂域项目，合计为市场带来634套新增单元。
供应和吸纳
2019年第二季度，北京服务式公寓市场无新增供应，服务式公寓总存量维持在8,377套。原北京绿城奥克伍德华庭公寓业主方北京莱福世纪置业有限公司于本季度发出通知，宣布终止与奥克伍德亚太公寓管理公司的合作，正式更换管理方，原北京绿城奥克伍德华庭公寓现更名为碧朗湾，目前处于运营调整期间。
从租户构成来看，内资、外资租户比例相近，车企、制造类的跨国企业员工仍是本季度主力租户，且大多数租户选择携家人入住，因此二室三室的大户型租赁需求较大。此外，随着北京通州环球主题公园建设的推进，来自相关领域企业员工的租住需求也直接推动了市场的去化。
租金与空置
新增供应的缺乏导致市场对高端服务式公寓的需求出现微升。二季度高端服务式公寓入住率环比上升1.5个百分点至88.3%，同比下降3.0个百分点。与此同时，平均租金为人民币每平方米每月254.1元，租金指数环比微降0.6%、同比上涨4.7%。
第二季度高端公寓租赁需求稳定，使得租金与入住率保持稳定。高端公寓入住率环比微涨0.4个百分点至93%。同时，平均租金达到人民币每平方米每月171.7元，租金指数环比微降0.2%、同比上升2.1%。
高端别墅市场在本季度的表现同样保持稳定，入住率环比上升1个百分点至88%；平均租金为人民币每平方米每月131.3元，租金指数环比微涨0.3%、同比上涨4.9%。
市场展望
2019年下半年，将有两个存量改造项目入市——佳兆业铂域行政公寓和升级改造后的国贸公寓，预计带来634套新增服务式公寓供应。 受贸易争端及整体经济形势的影响，新增供应的去化预计将较为缓慢，因此，下半年业主方将面临一定压力。预计2019年下半年全市服务式公寓市场的整体空置率将有所上升。
2019年，在融资渠道收紧、盈利困难等问题下，曾经被市场看好的长租公寓行业发展速度放缓，有部分上市知名开发商开始剥离旗下长租公寓业务。预计未来长租公寓市场将面临一定程度的调整，预计部分知名开发商将调整旗下长租公寓的市场定位，通过高端化其品牌以获取更多，最终将给高端服务式公寓市场提供更多的供应。
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