[摘要] 业内人士认为，住建部之所以对部分热点城市发出预警，意在对市场预期进行适度引导，以保证市场平稳运行。
当业界争议一季度楼市快速回暖时，住建部再度出手为部分热点城市降温。
据新华社消息，4月19日住建部会同国务院发展研究中心对房地产市场进行专题调研，并对季度房价、地价波动幅度较大的城市做出预警提示。对部分热点城市住宅销售回暖、土地市场热度回升，住建部提出需引起高度关注。
业内人士认为，住建部之所以对部分热点城市发出预警，意在对市场预期进行适度引导，以保证市场平稳运行。
“整体来看，今年地方楼市政策的微调会越来越频繁。这种调整是双向的，有的将从紧有的会宽松，不过预计整体政策的基本面依然保持从紧的状态。但只要信贷政策不出现明显变动，其他政策的调整对楼市影响将相对有限。”市场分析师表示。
引导市场预期
其实早在2017年，住建部便加快建立以实时数据为基础的指标体系，这一房地产统计和市场监测预警指标体系，对可能产生的波动及时预警，以做好防控和应对工作。
“此次对部分城市预警，应该是这一体系的具体应用。”业内人士认为，此次住建部对部分热点城市发出预警，或与市场当下发生的变化有关。
分析师指出，虽然外界暂不知名单上有哪些城市被预警了，但地价、房价涨幅较大、土地溢价率较高或出现地王的城市，预计较容易被预警。“业界认为，如果房价涨幅超过当地收入增幅、同比涨幅过快或单月涨幅超过一定比例的，被预警的可能性很大。”
据国家统计局4月16日公布的商品房销售价格的变动情况，一季度房地产市场总体平稳，不过这其间也发生了一些变化。
据国家统计局城市司高级统计师刘建伟对今年3月份商品住宅销售价格变动的解读，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.2%，涨幅比上月扩大0.1%；二线城市新建商品住宅售价同比上涨12.2%，涨幅环比扩大0.2%；三线城市新建商品住宅售价同比上涨11.4%，涨幅环比扩大0.3%。
“今年部分城市从不同角度对政策先后进行了调整，还有一些城市在酝酿对政策适度松绑。一季度楼市的回暖，市场预期也发生了一些变化，正从去年的谨慎变为相对乐观。”业内人士表示。
事实上，市场预期所发生的转变，在土地市场上体现得较为明显。据监测数据，今年2月嘉得宝置业在苏州拍下星华街东地块，189%的溢价率成为今年一季度土地交易记录中，土地成交溢价幅度的地块之一。
此外，今年1月份海口出让的龙华区21号地块，溢价率达到169%；西安高新区GX3-35-7、8地块，3月份以30.24亿元的价格成交，溢价率为162%。据监测，今年一季度，在合肥、郑州、昆明、南宁等城市，共有15幅地块的成交溢价率超过100%。
一家中型房企投资部经理表示，土地溢价的变化，从侧面反映出市场由谨慎到乐观的转变。
“去年不少地块流拍，高溢价率成交的更是少数。近期流拍情况减少，个别城市还出现房企‘抢地’的现象，这说明房企手中握有比之前更多的资金，也反映出房企对未来的预期变得乐观起来。”上述房企投资部经理说。
楼市走向何方
此次住建部对部分热点城市发出预警，将对后市产生怎样的影响？
“部分被预警的热点城市，在稳房价、稳地价的指引下，接下来楼市调控可能会适度收紧。但出于保持楼市平稳健康发展考虑，预计地方不会出台针对房地产的重磅调控政策。”杨科伟分析。
在分析师看来，保证市场平稳发展，以及“因城施策”政策的延续，使地方拥有更多的自主性。各地根据自身情况做出适时调整的次数，可能会略有增加。
业内人士告诉财联社记者，分城市来看，一二线、环都市圈和强三线城市受人口导入、产业聚集、经济支撑等因素影响，对房地产市场的利好仍会逐渐释放，不过不少三四线城市面临调整的压力。
仲量联行研究部住宅市场负责人盛秀秀则表示，虽然年后部分城市出现了“小阳春”，但3月份一手住宅销售市场其实是有涨也有跌。
“从一季度整体成交的同比数据来看，一线城市和重点二线城市成交量涨跌互现，大部分城市销售势头有好转，但回暖力度并不强劲。”盛秀秀认为，一二线城市新建商品住宅销售价格趋于稳定；三线城市价格虽然短期涨幅小幅扩大，但全年来看，预计价格涨幅出现回落的概率较大。
多位业内人士认为，与去年较为紧绷的资金环境相比，今年行业资金面总体而言相对宽松。
在房企到位资金方面，国家统计局数据显示，今年1—3月房企到位资金38948亿元，同比增长5.9%，增速较1—2月提高3.8个百分点。
另据央行4月12日公布的金融统计数据报告，今年一季度人民币贷款增加5.81万亿元，同比多增9526亿元。分部门看，住户部门贷款增加1.81万亿元，其中中长期贷款增加1.38万亿元。
“今年的资金环境比去年有所改善，这也给地方根据自身情况做出政策调整，奠定了不错的基础。基于种种情况，对楼市不应过度乐观，预计房地产调控政策依然会保持从紧的状态。”业内人士说。
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