资色 |百强房企PK 谁领风骚?

2018年已经过去，历经史上最严调控的房地产行业，依然取得了亮丽的业绩。对于房地产企业来说，这可能是的时代，亦可能是最坏的时代。

在过去的一年，龙头房企再度笑傲江湖。一方面，房地产市场向龙头企业集中的迹象越来越明显，龙头企业市场占有率不断提升；另一方面，严调控下龙头房企具有资金、规模、管理等多重优势，生存空间反而更大。

标杆房企，究竟谁领风骚？从各大第三方研究机构榜单中或可窥见一二。

百强变动较大

新城首次进十强

3月20日，由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心共同主办的2019中国房地产500强测评成果发布会上，《2019中国房地产500强》等系列测评榜单揭晓。

从榜单来看，恒大继续蝉联，其它企业的名次也有不同程度的微调。新城首次进入十强行列，而且名次上升速度相对比较快。万科和碧桂园分列这次十强的二三位。融创、保利、中海、龙湖、新城、华润和富力分列四到十位。其中，新城和华润是新进十强房企，名次相比去年分别提升了5位和2位。

十强、二十强、五十强企业名次变动幅度较小，百强变动较大。从榜单来看，除十强新进两家房企外，20强变动相对较小，同比变动率10%。其中，万科、碧桂园、保利、中海、龙湖、华润、富力、绿地、世茂、金地10家企业已经连续11年排名进入前二十。50强变动也相对较小，同比变动率为12%。

一个现象是，行业集中度越来越高。《2019中国房地产500强》榜单显示，4强、10强、20强、50强、100强房企集中度都上升了。前4大房企从2013年6.93市场集中度上到2018年的14.17。集中度上升的趋势还会延续下去。

而由中指院发布的《2019中国房地产百强企业研究报告》也显示，百强房企市场份额提升至近六成，销售业绩跃上新高度。2018年，百强企业积极进行规模化扩张，通过精准把握市场需求，销售再创佳绩，销售总额、销售面积分别达87239.1亿元、66244.5万平方米，同比增长33.2%和32.0%，增长率分别高于同期增幅21.0、30.7个百分点，持续跑赢大势。从增速看，百强企业销售额、销售面积增速较上年分别增长1.1、10.7个百分点，规模优势进一步扩大。

百强企业2014-2018年销售增长情况

中国房地产测评中心主任、易居企业集团首席执行官、上海易居房地产研究院副院长丁祖昱表示，龙头房企优势非常集中，10强、20强、50强今天继续不断做强。中型房企发展势头比较快，增速相对比较快。尾部一部分房企在慢慢淡出，如果观察500强房企一些靠后的企业，有不少企业最近几年都消失在榜单当中。在上面列了一部分，在2018年主营业务基本退出了房地产行业。从现在来看，一部分的尾部房企慢慢退出房地产行业，可能也会成为未来几年发展重要的趋势。

百强房企融资需求上升

在《2019中国房地产500强》中，从企业规模来看，500强资产规模稳步增长，特别是净资产的增速有了比较明显的提升。净资产500强均值目前是130.6亿元，同比增长了21%，从这个角度来说500强更强了。

销售规模分析，500强房企再创新高，千亿企业扩容到了30家。2018年500强企业的商品房销售面积是7.16亿平方米，同比增长12，销售金额接近10万亿，同比增长了17%。

从融资情况来看，根据CRIC，主要是上市房企总的规模略有下降，当中境外的融资比重有所提升。2018对于房企资金压力还是比较大的，在国内相对资金更加紧张的情况下，很多上市房企选择了海外发债的路径来完成融资的需求。

《2019中国房地产百强企业研究报告》则显示，百强企业的公司债发行较上年明显回暖，中期票据有所增长，海外债券增速下降。2018年，百强企业国内信用债发行规模为2443.0亿元，同比增长138.3%，其中占比的公司债规模超1300亿元，占总量的54.2%，同比猛增360.9%，较2017年回暖明显；中期票据则增长10.3%至664.5亿元，占比为27.2%。在国内融资渠道依然受到严格监管的形势之下，百强企业继续在海外市场寻求有效融资，海外债发行规模同比小幅增长至1949.2亿元，增速有所回落。

从风险管理情况来看，目前特别在2017年、2018年中央提出去杠杆之后，房企的杠杆还是保持平稳，短期偿债能力稍稍有所下降，这和2018年整体市场有相关的。头部企业杠杆水平低于平均水平的，所以头部企业的风险管控比整个500强的一般企业来说要好很多。

从盈利能力来看，2018年房企有特别好的趋势，利润的增速明显回升，盈利表现良好。2018年500强房企净利润均值9.67亿，同比增长27%，头部企业把均值拉高了很多。比2017年利润增速出现了大的提升。总资产是2.83，净资产是6.32。

从投资角度来说，2018年企业也是首次拿地规模出现了下滑，最近几年来企业在不断增长规模的情况下，反而在2018年投资趋于保守。特别2018年下半年，从规模房企开始，房企的投资这块就偏向保守，所以整体的拿地规模出现了比较大的下调。

市场运营情况来看，行业的销售规模在2018年继续创新高，开发投资也保持了高位运行。销售规模达到了17.2亿平方米和15万亿两个新高，开发投资增速来说，2018年开发投资总额达到了12万亿，比2017年增长了9.5%，增速也是最近几年相对较高的增速。今年一二月份增速突破了两位数，从整个房地产对于整体经济的贡献，特别是经济增长的贡献上来看，房地产还是起到了比较大的推动作用。

房企主动减速

渐入精细运营

《2019中国房地产500强》测评报告指出，随着去库存任务基本完成，市场销售情况整体趋冷，周转速度势必受到较大的影响。具体到企业层面，高周转的标杆性企业主动提出提质控速，总体来看，房企拿地变得更加稳健，拿地销售比出现一定程度的下降。

《2019中国房地产百强企业研究报告》同样指出，百强企业的拿地态度趋于谨慎，拿地金额占销售额比重大幅下降。2018年，百强企业拿地金额占销售额比重为27.2%，同比下降19.7个百分点。分层级来看，前10企业的比值均值下降20.4个百分点至26.3%；11-30企业的比值均值为32.8%，虽有降低但仍是均值的层级；31-50企业的比值均值下降幅度，同比减少24.9个百分点；51-100企业的比值小幅下降，但企业仍在扩张布局的进程之中，拿地金额均值有所增长。

各层级百强企业2017、2018年拿地金额占销售额比重均值

同时，2018年，房地产市场整体去化率都处在下降趋势中。相较以前强调开工速度，预售速度，去化问题现在成为影响企业周转速度的重要因素。虽然整体去化率在回落，但具体到个案，表现差异很大。地段依然是核心因素，部门热门版块认筹比依然高企。只要提供被认可的商品，购买力依然存在。

500强测评报告分析认为，随着消费者日趋成熟，买房考虑更加全面，对产品品质有了更高的要求。去化率的普遍下降，倒逼房企更加关注楼盘质量，研究提供更为合理的产品结构。在此背景下，房企纷纷加强内功修炼，聚焦产品升级，以客户需求为导向，追求产品力的提升，向高质房企发展。

另外，从房地产行业内的多元化方向来看，无论是在商业、物管、租赁、养老、产业、文旅等各个方面都出现了一些转型标杆房企。

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