[摘要] 2019中国房地产百强企业研究成果发布会上，中指研究院研发中心总经理白彦军先生发布了《2019中国房地产百强企业研究报告》，并代表研究组就2019年百强企业发展情况做了详细的汇报。
2019中国房地产百强企业研究成果发布会上，中指研究院研发中心总经理白彦军发布了《2019中国房地产百强企业研究报告》，并代表研究组就2019年百强企业发展情况做了详细的汇报。
（中指研究院研发中心总经理白彦军）
百强房企业绩规模稳增长
首先，从业绩看，2018年属于房地产市场过渡期，经历了2016年的高歌猛，2017年的惯性增长，2018年基本上回归了平稳。在此期间房企仍保持了较好的销售数据增长，100家的百强企业，房地产的销售面积和销售金额同比增速都超过了30％。此外，2018年百强企业的市场份额占有率首次超过了50％，达到了58％。
土地储备方面，前十企业的土储增速显著；融资方面，前十、前三十的企业继续在资源储备过程中获得了很多的优势。有理由认为，有土地资源的保障，有资金资源的保障，百强企业在未来可能具备更好的发展基础和条件。
此外，百强房企在发展过程中对城市布局的把握十分精准，从2018年销售面积来看，三四线城市占销售面积的比例是65％左右，二线城市占比是在32.5比左右，一线城市只占了2.5％。2018年百强企业在三四线城市销售额的占比提高了4个百分点，达到了45％，增速非常明显。同比的一线、二线略微有所回落。
聚焦热点区域主流需求，调结构优产品强营销。2018年市场的需求更多的回归于原始的自住型需求和改善型需求，企业对产品调整结构的过程中把握的非常精准。百强企业推的项目的占比是90—140平，140—200平首改和刚改、二改的项目占比分别提高了3个百分点。
百强企业运营表现良好，缓拿地保资金
从运营表现看，百强企业在运营表现方面做出了表率，无论是总资产周转率还是存货周转率去年都有所上升，总资产周转率是0.36％，存货周转率上升了到了0.56％。
从盈利表现看，近来百强企业营业收入和利润率来看基本上保持了20—30％的增长。去年百强企业营业收入的均值增加了27％，到了486亿元，净利润同比增长28％到了64亿元。
从业绩保障看，大部分的百强企业对于整个2019年、2020年的业绩保障从两方面进行。一方面，百强企业对土地投资方面有非常明显的节奏把控，2018年百强企业拿地金额和拿地面积的增速很低，不同于过去的高歌猛进，如今的节奏拿捏的非常慢，以维持现金流的稳定。另一方面，从百强企业拿地的分布来看，也在不断地进行资源的储备再利用。
从融资方面，2018年企业充分的利用自己的规模效应、综合效应，在多方面的融资都表现的非常好，2018年百强企业国内信用债的发行规模是2400多亿，同比增长138％。有好的土地保障、好的资金保障，对于2019年乃至2020年整个企业的稳健增长提供了非常好的支持。
百强房企去化良好，整体负债率可控
很多企业在发年报的时候绕不开两个关键词，安全和质量。其中的一个核心问题就是现金流的安全。怎么保障？
财务数据只是表象，更多的需要看企业现有的土地储备的货值结构。一是地王多不多，变现快不快。据统计，2016年到现在百强企业虽然也拿了一些地王，但已有将近一半的地王正在去化或者即将去化。二是各城市现有土地储备从这个指标来看，百强企业整体的表现非常好，去化周期在两年以内的货值占比超过了80％。
正是因为有好的现金流的保障和好的项目结构的保障，百强企业整体上来讲去年现金流回正了，资产负债率略微降了一点，保持在77.8％，较上年降了0.5个百分点，有效负债率降了1.6个百分点，整体来讲负债率比较可控。
2019年房企面临一个挑战，这个挑战是债务的集中兑付方面，随着国内债券融资的收紧，海外债的发行规模比较大，2019年需要偿还的国内外的信用债规模将近5000多亿。2019年很多企业发债更加进入快速的增长阶段。在债务的平衡方面，长短期以新还旧的方式对企业的债务表现有非常好的帮助。
践行企业社会责任，致力精准扶贫
当下或者说过去几年百强房企一直围绕一个核心指标在做，也就是精准扶贫。房企在这方面表现的非常积极，一方面抛弃了过去只“输血”，更多的是变成了真正的“造血”，通过移民搬迁、产业扶贫、就业扶贫、教育扶贫，很多城市通过集中式、连片式，通过一个企业的力量改变一个地区的贫困状况。这种情况在2018年表现的非常好，2018年按中央和地方的标准，很多房企的包片的扶贫区域实现了完全的脱贫。
联合产业上下游，共同发展促进步
房地产企业的增长离不开产业链上下游企业的扶持和帮助。
一，策划代理行业。经过这一两年行业的变化，企业营销模式的变化对传统的服务行业带来了改变和挑战，对于这些新的行业也在积极地做新的探索和变革，一方面进行所谓的线上和线下的联动；另一方面深入的进入资产运营行业。更多的是希望通过业务的转型和变化，对业务增长的发力带来新的冲击和帮助。
二，金融服务行业。百强企业的增长离不开资金的源源不断地支撑。2018年上半年面临整个行业和国家去杠杆政策的挑战和限制，房地产金融服务行业业面临很大的压力。总的来讲这些企业在2018年积极谋求转型。
三，商业地产行业。1999—2018年累计净增的商业地产的面积是19.6亿平方米，目前在途的土地、在施的面积商业的有26亿平方米，加在一起是45亿平方米左右，意味着商业地产正在进入存量时代。2018年在宏观经济、商业消费面临增速较缓的情况下商业企业的运营逐渐面临一些挑战，也做了调整。一方面是迎合城镇化的趋势，特别是对三四线城镇消费升级的趋势；另一方面通过商业服务，为整个商业和卖场提供更多的体验式的服务包括更多的现场服务。
聚焦核心城市，回归真实客户需求
一，要聚焦，特别是在投资方面要聚焦。接下来怎么更好的把握核心城市？要围绕产业和人口布局潜力城市，更重要的是要寻找适合自己的城市，不能一概而论。
二，要回归两方面。一是回归真实的客户，二是回归客户的真实需求。回归真实的客户你要知道你的客户到底是谁，客户的需求更多的倾向于刚需、改善，真正的自住性的需求，产品设置一定要围绕这个需求进行深化。
三，把我节奏。市场的窗口期稍纵即逝，什么时候推盘，什么价格推非常重要。集中推盘，面临的竞争压力可能会更大。
四，维系价值。客户的价值是可以把握的，希望百强企业能真正的围绕每一个业主把服务做到高品质，把客户价值把握好了，整个百强企业的增长才更有底蕴和持续性。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
