[摘要] 从2018年底开始，截止目前，房地产市场出现了一些新的变化，这些变化使得业内人士普遍都认为楼市政策开始见底。那么，具体都是哪些变化呢？笔者认为，主要有以下几点：第一，楼市调控政策出台的频率降低；第二，房地产企业出现了集中融资的现象；第三，菏泽、广州、珠海等城市的楼市政策出现微调；第四，调控目标从坚决
从2018年底开始，截止目前，房地产市场出现了一些新的变化，这些变化使得业内人士普遍都认为楼市政策开始见底。那么，具体都是哪些变化呢？笔者认为，主要有以下几点：，楼市调控政策出台的频率降低；第二，房地产企业出现了集中融资的现象；第三，菏泽、广州、珠海等城市的楼市政策出现微调；第四，调控目标从坚决遏制房价上涨过渡到稳地价、稳房价、稳预期。于是，业内人士普遍认为楼市调控最严厉的时候过去了。那么，如果政策真的到底了，这是不是意味着刚需可以入场了呢？
针对这个问题，笔者送购房者两个字：别慌。为什么这么说呢？首先，调控政策见底并不代表政策放开，房住不炒的定位没有改变。其次，因城施策之下，每个城市都有自己的调控逻辑，有的城市进行政策微调，但有的城市调控依然从紧，而且就算出现了微调松绑，每个城市的微调程度也是不同的。第三，政策见底不代表市场见底，一般市场的反应要比政策晚半年左右，因此购房者有足够的时间进行考量。第四，研究楼市走向，需要判断房地产市场的资金流是否充足。此前，央行几次降准放水都避开了房地产，如果资金无法流入楼市，房价就很难出现上涨。
看完笔者总结的四点原因，我们不妨看看业内相关人士是如何看待买房这个问题的。12月23日，在第二十届北大光华新年论坛上，建设银行董事长田国立认为，现在买房也赚不了钱了，现在买房就等于高位接盘。此外，1月4日，在某活动现场，房地产行业的段子手、万通控股董事长冯仑则表示，如果是捡的钱，就买房；如果是挣的钱，暂时别买房。
不难发现，对于此时刚需是否进场这个问题，业内相关人士的表态还是很谨慎的。笔者认为，楼市调控两年多，房价已经从神坛跌落，购房者的房价预期也已经发生了很大转变，无论有钱没钱，越来越多的购房者不愿意买房。如果2019年仍旧保持这个态势，显而易见的是，房价抬头的可能性不大，甚至还会有继续下行的可能。
说起2019年房价下行的问题，就不得不提经济学者马光远2018年底作出的房价预判：到2019年4月份，不管楼市是否放水，房价跌幅都会在20%到30%，房价回到2016年底基本已成定局。对于这个预测，曾一度引起了不小的热议，对于还没有买房的来说，肯定是喜闻乐见的，但笔者不止一次说过，这样的房价跌幅或许有可能出现在个别城市和个别楼盘身上，但不要奢望全局性出现。
对此，中国人民银行调查统计司原司长、上海财经大学教授盛松成就表达过相反的观点，短期内下跌15%这样的幅度肯定是走不通的。为什么走不通呢？一旦房价出现大幅度下跌，既伤害了经济，又影响了稳定。其实，根据住建部2019年要稳地价、稳房价、稳预期的目标来看，购房者对房价不会大起大落已经慢慢有了深入认识。但是，有人可能会问了，房价平稳后，楼市政策也见底了，那房地产还会回到过去吗？
从楼市热度来看，如果2016年的热度是100，那2017年可能就是30，2018年的可能是50。随着市场的逐步平稳，未来几年楼市很难再热，暴涨时代已经结束。除此之外，最近房地产大佬王石的一个观点同样引起了广泛关注。王石认为，从长远来看，你怎么暴利，从市场上得到的，市场一定让你偿还回去。不但让你偿还，还要惩罚你。我们又该如何理解这句话呢？
笔者认为，长期以来，房地产市场的金融属性大大超过居住的本质属性，这让不少房地产企业、投机炒房客从中牟利，尝到了不少甜头。但是，在房住不炒的定位下，房地产市场迎来了变化：对炒房客而言，再指望买卖房产牟取暴利已经变得不现实，对开发商来说，正在逐渐向微利润时代过渡。
在笔者看来，没有稳定的房价，随着楼市调控的继续从紧，可以预见的是，房价依然会保持平稳波动。不可否认，平稳波动是好事，越是平稳对刚需而言越有利。通过某房产网站的一组房价数据来看，12月31日刚刚报价115万的80平两居户型，短短10天内，分别经历了3次降价，分别为112万、110万、109万。
不过，对投机炒房客和开发商来说，或许他们还不太习惯楼市的平稳。因此，每次市场稍微有变动，他们几乎个跳出来对各种现象过度解读。其实，这一点不难理解，一旦房价保持稳定，意味着市场更加理性，购房者对买房这件事也会逐渐放平心态。一旦这种心态形成稳定的预期，开发商就会发现房子不如以前好卖了，炒房客也会发现没人愿意接盘了，自然而然就会通过一定幅度的让利措施来吸引购房者。
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