房地产税应分类进行?空置税能挤出楼市泡沫吗?

近日，国务院参事、住房和城乡建设部原副部长仇保兴表示，遏制房地产投机、房地产泡沫是一个长期、艰巨的任务，应拿出房地产税分类进行，率先出台能够精准遏制投机的消费税、流转税、空置税，然后再从容考虑物业税。

1、房地产税分类实施有困难吗？

设想很好，但实施起来有难度。房地产税是有关房地产各方面税种的综合说法，本身内容就相当繁杂，现在又出现空置税、消费税，如果用房地产税分类，并不合理，比如现增值税和个人所得税都属于流转税，有差别化收税方式，再出台新税种或者增加税率未必会达到预期目标。

2、空置税引发一系列问题

房地产税分类实施的可行性也是值得商榷的。例如空置税，出发点是希望对提高房屋使用效率有积极意义，但在目前的楼市调整通道中，开发商大多以快速回笼资金为目标，几乎不存在捂盘现象。即便处于上涨通道，当前的高杠杆高周转也会迫使房企在现金流和利润之间找平衡点，不会长时间捂盘，另一方面，如果税率不高，也根本起不到预期效果。

空置税对开发商来说影响有限，那么对二手房市场影响如何呢？在上海等一线城市，投资客大多把富余房产用于出租还贷，空置率低于5%。此外房屋空置衡量标准也是问题，是1个月没人住，还是3个月没人住？税率又如何确定？一线城市和四线城市税率是不是一样，等等，这些都会引出一系列引伸问题。

3、房地产税分类离落地有多远？

消费税、流转税、空置税……那么多税听起来感觉钱包又要瘪了。税本身是起调节作用，进行二次分配。但房地产行业牵扯面相当广，上下游相关产业加起来大概占GPD17%左右，影响也相当大，比如楼市调整会对于家电等配套消费需求减少，因此推出的过程不会一蹴而就。

此外一些税种的推出也会考虑楼市的运行情况，比如前几轮楼市起起伏伏中，需要支持楼市时，相应税种会出台减免举措；需要给楼市降温时，税费会严厉征收。以增值税为例，2010年调控楼市“个人销售购买不足5年的住房，不必区分普通住房和非普通住房，一律按全额征收营业税。”

另外房产税推出时机，也会考虑到当时楼市运行状态，如果本来就处于冰冻期，那么调整的时间会更长，所以类似税种没2、3年不可能落地。

4、如果房产税分类出台，能挤出楼市泡沫吗？

目前房地产行业中多偏向流转税，持有环节税种是空缺，本身制度上的缺陷给投机炒房滋生空间，所以改革重点就是对住房保有环节征税。

不过不管叫物业税也好还是什么税，一旦这类税种落地会让手中握有多套房的炒家急于兑现，届时楼市波动也将难以避免。