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成都公积金新政实施:存贷挂钩控风险 扩大红利覆盖面

中指研究院   2018-10-15 09:42

[摘要] 总的来说,住房公积金就像一个灵活的胖子,拯救于水深火热被房贷压顶的广大民众。这个胖子有个巨大且稳定的资金池,因为法律强制要求所有的国有企业、事业单位以及社会团体中都有为员工缴纳住房公积金的义务。

前言:2018年10月1日,成都市住房公积金管理中心发布了修订版的成都公积金贷款、缴存管理办法。其中,明确了公积金贷款基本原则,新增了“存贷挂钩”的要求。同时,年满18周岁且未达法定退休年龄的个体工商户及其雇用人员、自由职业者以及灵活就业人员,可自愿缴存住房公积金。这是近年来成都市公积金制度的又一次调整,是对原有公积金制度的重大完善。

住房公积金是一种长期住房储金,帮助缴纳的居民享受一定程度的购房福利,从而减轻居民的购房压力。自2011年放开个人提取公积金用于支付住房租金以来,中央以及各地政府时常阶段性调整公积金政策,辅助宏观政策调控,促进房地产市场经济合理运行。在当前市场环境下,人口净流入的一二线城市,房价可能居高不下,刚性需求居民的购买力下降,部分三四线城市供大于求,住房空置率较高,也不利于让房地产市场经济有效的发展起来。住房公积金政策的调整能直接作用于市场,市场反应快速,具有一定的灵活性,各地政府都在不断完善住房公积金的制度建设。

国家住房公积金现状:贷款率高企,多地颁布新政

据《住房公积金2017年年度报告》显示,2017年度住房公积金实缴单位262.33万个,实缴职工13737.22万人,分别同比增长10.11%和5.15%。住房公积金缴存额18726.74亿元,同比增长13.06%。住房公积金制度覆盖面进一步扩大,缴存金额较去年增加。另一方面,报告显示住房公积金提取人数4689.49万人,占实缴职工人数的34.14%;提取额12729.80亿元,比上年增长9.49%;提取率为67.98%,同比减少2.22个百分点。超三成居民使用住房公积金,在提取率同比降低的条件下,且提取额度增加,可以说明居民对当期货币的需求量增大。

再来看一组住房贷款数据,2017年,住房公积金缴存用于个人住房放贷的比例为87.27%,个人住房贷款率超过100%有三个省,分别为天津111.33%、安徽101.26%、浙江101.24%。北京虽然没有进入收不抵贷的程度,贷款率也高达94.11%。四川的贷款率为85.51%,略低于平均水平。

为了应对高贷款率的现状,近期各地公积金新政频发,汇总梳理后可以看到,各地新政均以规范公积金市场制度为主,抑制滥用以及过度提取公积金现象。

总的来说,住房公积金就像一个灵活的胖子,拯救于水深火热被房贷压顶的广大民众。这个胖子有个巨大且稳定的资金池,因为法律强制要求所有的国有企业、事业单位以及社会团体中都有为员工缴纳住房公积金的义务。只是,目前使用对象大多为在职员工,还未称得上完全意义上的普众。各地政府也在中央“住房不炒” 的大前提下,颁布诸如调整存缴比例以及多套房贷款额度、存缴年限挂钩等多条新政,完善公积金制度,规范各地公积金贷款的种种乱象。

成都公积金新政:存贷挂钩,扩大覆盖

据《成都住房公积金2017年年度报告》显示,2017年成都住房公积金实缴单位43852家,净增单位6892家;住房公积金缴存额396.29亿元,同比增长16.62%。对比的数据,成都公积金缴纳额占比2.12%。另一方面,报告显示公积金提取额264.52亿元,同比增长23.76%;提取额占当年缴存额的66.75%,比上年增加3.85个百分点。对比的数据,提取额均较上年增长,惠民红利扩大。

据报告显示,成都职工贷款笔数中,购房建筑面积90(含)平方米以下占44.13%,90-144(含)平方米占51.39%,144平方米以上占4.48%。购买新房占55.28%(其中购买保障性住房占1.26%),购买存量商品住房占44.72%,建造、翻建、大修自住住房占0%,其他占0%。这数据可以说明成都房贷人群绝大部分为刚需居民,且全部用于购置用房。

2018年10月1日新修订的《成都住房公积金缴存管理办法》正式开始实施,其中提出:年满18周岁且未达法定退休年龄的个体工商户及其雇用人员、自由职业者以及其他灵活就业人员,均可自愿缴存住房公积金;公积金贷款对象由成都市正常缴存的职工,扩大到成都市的个人自愿缴存者及符合规定条件的异地缴存职工。同时,公积金贷款额度与职工缴存余额和时间“双挂钩”。这次的新政一是扩大了公积金制度的覆盖面;二是扩大公积金贷款对象;三是完善了公积金制度,一定程度规范中高收入者滥提取公积金。总的说来,这是市政府在成都相对紧张的“五限“制度下,适度放松房地产市场活力,也一定程度为本地刚性住房需求的人分享红利,相应的也再次完善了住房公积金制度。

此次成都实施的自愿缴纳公积金政策并非首例。广州、上海、广西、扬州在2017年已推广个人缴纳公积金试行办法。2017年4月,武汉、成都、长沙、合肥、南昌等5省会城市住房公积金管理中心近日在武汉召开联席会,就自由职业者和在校大学生自愿缴存使用公积金等议题达成合作行动计划,之后陆续于2018年实施个人缴纳公积金试点,但根据各地实际情况,存缴比例区间却有不同

此外,值得一提的是这并非成都次大规模对公积金政策进行调整。在2016年,成都就发布了多条公积金试行或暂行管理办法。而在今年早些时候,由于2016年的多条新政两年试行期到期,成都市发布多条正式政策对现行公积金制度进行了完善。

其中,2016年5月间发布的多项新政是最重大的一次调整,这次重大调整涉及到了贷款期限、贷款额度、贷款资金与缴存余额挂钩倍数等方面,意义深远。一是延长贷款期限,由贷款最长年限的20年提高至30年,这样可以大幅减轻刚需购房者月供负担,提高生活幸福度。二是两人及以上职工家庭单笔贷款额度升至70万元,单职工家庭单笔额度为40万元。这种由以前单双职工无差别化贷款方式调整为有差别贷款,主要是考虑公平性原则,此外还考虑到单职工购房面积需求往往较小,贷款额度也会出现用不完现象。三是将贷款资金与缴存余额的挂钩倍数由30倍调整为20倍。且取消保底贷——存缴余额在1万元以下的借款申请人,不受余额挂钩倍数限制,均可贷30万元。这个政策一定程度缓解了公积金流动紧张的局面,取消保底贷也能保护更多自助家庭的利益。四是细化了很多提取业务,一来更加方便,二来防止骗提套取。且政策还规定分区域设定提取限额,如主城六区每年提取不超过1.5万等,更加公平。

自2016年6月6日施行单双职工有差别贷款后,据显示,2017年成都发放个人住房贷款3.38万笔122.63亿元,同比分别下降44.41%、46.33%。数据上也说明,差别贷款明显控制了义务与福利不对等,直接减少了单职工缴费,却享受双职工贷款优惠的这类人群贷款。

公积金业务新方法试水:简化便民

为了更好的推进完善公积金制度,提高公积金业务处理效率,各地也推行了各种创新方式。如北京年底将实现在“北京公积金”APP、支付宝及微信提取公积金,无需通过单位经办人办理。浙江首创了在家使用支付宝“刷脸”就可以办理无房提取、离退休提取、本市本人购房提取公积金等业务的方法。在上海,现在已“足不出户”可提取公积金付房租,免去职工重复填写租赁信息、提供租赁合同、备案证明等纸质材料或至公积金网点柜面排队等候的烦恼。成都公积金中心也在积极推进“互联网+公积金”服务,明确网上办理业务范围、电子证明与柜面出具的纸质证明具有同等的法律效力。

权利义务进一步统一,公积金制度红利进一步扩大,存缴手段进一步简化便民。成都的公积金新政充分体现发挥着住房公积金制度的普惠性,让更多人群享受住房公积金带来的红利。

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