[摘要] 2018年上半年，天津房地产政策持续收紧，市场监管保持高压严查态势，同时信贷额度吃紧利率上涨，多因素促使市场预期逐步理性。
政策：严格执行房地产调控政策
2018年上半年，天津市从强化新房价格管控、增加市场供给、加强房地产市场调控、整顿市场秩序等方面多管齐下，确保房地产市场平稳运行。
2018年5月，为贯彻落实《住房城乡建设部关于做好房地产市场调控工作有关问题的通知》精神，天津市国土房管局组织在全市范围内开展房地产市场秩序专项整顿，严厉打击房地产领域违规销售、炒买炒卖、规避调控政策、制造市场恐慌等扰乱市场秩序的违法违规行为。2018年上半年，天津始终保持高压严查态势，严厉打击房地产开发企业和中介机构违法违规行为，查处多起开发企业捂盘惜售、中介机构未备案经营等违法违规行为，并对违法违规行为进行公开曝光。
6月2日，天津市印发《天津市人民政府办公厅关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》（津政办发〔2018〕14号，简称《通知》），《通知》从严格执行房地产市场调控政策、加强土地出让管理、做好新建商品住房供应、强化房地产市场监管、加强舆论引导和预期管理、落实区政府主体责任等六方面提出具体举措，进一步加强房地产市场调控。
2018年上半年，多地发布人才政策，争抢各类人才，天津亦实施“海河英才”行动计划，限制为全日制高校本科毕业生不超过40周岁就可以申请落户。此政策一出即受到广泛关注，申请者众多。据悉，海河计划实施不足两个月时间里，已有6万人进入实质性办理程序。
此外，2018年，天津将从四方面发力培育和发展住房租赁市场，进一步完善住房租赁市场“天津模式”，加快建立租购并举住房制度。
土地：市场降温明显，房企拿地谨慎
2018年上半年天津住宅用地共成交47宗，规划建筑面积为554.08万平米，与去年同期相比，土地宗数增加15宗，建面增长54.87%。2018年上半年，天津住宅用地成交楼面价为8812元/平米，同比下跌22.94%，溢价率为6.92%，同比下降7.95个百分点。
图：2013年-2018年上半年住宅用地成交情况
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
2018年上半年，天津严格按照土地出让价格、新建商品房价格、二手房价格“三价联控”原则，调控土地出让价格，同时土地出让要求逐步增多，如竞配建、竞公共基础设施建设资金等。此外，开发企业获得信贷难度加大，新房限价限售等因素加剧房企资金压力。多方面因素叠加，造成土地市场降温显著。
2018年上半年，天津共成交47宗住宅用地，有11宗土地流拍，流拍率为23%，同比提高23个百分点，流拍率为2013年以来的水平。从流拍土地分布区域来看，有9宗地块位于远郊五区，环城四区、滨海新区分别1宗。同时，流拍的11宗地块中有10宗地块均有“限地价,竞自持”等要求。
图：2013年-2018年上半年住宅用地成交、流拍情况
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
表： 2018年上半年住宅用地流拍明细
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
住宅：市场供需基本平稳 改善产品占比扩大明显
2018年上半年，天津商品住宅市场新增供应量为459.99万平方米，成交面积为494.50万平方米，供需均同比下降，降幅分别为14%、20%；销供比为1.08，供需基本平衡。分区域来看，四大片区成交面积均同比下降，其中环城四区为成交主力区域，成交占比为44%；远郊五区成交占比为36%。上半年，市场平均成交价格为15535元/平米，同比下跌4.00%，全市19个区域中有10个区域成交价格同比下跌。从成交结构来看，改善产品成交占比扩大明显，其中三房仍为主力户型，成交占比同比扩大4个百分点；100-140平米面积段成交量增长显著，成交占比同比上升9个百分点。
图：2013年-2018年上半年商品住宅供需价
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
排行榜：东丽湖万科城荣膺三榜
2018年上半年天津商品住宅成交排行榜10项目主要集中于环城四区、滨海新区及远郊五区。三个排行榜中，环城四区共7个项目上榜，滨海新区3个项目上榜，远郊五区3个项目上榜，市内六区仅1个项目上榜。上半年，东丽区东丽湖万科城项目表现抢眼，荣膺成交套数、面积、金额三榜。
表：2018年上半年商品住宅项目成交套数、面积、金额排行榜
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
总结
2018年上半年，天津房地产政策持续收紧，市场监管保持高压严查态势，同时信贷额度吃紧利率上涨，多因素促使市场预期逐步理性。上半年，“海河计划”重磅出台，引起市场小幅波动，但不断打补的政策使得市场快速回归常态。此外，在“三价联控”原则、增加土地持有条件等的限制下，天津土地市场降温显著，房企拿地更加谨慎，土地溢价率下降明显，同时土地流拍率亦有大幅上升。日前，《京津冀及周边地区2018-2019年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》征求意见稿发布，长达半年的停工限产期将再次来临，此举将影响房屋开发节奏及购房者心理预期，加之当前严厉的市场政策，下半年市场供需或将有所变化，但整体来看，市场仍将保持平稳态势。
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