[摘要] 商业地产项目，不仅自营能带来财富，还可以通过租赁、出售等多种方式获得丰厚资产。而不论投资或经营，都要懂得如何选择，要想做好选择，首先得了解价格。
商业地产的价格，反映了商业地产市场的发展变化和趋势，是预测商业项目 的重要工具。
2018年7月26日，中国商铺租金指数成果鉴定会在北京召开。经研讨鉴定，评审委员会一致同意该指数成果通过评审鉴定。今后，中国商铺租金指数将按半年度公开向市场发布。
中国商铺租金指数由中指研究院编制，涵盖商业街商铺租金和购物中心商铺租金，并在此基础上延伸出了百街（百大商业街）商铺租金指数和百MALL（百大购物中心）商铺租金指数，系统的跟踪和反映了我国商铺市场的主要运行情况和趋势。
一、研究方法
中国商铺租金指数，主要用来反映重点城市在租商铺在不同时点上的租金水平及其变化情况，用以帮助广大商业运营机构、商户、商业地产投资者、房地产经纪公司和金融机构准确了解中国商业地产价格水平和发展动向。
▌样本选取
我国各城市商业发展程度具有不均衡性，根据2010年人口普查数据和2015年、2016年人口统计数据中人口净流入较大城市，并结合商业地产较发达的城市，我们选定中国商铺租金指数的主要覆盖城市有以下15个重点城市：北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆、南京、杭州、成都、苏州、青岛、南昌、长沙、海口。
考虑到铺面房经营方式更灵活，受众群体更多，商业街商铺租金指数我们设定以商业街临街商铺作为指数编制的样本标的；由于商圈中购物中心业态较为突出，占据较大比重，故商圈购物中心商铺租金指数样本标的设定为商圈中典型购物中心商铺。通过3Fang.com平台、中指院各直属机构实地调研、商业运营管理机构、经纪公司等中介机构多种渠道获取数据。采用由上至下，由城市到商圈再到商铺，分层分类的方法进行样本选取。
▌计算公式
? 加权平均法
单个商业街商铺样本平均租金计算公式如下（单个商圈购物中心商铺样本平均租金计算公式与此相同）：
百街商铺样本平均租金计算公式如下（百MALL商铺样本平均租金计算公式与此相同）：
? 中位数法
单个商业街商铺样本租金中位数计算公式如下（单个商圈购物中心商铺样本租金中位数计算公式与此相同）：
? 环比涨跌
单个商业街商铺样本平均租金环比计算公式如下（单个商圈购物中心商铺、百街商铺、百MALL商铺样本平均租金环比计算公式与此相同）：
? 基期
待指数试运行一定周期，将根据市场情况确定指数基期，基期指数将以100点为基准。
二、商铺租金变动10
▌商业街商铺租金涨跌变动10
从15个重点城市纳入指数编制的主要商业街来看，2018年上半年，在商铺租金环比上涨的商业街中，深圳东门步行街、武汉光谷步行街、深圳湾步行大街等10条商业街租金环比涨幅相对较大，其中深圳东门步行街商铺租金环比涨幅，达1.20%。在商铺租金环比下跌的商业街中，重庆解放碑步行街、上海田子坊、上海新天地等10条商业街为环比跌幅较大的商业街，其中重庆解放碑步行街商铺租金环比跌幅，达1.08%，为商铺租金环比跌幅超1.0%的商业街。
2018年上半年商业街商铺租金涨跌10
从城市层面看，以上海为例，上海共有11条商业街纳入商业街商铺租金指数计算样本。2018年上半年，从商铺租金环比涨跌来看，5条商业街商铺租金环比上涨，5条商业街商铺租金环比下跌。其中，在租金环比上涨的商业街中，南翔老街商铺租金环比涨幅，为0.91%；在租金环比下跌的商业街中，田子坊和新天地商铺租金环比跌幅，均为0.74%。
2018年上半年上海商业街商铺租金及涨跌变动
从15个重点城市纳入指数编制的重点商圈来看，2018年上半年，在典型购物中心商铺租金环比上涨的商圈中，上海四川北路商圈、上海真如商圈等10个商圈租金环比涨幅较大，其中上海四川北路典型购物中心商铺租金环比涨幅，达3.04%，为租金环比涨幅超3.0%的商圈。在典型购物中心商铺租金环比下跌的商圈中，上海五角场商圈、武汉古田商圈等10个商圈租金环比跌幅较大，其中上海五角场商圈购物中心商铺租金环比跌幅，达1.48%。
三、百街&百MALL商铺租金
▌百街商铺租金
基于重点城市100条商业街商铺，构成了百街商铺租金指数。2018年上半年，百街商铺平均租赁价格为24.8元/平方米·天，较上期上涨0.06%。从商业街商铺租金指数租金排名10可看出，深圳、北京和上海分别有3条、2条和2条商业街入围；广州、天津、苏州紧随其后，各有1条商业街入围。从商铺租金来看，上海城隍庙商业街商铺平均租金为100.8元/平方米·天，为租赁价格的商业街。
2018年上半年商业街商铺租金10
▌百MALL商铺租金
基于重点城市100个典型购物中心商铺，构成了百大购物中心（百MALL）商铺租金指数。2018年上半年，百MALL商铺平均租金为27.7元/平方米·天，较上期上涨0.25%。从商圈层面看，购物中心商铺租金排名10中，上海、深圳、北京分别有3个、3个、2个商圈入围；广州和天津紧随其后，各有1个商圈入围。源于上海、北京在消费市场上已形成规模效应，不仅国外品牌进入中国城市为上海、北京，国内新品牌的孵化通常也集中在这两地。
从具体价格来看，商圈购物中心商铺平均租金超过60.0元/平方米·天的商圈仅有5个，分别为北京王府井商圈、上海南京西路商圈、上海淮海路商圈、北京西单商圈以及深圳东门商圈，其中北京王府井商圈购物中心商铺租金，达69.6元/平方米·天。
当前，伴随着商业消费的不断升级，商业地产市场日渐壮大，加之住宅限购政策频繁出台的背景下，投资商铺成为很多人资产配置的一个重要组成部分，且在成熟商业物业不断升级的刺激下，重点城市商铺市场对国内外零售商愈加具有吸引力，使得商铺市场租赁需求增加，多种因素促使商铺租金持续增长。
中国商铺租金指数将为我们揭示各商圈购物中心商铺、商业街商铺租金的变化趋势，为商业地产投资决策提供参考。今后，中国商铺租金指数将按半年度公开向市场发布。
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