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博鳌六方会谈:中国房地产未来十年会如何?红利有多少?

房天下   2018-07-23 18:01

[摘要] 7月23日下午,在博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会上举行了以《逻辑镜像:下一个十年中国房地产的想象力》为主题的六方会谈。

7月23日下午,在博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会上举行了以《逻辑镜像:下一个十年中国房地产的想象力》为主题的六方会谈。国务院发展研究发展中心REITs课题组组长孟晓苏,住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌,著名经济学家陈淮、中原集团主席兼CEO施永青,路劲地产集团董事局主席单伟豹,山水文园集团执行董事兼CEO 梅,津东房地产集团董事长兼总裁徐树山参与了话题讨论。

在讨论中,主持人抛出了一个有趣的问题:在未来的中国房地产市场房地产开发商的红利还有多少?对此,参与讨论的各位老师给出了自己的看法。

国务院发展研究中心REITs课题组组长、中房集团理事长孟晓苏:

我觉得自己还是比较有想象力的人,我认为传统房地产模式应该还是主要模式,因为现在大量的老百姓需要住房,未来十年同时追求量和质,因此,我认为中国的房地产开发,还有比较长的好光景。

著名经济学家、中国社科院大学城乡建设经济系主任、博士生导师陈淮:

问题问错了,不应该是传统房地产模式有多少红利,而是居民的消费力还有多少。首先的重点是站在你客户的角度,不应该说我能挣多少钱,而是消费者还有多少需求没有被满足。第二点,人们的生活分享受型需求和生存型需求。坦率说,现在中国的绝大部分城市居民的基本生活需求是已经满足或者即将满足。住在马路上的阶段已经过去了,但是我们进入改善型需求才不过3-5年的时间,距离进入小康还有一定的距离,比如好多豪宅建好了之后车库只有1:1,在座的各位老板,你们家的车位一个够吗?我们现在只能说是基本实现现代化,你想象你身边的亲戚朋友的住房有多少是可以达到现代化,或者是基本现代化,你就知道未来我们的房地产还有多少前景。但是这却不一定代表未来有多少盈利,因为盈利的不一定是你。

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌

美好生活是一个很好的词,我们现在所有的供给都是有需要的,为什么我们之前的20年那么好赚钱,因为开发商赚的是机会。后面20年,我们可能不会像过去那么好,但还是有需求的,这里面需要考虑的是供给。我们之前是机会红利,后面可能会产生变化,这是由需求带来的,只有需求满足了,才能实现。

中原集团主席兼总裁施永青:

我个人的想象力不值得重视,因为要了解市场呢,市场是很多人一起的表现,所以我要去看看市场上的人对这个市场的看法。个是金融市场,我发现在金融市场里面的房地产细分的PE不是太高,这代表金融市场并不是很看好房地产。另外我看到的情况是,未来房地产靠地价上升的能力可能出问题了,因为如果地价继续上升的话,那谁再来搞轻资产?轻资产如果赚的钱和土地本身上涨的价值差太多,那轻资产还有什么意义呢?那为什么那么多开发商开始做轻资产了呢?因为他们可能觉得未来市场的地产价格风险比较高,所以才会考虑要做轻资产的生意。为什么这么多人愿意投长租公寓,是不是代表地价上升的潜力不高了,如果地价上升潜力不高了,有没有其他的理由。问题在于,我看很多人不看好地价上升,因此我担心未来十年是不是真的地价上升赚钱的机会会减少。

全联房地产商会副会长、路劲地产集团董事局主席单伟豹

中国的人口红利基本已经没有了,老龄化也很快到来,后发优势也没有了。但中国有一个东西是一直存在的,那就是我们有很大很大的市场,现在的房地产市场有13万亿,未来不会降太多,在这个市场里面,就算只是做1%就有1000多亿了,这么大的市场,不可能没人去做的,所以我对将来的房地产市场非常好看,而且是无止境的。

山水文园集团执行董事兼CEO 梅:

我的总结叫做1033”,10是指十年,我特别同意单总的结论,只要中国的城镇化存在和巨大的市场存在,至少10年以上的红利。“3”是指三个纬度,不能简单的看红利,分别是行业、企业和消费者。最后的“3”是指三个关键词,从行业的角度未来的红利集中在某些企业的身上,从企业的角度,将会从空间变成内容。红利的集中会从空间的制造变成内容的提升,消费者将从投资行为变成人居行为,对于美好生活的向往,将会支撑红利持续的成长。

天津房地产商会会长、津东房地产集团董事长兼总裁徐树山:

我从两个方面来说,个叫房地产企业,目前我们房地产企业的现状,基本上都是规模化+同质化,所有的企业都在追求销售规模,所有的行为都是在做销售或者增量这块的事情,大小房地产都在做这块,未来十年呢,我们的市场和土地资源肯定不会是这个样子,规模肯定会受到约束,产品也应该变得多元,这个会让市场发生根本的变化,这也有可能让现在的企业产生生存问题,这不是挣钱能力,而是产品根本的改变。第二个是房地产资产,我觉得未来会一路高涨,因为这个房地产市场,尤其是一线城市二线城市,的标准是净流入人口,只要有流入的人口,这个房产就会增值。那些什么租售比都是不成立的,因为现在我们的租赁市场都不是成熟的市场,不能用欧美成熟的租赁市场来对比我们现在不成熟的租赁市场。

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