[摘要] 7月21-24日，2018博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会在海南三亚理文索菲特度假酒店盛大召开，论坛以"潮平风正：美好住居新航海"为主题，是中国目前规格，影响的房地产专业论坛之一。
长租公寓如何盈利模式？投青年和老年长租公寓那个更值钱。”新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷、中国REITS联盟秘书长王刚、保利公寓管理有限公司总经理方琳、某研究院院长杨现领、蛋壳公寓创始人崔岩今日在博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会阐述各自对长租公寓行业的看法。
新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷：
新城在长租公寓只是试水，不是赚钱的项目，未来能不能赚钱，我们不知道，现在做的都是在为未来做准备。
至于投青年和老年长租公寓哪个更值钱的问题，我们可能已经看到未来老龄化的压迫感，但是未来我们的老龄人和现在不一样，到时候的老龄人可能就是现在场上的这些人，可能有钱有闲，有钱可以去消费，除了物质还有精神的消费。在我们满足了吃的好住的好的问题后，更重视精神消费。可能我们会把自己的房子买掉然后住老年公寓，到时候的重点是要住的好，只要服务到位，就是有前途的。
而从现在来看，青年公寓91981元/平方米[海淀]青年公寓套在售都在一二线城市，为什么？因为他们买不起也买不到房子，所以只能去租房，在这样的趋势下，我们的钱腾出来之后，没有那么强的还贷压力之后，可能会过的更好。
不过未来还是需要从盈利模式去考虑。从长租公寓的角度来看，开发商还是焦虑的，但是现在主要还是住宅的市场，我们在住宅市场一点都不焦虑。
中国的reits的什么时候更受欢迎，什么项目更能盈利？
中国REITS联盟秘书长 王刚：
在长租这块，市场的归市场，保障的归保障，市场的应该和平均率对得上，不能因为是长租和养老就没有率，政府这块更需要“补人头”而不是“补砖头”。
从现在看，在中国长租公寓更多的还是高端市场更受欢迎，比如雅诗阁什么的。除此之外，还有适应中产阶级的长租公寓的产品，主打白领阶级的应该也是可以胜出的。这主要是因为资本还是往盈利上走的。
蛋壳公寓创始人崔岩:
目前长租公寓盈利模式暂时不清楚，但是未来盈利不需要太担心。希望有更多人参与进长租公寓中来。长租公寓各方需要试错。我们不认为到了风口，
某研究院院长杨现领：
自如还是分散式模式，与集中不一样。产品和服务是核心，续约率到底有多高。分散式运营周期2-4年，续约率很重要。分散式难度要高很多。蛋壳为什么要狂奔到15万间，有规模才能发挥。集中式不一样，一个项目就能发挥。集中式更多是机会型，工厂改、物业改，更重要找到便宜物业。为什么现在估值的是蛋壳，因为他们具有规模效应。北京在租房源150万间，相寓和自如市占率才百分之十几，但是二房东的参与比例很高，50万套，二房东的学习能力很快。机构化只占2%，上海不到10%，总体不到品牌与品牌之间竞争，而是品牌和非品牌之间的竞争。如果把长租公寓当风口会死的很惨。
保利公寓管理有限公司总经理方琳：
房企做长租公寓的难点是收入覆盖利息。核心问题是怎么通过运营让规模加速；第二个逐步接近质量“更轻的车”，包括集体土地，我们在谈一些存量地。民企要加大合作，争取1+1＞2，未来独角兽会出现在渠道为王的企业，运营是内功。
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