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王刚:中国REITs路在何方?

房天下   2018-07-22 10:39

[摘要] 为什么会有企业在风口中倒下?如何解决盈利问题?REITs的推进为何如此缓慢?未来行业的竞争态势如何?7月22日,以“品质人居:住房的美好时代”为主题的博鳌?我去时机房地产论坛第18届年会盛大举行。

为什么会有企业在风口中倒下?如何解决盈利问题?REITs的推进为何如此缓慢?未来行业的竞争态势如何?7月22日,以“品质人居:住房的美好时代”为主题的博鳌•我去时机房地产论坛第18届年会盛大举行。中国REITS联盟秘书长王刚先生,现场进行了《中国REITs路在何方》的主题演讲。

国际上REITs的发展情况

世界上仅美国就有200多只REITs,市值大概是1万亿美元,主要发达国家都有REITs的。大家看地图就知道,1960年美国艾森豪威尔颁布REITs法规后,全世界主要的发达经济体都有了REITs,包括邻居总是PK的印度在2014年也颁布了REITs法规。中国法规没有出台,但是行业实践超出运用。

美国上市交易股票市场的增长状况,就是REITs的发展情况,REITs法规出台后,行业发展很快,2008年的时候,美国金融危机、全球金融危机使市场调整幅度很大,但是市场很快就涨起来了。

REITs满足了投资者大类投资的需求,基金业协会这周有很大的利好,除了股权、证券投资和其他类,可能会推资产配置类的基金管理人。资产配置的概念,以后大家别把所有的投资都一股脑放在一类方面,可以进行资产配置,可以购买REITs,股票近不是特别好,资产配置不要都将鸡蛋放在一个篮子里面。自身的优势特别好,公司的结构治理特别的清晰,有很多的信息发布,包括定期发布股指。

我们总是说REITs,REITs是什么,在中国没法达成共识,法定翻译是房地产信托投资基金,中国的信托和国外的信托,尤其是跟美国的信托不是一个概念,中国的基金跟美国的基金和世界通行的基金的概念也是不一样的。我跟专家讨论,怎么翻译呢,咱们就叫做REITs,因为中国监管法律和框架体系不太一样,因此REITs这个工具的理解不太一样,因为我们的基金受证监会监管的,信托是受银保监会监管的,因此法律和监管是不一样的。我们真正需要的是权益类的REITs,就是股权类的REITs。

中国的REITs发展情况

中国已经有几十单类REITs,包括保利做的类REITs。它还是受现有法律体系的限制,投资人不能多于200个人,真正股权的REITs是没有人数限制的,就象股票一样,人越多越好,期限来说,债的REITs只有2—3年,流通比较低,分配是固定类为主。中国还是在刚性对付,为了去满足刚性对付投资人的要求,我们做了优先对付的结构。来源除了资产本身的,还有原始权益人,原来业主做补足的安排,真正的REITs靠资产本身产生现金流和增值。

中国REITs的发展政策,从2008年开始,有过REITs的试点,后来因为4万亿的原因,这个事情有所停顿。2014年的时候因为资产证券化的热潮,这个事情又重新起来了。2015年住建部加快培育租赁市场的意见中提出了REITs的意见,2016年和2018年4月份证监会30号文里面,专门提到了要发展住房租赁型的REITs。到2018年4月的时候,中国有将近69单类REITs,实际上就是资产被卖出来了,CMB就是资产在原始人的表里面没有被卖出来,类REITs做了34单,规模是700多亿。

REITs对中国资本市场的意义

对于我们提高国家或者是竞争力,对自投资者和机构投资者,早上还跟会长讨论,实际上养老基金、社保都期望REITs出来,现在市场上提供的产品多数是二、三年的产品。养老基金和社保都是按照10年的纬度来看的。对于房地产行业来说,开发商的房子不是用来卖的,都是用来租的,促使开发企业从重资产或者是从重开发销售往重运营,关注物业的长期价值考虑。

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