[摘要] 就在南京的土拍政策刚刚才宣布改“竞保障性住房面积”为“竞自持住房面积”的当口，多个已经实施企业竞自持住房面积土拍政策的“前辈们”，例如杭州、天津等地纷纷对前期的政策进行“堵漏”，明确表示将进一步加强对企业自持租赁住房的管理。
就在南京的土拍政策刚刚才宣布改“竞保障性住房面积”为“竞自持住房面积”的当口，多个已经实施企业竞自持住房面积土拍政策的“前辈们”，例如杭州、天津等地纷纷对前期的政策进行“堵漏”，明确表示将进一步加强对企业自持租赁住房的管理。
多地出台规范细则
7月17日，杭州住房保障和房产管理局发布《关于进一步加强对企业自持商品房屋租赁管理的通知》，规定自持商品房屋对外出租单次租期不得超过10年，单次收取租金的期限不得超过1年，租赁价格一经确定，原则上1年内不得上调。
7月18日，天津市国土房管局印发《关于加强企业自持租赁住房管理的通知》，明确表示企业自持租赁住房应以中小套型为主，并且应当以租赁方式自持经营，不得销售，不得分割转让、分割抵押。自持租赁住房对外出租单次租期不得超过10年。
与此同时，多位分析人士指出，杭州及天津新出台的《通知》，是从执行层面更细致地规范了企业自持住房租赁的行为。
业内专家表示，此类政策的出台和当前租赁市场的全面发展和提速等有关。总体上来看，此类政策利好未来自持型物业的落地，利好房地产长效机制的推进。
数据显示，截至目前，杭州市区范围内共有92宗地块出现竞拍自持比例，合计自持面积达191万平方米。而天津今年计划新增长期租赁住房2.8万套、190万平方米。
对此，有分析人士指出，竞自持住房政策的推进促使租赁市场大力向前发展，开发商成为租赁市场的重要生力军，这会在一定程度上改变目前的商品房市场格局。
严防“以租代售”
从两地此次政策的共通点为例，两地发布的《通知》均强调“自持商品房屋对外出租单次租期不得超过10年”。其中，杭州还增加了“单次收取租金的期限不得超过1年”、“租赁价格一经确定，原则上1年内不得上调”等内容。
业内专家认为，这主要是为了防范“明租实售”现象的产生。
今年4月，北京万科将自持的租赁住房翡翠书院以10年180万元租金的形式“出租”，被指“以租代售”，引发广泛关注。
随后，北京市住建委针对自持租赁房项目作出表态，明确表示企业竞自持的租赁住房，在70年土地使用权期限内，开发建设主体无论自持项目，还是将项目转让给新受让主体，都只能出租，不能出售或变相以租代售等;承租人租赁此类住房，无论租赁期限和续租次数多少，都只能获得使用权，不能获得产权。
因此，在有先例的情况下，此次连续下发的《通知》被业内人士认为是在为政策“打补丁”，堵住开发企业“以租代售”、变相销售商品房使用权的路子。浙报传媒地产研究院院长丁建刚曾对媒体表示，“此类细则的出台会加大房企对自持面积的处理难度，使得自持部分彻底回归‘租赁住房’的本质。”
保障“刚需租赁”
值得一提的是，天津此次印发的《通知》体现了对租房刚需人群的关注。
《通知》指出，企业自持租赁住房应以中小套型为主，优化房型设计，鼓励采用符合市场需求的住房套型。
与此同时，《通知》还明确，企业可将自持租赁住房通过批量租赁方式出租给区政府或区政府委托的公租房运营机构，面向符合公租房保障条件家庭出租；也可直接出租给符合公租房、租房补贴等保障条件的家庭，按规定领取出租人补贴，为住房保障提供支持。
业内专家指出，天津此次提及自持性物业强调中小套型的概念，是为了保障“刚需租赁”，是降低租赁成本、优化租赁房源结构的重要体现。
业内专家说，从天津及杭州出台的此类政策来看，租赁市场发展的速度会加快，预计未来各类城市都会对此类自持概念的住房形成更规范的政策指导。“类似政策推进后，即供应端规范后，预计未来几年租赁市场的发展会更加蓬勃”。
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