谁才是中国楼市的终极接盘者？

现在已经有很多人明白，房子要变成钱，不是租出去，就是卖出去；一座房子在那里，既不能当饭吃，也不能当钱花。所以，房子就需要转让，才能获利—无论是使用权的转让（出租），还是整个产权的转让（出售）。如果无法完成转让，那么房产的持有者，就成了大家口中的“接盘侠”。不过，谁才是接盘者？谁才是韭菜之王呢？

众所周知，那些炒房客，尤其是利用高杠杆进行炒房的人、盲目扩大规模的人，最终会成为楼市的牺牲品；这并非是耸言听闻，有真实的案例支持。去搜搜温州炒房团和鄂尔多斯，就知道一旦成了接盘侠，一旦遭遇平盘或者房价下行，那些多套房持有者的日子是多么的苦逼了。

但炒房客就是接盘者吗？这样看问题就会遮蔽问题的本质。前两天马光远说，“中国不存在炒房团这样的群体，因为人人都是炒房团”。在2016年房价高位，由于对未来的不确定和焦虑感，匆忙买了房。可以说那时候除了沾点贷款打折的光，基本上都要比现在多支出很多了。有人会说了，不买不行啊！租售同权就是句口号而已，落户、上学、社保、购车，很多事情，没有那一纸户口，办不成。反正买了就是财富，怎么能说接盘呢？

这就是对财富认识的误区了：

首先，从市场经济角度看，自住房被定义为保障性资产，而非财产性或者收入性资产；因此，自住房的资产规模增长并不意味着财富的累积，也不意味着生活品质的提升和幸福感的增强——那些贷款买房的朋友们，难道没有觉得，背负贷款以后，生活压力上去了，生活品质下来了呢？

其次，从房产投资财商角度分析，欧美发达国家的富裕阶层和高净值家庭通常把自住房的资产规模控制在资产总比的30%之内；自住房占比越高，说明投资和理财能力越弱，家庭仅能依靠单一收入，退休后只能依靠养老金生活，实际生活品质趋于下降。

再次，从现金流角度分析，自住房不能带来稳定租金收入，也不能获得银行及其他金融机构的有效抵押；换句话说，自住房的资产仅是账面财富，而非可以进行有效支配的资产；因此，现在就有那种住在豪宅里的“穷人”——为了房子努力工作，收入很大部分都为房子做了贡献。

有人说了，那我不买房，我存钱，这样就没有利息支出了。这样想也太天真了。不进行资产配置，仅仅持有纸币可以说是另类接盘者。

老话讲“久病床前无孝子”，实际上，人们所看重的真金白银，更是经不起时间的消磨，更会随时间的推移而销蚀殆尽。时间让财产“消亡”？可以从以下的例子中得到验证：例子1：万元户现象；1985-1988年期间的一万元，大约相当于当时城镇职工120-150个月的工资收入。到现在，1万元大约相当于目前城镇职工2-3个月的收入。97%的财富消失了。

例子2：养老金，25年前也许普通退休职工会以为3万元足够养老，因为这差不多是其当时30年的工资收入，现在这个数字则上升到了约100万，即100万差不多是当下30年的工资收入，那么请问25年后多少钱够养老？

总之，不配置资产不行，利息收入、理财收入，基本上追不上通货膨胀率；随意配置资产也不行，重金买下的房子，看似是涨价了，却难以变现，或者变现之后，除去贷款，发现率也最终只是稍微跑赢通胀；如果出现变现困难，则真金白银都变成了账面资产。也许有理财高手，在股市、期货市场游走，率也不错，不想“XX战”起来了，人民币贬值了，财富依旧缩水了。

过去那种单一配置资产的方式已经不适用了，理财渐渐成了一门深邃的学问，唯有放开眼界，放眼全球，才能保证个人的财富，在风云跌宕中坚挺，在时间流逝中不亏不朽。

本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，《房产投资炼金术》课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家。