[摘要] 今年4月，龙湖首期30亿元住房租赁专项债券上市；如今，与GIC联手刚满一个月，它又于7月12日宣布，与加拿大养老基金投资公司（CPPIB）再设长租公寓投资平台，双方首期投资额共计8.17亿美元。一系列的市场动作，表明了作为龙湖四大主航道之一的长租公寓，已越来越受到集团的重视。援引CPPIB设长租平台此前6月12日，龙湖宣布与新加坡政府投资公司（GIC）共同设立长租公寓投资平台，专项投资龙湖的长租公寓项目，首期投资额共计10亿美元。
今年4月，龙湖首期30亿元住房租赁专项债券上市；如今，与GIC联手刚满一个月，它又于7月12日宣布，与加拿大养老基金投资公司（CPPIB）再设长租公寓投资平台，双方首期投资额共计8.17亿美元。
一系列的市场动作，表明了作为龙湖四大主航道之一的长租公寓，已越来越受到集团的重视。在今年的业绩发布会上，执行董事兼首席执行官邵明晓表示，2020年龙湖长租公寓的租金收入将超过30亿元。
显然，在风口之下，长租公寓的开发运营，已成为龙湖撬动租金收入板块的重要支点。
援引CPPIB设长租平台
此前6月12日，龙湖宣布与新加坡政府投资公司（GIC）共同设立长租公寓投资平台，专项投资龙湖的长租公寓项目，首期投资额共计10亿美元。
彼时，龙湖相关人士对观点地产新媒体表示，未来龙湖除了自持的长租公寓外，也会投资其他长租公寓资产；而除了GIC之外，集团也在跟其他投资者接洽，不排除会有更多合作。
如今余音未散，龙湖果然又招揽了新的合作伙伴。
这一次合作的主角是加拿大养老基金投资公司（CPPIB），双方将共同设立长租公寓投资平台，首期投资额共计8.17亿美元。投资平台主要用于投资位于中国一线和核心二线城市的长租公寓项目。
观点地产新媒体就此次合作的细节，咨询了龙湖的相关人士，但截至发稿前未有回应。
据悉，龙湖集团与CPPIB此前曾开展过多次合作，包括2014年共同投资苏州狮山综合体项目；2016年投资重庆西城天街，以及成都梵城和上海颛桥项目等。
其中，2014年12月，龙湖联合CPPIB成立合资公司，CPPIB承诺投资约2.34亿加元（约人民币12.5亿元），用于发展苏州时代天街项目。
2016年10月，CPPIB与龙湖地产联合宣布，双方成立第二家合资公司投资重庆西部天街购物中心项目；CPPIB承诺投资1.93亿加元，占有该地产49%的权益，这也是其在重庆投资的个零售购物中心项目。
去年，CPPIB首席执行官马勤(Mark Machin)在接受媒体采访时透露，预计CPPIB在2030年将会有1500亿加元（约合7700亿元人民币）投向中国。
面对重金投资中国、且合作多年的“金主”老友，满是长租公寓发展心思的龙湖，自然不会错过。
投资加大与长租“支点”
今年3月份，龙湖地产宣布拟更名为“龙湖集团”，其表示原有名称已无法涵盖公司旗下地产开发、商业运营、长租公寓和物业管理四大主航道业务。而随着业务的扩展，龙湖正在加大投资流量的输出。
观点地产新媒体查阅年报获悉，近年来，龙湖投资活动所用的现金净额，在起伏中有所上涨。2016年，该项数据同比增长1.28倍至401.17亿元；去年，它再以1.76倍的增长幅度，将额度提升为1109.04亿元。
在此趋势中，龙湖投资物业的现金流出额，也在前三年连续下降的情况下，于2017年增长41.06%至41.67亿元；而预付租赁款项也大涨2.27倍至726.69亿元。
此前，龙湖投资物业全部为商场，主要分为三大产品系列：都市体验式购物中心天街系列、小区购物中心星悦荟系列、中高端家居生活购物中心家悦荟系列。
但于2017年年报中，龙湖不知不觉换了另外一种表述：投资物业主要为商场；除商场外，新业务长租公寓“冠寓”，已陆续在北京、上海、杭州、南京、重庆、成都等14个一线及领先二线城市开业运营。
数据显示，2017年度，龙湖的物业投资业务不含税租金收入为25.9亿元；其中，商场、冠寓、其他租金收入的占比分别为97.7%、1.5%和0.8%。得益于商场及冠寓的发展，龙湖录得投资物业评估增值为49.2亿元。
截至2017年末，龙湖已开业冠寓的建筑面积为58万平方米，整体出租率为46.0%；开业房间数累计达1.5万间。
具体而言，在龙湖冠寓项目中，开业3个月及以内的店面规模为37.36万平方米，租金收入930.4万元，出租率34.4%。
而开业超过3个月的店面规模为20.67万平方米，租金收入则为3088.4万元，出租率67.1%；其中，开业超6个月的物业规模为6.37万平方米，租金收入1418.9万元，出租率91.7%。
由此看来，在长租公寓领域，若想收获较高的出租率、率，必须经过时间的沉淀，经历较长的投资周期。龙湖集团副总裁韩石就曾透露，即使是轻资产项目，冠寓项目的动态投资回收期还是要长达5到6年。
另有市场人士披露，根据龙湖内部测算，长租公寓的资金成本要控制在4%左右，且持续不断地投入，才能实现盈利。
尽管目前龙湖的平均借贷成本低于5%，其所发行的不少绿色债和优先票据，年利率也低于4%；但它仍无法仅靠自身的运转，满足长租公寓持续的资金需求。
此外，对长租规模的追求，也是龙湖加大融资的驱动力之一。在今年的业绩发布会上，执行董事兼首席执行官邵明晓表示，2020年龙湖长租公寓的租金收入将超过30亿元。显然，公寓的，已成为龙湖撬动租金收入板块的重要支点。
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