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棚改货币化收紧信号下:上市房企两周市值蒸发近2300亿

新京报   2018-07-09 07:18

[摘要] 7月2日央行公布的数据显示,6月份央行对国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行三家银行净增加抵押补充贷款(PSL)共605亿元。这比5月份的投放量少了近200亿元。PSL贷款即为抵押补充贷款,是棚改货币化安置的主要资金来源。而棚改货币化又被看做是刺激购房需求、去除房地产库存的重要因素。

 

两周时间棚改概念股市值失去259.3亿元;上市房企定增遇冷,不少公司股价跌破增发价格;今年来上市房企发债113次,募资超千亿元

7月2日央行公布的数据显示,6月份央行对国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行三家银行净增加抵押补充贷款(PSL)共605亿元。这比5月份的投放量少了近200亿元。PSL贷款即为抵押补充贷款,是棚改货币化安置的主要资金来源。而棚改货币化又被看做是刺激购房需求、去除房地产库存的重要因素。

在此之前,6月25日,棚改贷款收紧的消息在网络上传开,有媒体报道称,新的棚改项目基本已经暂停审批。6月26日,不少机构发表研报表示了对房地产行业的担忧。如华泰期货就表示,“新棚改项目基本暂停审批再加上PSL收紧,或将对地产投资产生明显压力,对下半年经济走势也将产生负面影响。”

在资本市场上,地产股也几乎全线大跌。Choice数据显示,沪深两市截至7月6日的139只房地产股票(证监会行业分类)中,有110只自6月25日以来呈现下跌趋势。

值得注意的是,PSL收紧背后,房地产公司今年来增发再融资也普遍减少,不少房地产公司选择发行债券融资。今年一季度,过半房产上市公司的负债率在上升,有息负债压力也在增加。

139家上市公司市值蒸发近2300亿

“棚改”即棚户区改造,是指为改善困难家庭住房条件的城镇危旧住房改造工程。2014年,国务院办公厅印发《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》,推进改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村。对于棚户区改造,政府在财政投入、建设用地、税费和信贷等方面给予支持。

此前,我国不断推进棚改快速审批通道的建立,简化审批程序,对于一些短期项目,审批权下放至国开行的分支行。而据市场传闻及多家媒体证实,国开行如今将审批权暂时收回,新棚改项目暂停审批。

消息一出,地产股应声下跌。Choice数据显示,截至7月6日沪深两市139只房地产股票中,有110只自6月25日以来呈现下跌趋势。其中南都物业、保利地产、华侨城A等8家公司的区间跌幅超过了20%。

在此背景下,6月27日,国开行新闻办公室发布声明称,国家开发银行从未授权任何人员代表开发银行发表言论,有关言论不代表国家开发银行。与此同时,不少上市公司也开始就棚改政策进行回应。

然而,这些都未能挽回地产股的股价颓势。Choice数据显示,截至6月25日,139只地产股总市值达到22782.9亿元,而到7月8日时,139只地产股的总市值仅剩20484.6亿元,这也意味着在短短两周的时间内,地产股的总市值蒸发2298.3亿元。

问财显示,包括北京城建、中南建设等的棚改概念股共17只。Choice数据显示,截至6月25日,上述17只棚改概念股的总市值为3055.17亿元,到7月8日时,上述概念股市值只剩2795.8亿元,蒸发259.3亿元。

市值缩水前10房企中,9家三四线城市有项目

记者注意到,在市值下跌最大的10家房地产公司中,除陆家嘴外的9家公司均有涉及三四线城市的项目。

如万科A虽然主要在一二线城市布局,但年报显示,公司2017年开发或2018年计划开发的项目中,涉及东莞、佛山、珠海、漳州等三线城市的项目;华侨城2017年年报显示,公司在佛山、宜宾等有土地储备;荣盛发展2017年度在廊坊、沧州、邯郸、蚌埠等三线城市均有项目开展;绿地控股2017年年报显示,公司在宿州、黄山、新乡、盐城等多个三四线城市均有土地储备存在,在南充、延安等四线或五线城市也有在建的项目。

同样,招商蛇口2017年年报显示,公司在佛山、东莞、晋宁等地有拟开发项目;华夏幸福2017年度新增签署产业新城和产业小镇PPP项目协议21个,多个项目位于开封、六安、新乡、湘潭等三四线城市,华夏幸福在河北廊坊也有土地储备。

定增遇冷转债市,1651亿元债券发行进行中

对于A股百余家上市公司而言,棚改货币化收紧的信号是“雪上加霜”,在此之前,上市房企已遭遇资金“严冬”。

在上市公司增发募资普遍严格审核的情况下,2018年,沪深两市的房地产公司增发募资情况较上一年有所下降。

Choice数据显示,139家上市房企中,有6家在2017年完成了10次增发,其中银亿股份完成3次增发,合计募资超100亿元;上海临港、国创高新分别增发2次,募资额分别为31.62亿元、40亿元。

进入2018年,只有中华企业、某家完成了定增,分别募集148.5亿元、16.21亿元;西藏城投在3月增发募集了11.68亿元资金,但7月却宣布终止发行。

随着上市房企股价不断下跌,完成增发的上市公司有不少股价跌破了最新的增发价格。

今年5月22日,中华企业以5.23元/股的价格向上海地产(集团)发行股份。按照7月6日的4.19元收盘价,中华企业最新股价较增发价的折溢价率为-18.89%。

原上市公司昆百大发行股票购买我爱我家股权,今年2月以8.9元/股的价格完成增发。截至7月6日收盘,某家(昆百大4月更名为我爱我家)股价为6.61元/股,较增发价格折溢价率为-16.41%。

相比之下,西藏城投的折溢价率更低,接近腰斩,最终西藏城投7月3日发公告称,决定终止发行。

除西藏城投外,不少公司增发也遭遇搁浅。6月20日晚,中弘股份发公告称,公司在2016年的增发计划因为相关决议的有效期届满,向证监会撤回了此次发行申请。

1月26日,迪马股份也宣布,决定终止最多10.7亿元的定增计划;1月9日,绿景控股也宣布终止原本发行股票募资不超过67亿元的计划。此外,在证监会披露的融资审核进展中,泰禾集团的增发再融资也显示为“中止”。

对于增发募资难度较大的房产上市公司来说,发债券或许是更为轻松的募资方式。Choice数据显示,2015年至今,沪深两市房地产企业的增发募资总额为3623亿元,同期债券的发行总规模却达到了7092.59亿元。

2018年以来,139家房地产上市公司进行了113次债券发行,合计募集资金1113.99亿元。2015年-2017年这些公司分别发行了135次债券、189次债券、120次债券,年度合计募集资金2058.77亿元、2476.93亿元、1307.11亿元。

有不少房地产上市公司发债频繁,比如阳光城2015年以来的总债券发行次数达到了32次,总发行规模297.5亿元,仅2018年以来,阳光城进行的债券发行就达到了11次;华夏幸福2015年以来完成25次债券发行,总规模459亿元;保利地产2015年以来发行债券16次,总发行规模357.17亿元。

目前还有不少房地产企业的债券发行计划仍在进行中。Choice数据显示,从2018年1月以来,仍有39起房地产公司的债券发行计划仍在进行中,共涉及1651.8亿元。

这些债券发行计划中,目前只有阳光城、格力地产、万科A、苏宁环球4家公司的发行计划得到了证监会的批准,仍需通过发审委审核通过,其余企业均处于股东大会批准或董事会批准的阶段。

过半房企负债率上升,中弘股份40亿债务逾期

成功发行债券能缓解公司的资金压力,却也为上市公司带来不小的还本付息压力。

6月21日,中弘股份披露公司债务逾期的最新进展,截至6月20日,中弘股份逾期的债务本息合计达到了了40.85亿元。目前,中弘股份旗下还有“16中弘01”等4只债券尚未到期,需按时付息。

6月27日,大公国际对中弘股份的信用等级由“B”下调为“CCC”;评级展望由“负面”调为“维持负面”;债券“16中弘01”信用等级由“B”下调为“CCC”。7月5日,东兴证券也发布公告称,中弘股份流动性和还本付息能力很差,盈利缺乏对利息的保障能力,偿债能力很弱。

数据显示,截至2018年第一季度末,中弘股份的资产负债率为81.89%,有息负债率达到了78.36%。

类似高比例的负债的上市公司不在少数。Choice数据显示,139家房地产公司中,有98家公司截至今年第一季度末的资产负债率超过50%,占公司总数的70%,其中有33家公司资产负债率超过80%。

有息负债上,有67家公司2018年第一季度末的有息负债率超过了50%,其中泛海控股、铁岭新城、三湘印象、广东明珠、海印股份、海航投资6家公司的有息负债率达到了80%。

相较于2017年底,今年第一季度房产企业的负债也呈现上涨趋势,72家公司一季度末的负债率较年初有所上升,占比51.7%;有77家公司的有息负债率较年初有所上升,占比55%。

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