[摘要] 稅收壹直是房地產市場調控的利器之壹。近期，除了房產稅之外，“空置稅”也越來越引起市場關註。為了抵制越來越高的房價，上周四香港宣布開征“空置稅”，這壹舉動又向內地樓市釋放了哪些信號？
香港開征空置稅 向內地樓市釋放了哪些信號？
稅收壹直是房地產市場調控的利器之壹。近期，除了房產稅之外，“空置稅”也越來越引起市場關註。為了抵制越來越高的房價，上周四香港宣布開征“空置稅”，這壹舉動又向內地樓市釋放了哪些信號？
6月28日中午，香港特區行政長官林鄭月娥在香港行政會議特別會議上表示：
將對空置6個月以上、並未作居住或出租用途的壹手私人住宅單位征收“額外差餉”，相當於該單位應課差餉租值的200%，即相當於兩年的租金，且大約相等於樓價的5%。
據悉，本次空置稅征收對象主要為地產開發商所新開發的壹手空置房，意在打擊開放商捂盤不售的現象。
近年來香港樓價飆升，開放商“捂盤”現象越發常見。大多數在港開發商捂盤除了希望等著房價高漲後再賣獲高利益外，同時也可無需多交房屋銷售所得稅。這樣壹來，市場供應減少，造成樓市供應不足，以至於房價持續高漲。
公開數據顯示，自2016年3月至2017年12月期間，香港的房價飆升幅度超過25%。
此次空置稅正是在香港房價連續22個月上漲之後推出。
與此同時，香港財政司司長陳茂波表示，截至2017年年底，在港發展商手上有約9500個單位已建成但未發售(2013年3月底該數據僅為約4000套)，空置的壹手住宅幾乎占到每年新增住宅的壹半，5年增了1.25倍。
實際上，香港開發商早年以捂盤出名的華懋、後來的新鴻基以及南豐等，這些開發商都是現金流充沛，並不需要通過銷售快速回款。
為了抑制房價高漲不斷的惡況，今年3月份，香港政府提出空置稅的議案，短短三個月後，打擊開放商捂盤惜售的空置稅正式出臺。
瘋狂的香港房價
香港房價貴，“鴿子籠”等居住環境差是眾所周知的。盡管經歷了兩次金融危機，並大幅加征海外買家稅和印花稅，依然擋不住香港房價的上漲。
香港已經連續8年成為全球最難負擔樓價的地區，樓價與收入比率由2016年的18.1倍進壹步惡化至19.4倍，數字為歷來，香港人不吃不喝近20年才能買得起壹個住房。
香港房價讓澳洲、英國和加拿大等房價高地成了“矮子”
值得留意的是，雖然香港房價瘋狂，也率先推出了空置稅，但事實上，香港的空置率並不高，僅為3%，在世界上屬於較低水平。
尤其是香港的二手房空置率極低，即使在郊區的新界等地，壹到夜晚，也是萬家燈火。
與之形成對比的是，中國內地高達20%的住房空置率，以下是壹些可供參考的民間統計數據。
根據中國家庭金融調查與研究中心發布的“城鎮住房空置率及住房市場發展趨勢”調研報告表明，
2013年全國城鎮家庭住房空置率高達22.4%。其中重慶、上海、成都、武漢、天津、北京的空置率分別為25.6%、18.5%、24.7%、23.5%、22.5%、19.5%。
中國主要城市的住房空置率整體水平在22%至26%之間，遠遠高於世界其他發達國家。
是房子不夠還是空置過高？
針對中國房屋20%空置率過高的現象，著名地產評論家任誌強曾經就此發表過看法，“中國空置率高是假象，如果按綜合空置率計算，中國住房的空置率大概不到4%。”
在2018年四月底舉辦的房地產峰會上，他與我們介紹，中國改善性住房需求仍然強勁，大量空置的同時，仍然有大量的改善性需求未得到滿足。
比如，農村人口的住房問題長期被忽視。他解釋說，農民進城的進程才剛剛開始。大家都知道，中央提出建立長效住房機制，現在我們的住房只解決城市居民的住房問題，不解決農村人口的住房問題。
第二，老齡化進程加速，改善性住房需求更加強勁。
年輕人結婚生孩子是剛性需求，老年人有房子，但是他有改善性需求。
“沒有電梯的樓房，老人爬不動，北京上海大概有70%的房子都是沒有電梯的。很多房子沒有衛生間，樓房沒有熱水，所以很多家庭買熱水器，早上起來在廚房刷牙，現在大多數樓房裏面仍然保持著這個現象。更不用說，未來人人都有可能活到120歲，這個住房問題更沒法弄，改善性需求所占的比例其實是越來越大的。”任誌強說。
第三，獨居需求越來越多。
再壹個是獨居需求，到現在為止，我們大概有7500萬獨居人口，這個數字還在快速增長，其中壹部分是鰥寡老人，另外壹部分是不願意和父母居住在壹起的90後00後。
如何才能讓老有所居，幼有所長？任誌強表示，“我個人覺得市場化手段是的，不是要限制個人買房，而是鼓勵大家買房，買第三套、第四套、第五套、第六套都行，再加壹個空置稅。香港、德國很多國家都是用的這種方法，讓富人買房租給窮人住，用政府補貼的方式讓所有人都有房子住。”
“內地版”空置稅在路上？
那麽內地會跟進香港，引進空置稅嗎？事實上，早在2010年，北京住建委就曾專門討論過空置稅，對“不住不租不賣”的空置房屋進行征稅，當時北京市住建委相關負責人表示“贊成”。
不過，當時由於住宅物業的數量較多、布局分散，且房屋的產權確定、統計口徑、征收標準等技術條件較為復雜，並且“空置”標準的界定也飽受爭議(詳見文末補充閱讀“何為空置，世界各地標準不壹”)，因此空置稅並未進入實際操作階段。
“以前房產確權、全國聯網的基礎工作並沒有建立，甚至連壹個人在全國有多少房子都不好把握，要確定有多少空置房產，的確是個障礙。”華南城市研究會創會副會長許學鋒表示，現在隨著不動產登記的全國聯網，壹些障礙正在消失，推出房地產稅、空置稅的基礎工作已經具備。
許學鋒指出，目前的障礙只是技術問題，並不影響房地產稅、空置稅推進的大方向，如果大方向已經確定，技術層面的問題可以借鑒國外利用水電氣、小區管理、居住情況登記等手段來解決。
另壹方面，《中國房地產發展報告(2018)》還指出，房地產調控長效機制的目標，是保障“房地產市場的平穩健康發展”，是“讓全體人民住有所居”，而不是增加財政收入。
因此，“空置稅”的征收應采取“窄稅基、高稅率”的方式，將稅收對象鎖定在擁有非家庭自用住房而不出租的家庭，而對家庭自用住房，即使空置也不宜征收“空置稅”。
至於內地的房產空置稅會不會征收？何時征收？征收以後是否能夠給樓市“降溫”？征稅最終受益者是誰？這壹系列的問題目前尚無準確答案。
壹個比較明顯的趨勢是，對於內地房地產市場而言，空置稅已經成為稅收調控的重點討論方向，而對於投資者來說，購房後的持有成本越來越高，房價漲幅低於預期，那些加杠桿持有多套住房的房叔房姐們，可能會面對新的困境。
補充閱讀：
何為“空置”？世界各地標準不壹
全球各地空置稅在空置房定義、繳納稅率等方面差異很大。
1、空置房定義不同
中國香港對空置房的定義是空置壹年及壹年以上，但有的國家規定空置超過6個月就要繳納空置稅，例如加拿大的溫哥華；英國規定空置兩年以上才需繳納空置稅。
2、繳納稅率不同
澳大利亞、加拿大溫哥華空置稅稅率為房產評估價值的1%；法國為累進稅率第壹年空置稅率為樓價的10%，第2年增加到樓價的12.5%，第3年為15%。
目前，空置稅在國外已經非常普遍。
例如，去年11月澳大利亞推出空置稅，規定海外購房者在澳大利亞本地的住宅，如果壹年內無人居住的時間超過6個月且沒有對外出租，則將被處以高達5500澳元/年的罰款；
法國規定房屋閑置的第壹年，業主須交納房款10%的罰金，第二年罰金為12.5% ，第三年為15% ，以此類推，如果業主拒絕繳納罰款，將遭到司法起訴；
加拿大溫哥華，從2017財稅年開始征收空置稅，房屋每年空置達到6個月的，需要按照“房產評估價值的1%”來交稅，並且謊報、遲交將面臨高額罰金；
英國，如果有空余房間被空置長達兩年或以上，政府會對空置房屋額外收市政稅，俗稱“臥室稅”；
在荷蘭，如果有房屋空置超過1年，將容許其他市民入住；
在瑞典，政府有權征用空置單位廉租給無房家庭。
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