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李宇嘉:告别“拿地即赚钱” 房产行业集中度将提升

每日经济新闻   2018-05-22 07:49

[摘要] 2018年一季度末,TOP50房企销售金额集中度达到53%,较2017年提升13个百分点;TOP10房企集中度由2017年的24%升至2018年一季度的34%,占据三分之一。

全国商品房销售增速转负或无悬念。

国家统计局公布的4月份国民经济运行数据显示,1~4月全国商品房销售面积同比仅增长1.3%,接近零增长。近日,住建部发文做好调控工作,限购、限贷、限售等政策范围扩展至广大二三线城市。按揭利率已连续16个月上行,房地产融资渠道继续收紧,1~4月房地产开发企业到位资金增速2.1%,也已接近零增长。预计,今年全国商品房销售面积增速将时隔3年再度转负。

但是,房产行业集中度却迅速提升。2018年一季度末,TOP50房企销售金额集中度达到53%,较2017年提升13个百分点;TOP10房企集中度由2017年的24%升至2018年一季度的34%,占据三分之一。

前10大房企市场销售额占据全国三分之一份额,行业集中度确实提高了。一方面,这是行业发展趋势使然。当增量触及“天花板”,存量盘活主导供给,政策和资金扶持力度下降,房地产资源必然向谈判能力、融资能力、成本控制能力、溢价能力更强的龙头房企集中,这是房地产发展的趋势。2016年,美国TOP5和TOP10房企的市场集中度分别达到20%和29%。

另一方面,我国房地产告别“跑马圈地”,向基础性和服务性行业转型,房地产民生和服务实体的属性显化,资源也需要向“规模越大、责任越大”的房企倾斜,国家政策也鼓励提高行业集中度。

截至2018年一季度,60家上市房企总土地储备22.6亿平方米,TOP10和TOP3分别占比60%和36%;上市房企总现金储备超过2万亿元,TOP10和TOP3分别占比52%和30.5%。由于房地产开发的综合成本越来越高,行业净利润率逐渐向社会平均利润率靠拢,加上各地青睐能有效供给房地产配套服务设施的大房企,房企依赖的金融资源开始“嫌小爱大”,行业集中度加速上扬。

不过,房地产进入存量时代以后,影响市场的因素多维、影响机制错综复杂,房企的市场判断能力、并购整合能力、战略定位差别特别大,导致集中与分化并行。

也就是说,不仅排位赛竞争激励,而且因市场判断、对冲调控、资源整合、战略定位等方面的能力差异,销售榜排位经常会发生变化。比如,2017年之前,多数大房企不看好三四线城市的楼市前景,于是群体性踏错节奏。事实上,三四线楼市销售占比从2015年的55%上升到2017年的70%。于是,今年一季度能排在TOP10里面的房企,至少有6家在三四线的货量供给超过50%。排名11位至20位中崛起的新锐房企(比如闽系房企),很多借助2016年以来三四线楼市跨越式繁荣实现业绩翻番。当前,看多和看空争论不下,三四线依旧是影响未来企业分化的主要因素。

政策进入“长周期”,这是本轮调控的最大特征。保持楼市体量与房价稳定、平衡楼市稳定与推进城镇化(比如引进人口)、发挥区域“增长极”功能与房价稳定等,调控政策长期内将坚持差异化的特色,即一城一策。那么,某一段时间,部分区域楼市或因区域基本面和政策的变化而起伏。比如2013~2016年的东北、2017年以来的京津冀、2018年的海南、时下正在上演的二线城市“人口大战”等,区域楼市体量或价值均出现大幅度增减,从而冲击布局在此的房企业绩。

2016年,全国有13.6万家房地产企业,平均1万人就有一家房企。目前,开发商整体已告别简单的规模扩张、“拿地即赚钱”的时代,正在进行大规模的兼并重组式调整。由于“做大规模”已经成为获取资源(包括土地、资金、政府青睐等)、规避风险、降低成本的不二法门,行业前端拿地竞争非常惨烈,导致存量盘活主导的土地获取成本居高不下。2018年1~4月,即便拿地限制颇多,50城土地出让金也比2017年同期增加48.8%,再创历史新高。房企抢地,“地主方”对地价预期高,信用评级高、资源整合能力强、成本控制能力强的房企胜出概率大。

2016年开始,涉房央企国企整合、股权或项目收购整合风起云涌。对于一些龙头房企来说,这是短期内获得战略土地储备、开发资源,实现跨越式发展的难得机会。另外,还有一些房企看到了存量时代腾退资源的巨大空间,先期投入巨大的财力和人力,组建规模达数百人甚至上千人的投资拓展团队,这必然体现出存量土地和空间资源的识别能力、谈判能力和融资开发能力等。2017年,新增未来可销售货值(土地储备)TOP30的房企中,很多是新面孔,这些企业或者是大型央企国企,或者是前期投资较为激进的民营企业,这也是销售排位重要影响因素。

这几年,房企均十分重视战略定位,但很多定位出现偏差或短期难见效果。比如,有向产业地产、商业地产转型的,有向品牌输出和代建招商等轻资产转型的,还有的向不动产金融投资的,也有基因一直偏保守或稳健的,这些都影响到拿地、融资和投资,也影响到了市场占有率和销售排位。

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2015年以来,国家加速推进新型城镇化,公共服务设施“补欠账”,政策鼓励住宅类地产发展,鼓励存量盘活。加上互联网冲击超预期,非住宅地产转型的房企受到影响。近期,部分房企开始重新重视住宅地产,但由于前端土地储备和融资未跟上,销售排位上落在后面。

2017年以来,货币增速不断创新低,彰显国家告别资产涨价推动增长的决心,房地产也将告别拿地即赚钱的狂欢。因此,前期借着需求泛滥、大胆运作进入楼市的开发商,因算不过账、股东或杠杆清算,很多将退出。

未来,行业集中度继续提升,出现万亿级规模的“独角兽”不奇怪。行业指向“房住不炒”、满足美好生活诉求,加上规模过快扩张后,低效利用的将被盘活,销售体量将在高位徘徊。

这期间,TOP100都要争夺靠前排位,竞争很激烈,对战略、投资、融资、产品定位和响应政策的要求非常高,销售榜将长期上演“新人笑、旧人哭”的跌宕剧情。对开发商而言,顺应政策导向、顺应民生和实体配套属性,才能长期站稳和赢得竞争。

(作者为资深地产研究人士)


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