现在的楼市看起来有点奇怪，二线城市房价开始降，至少二手房不能再向之前那样漫天要价了；但新房依旧遭疯抢，以至于摇号、全款等附加条件一涌而上；部分城市不得不出台文件，要求不得歧视贷款买房和公积金贷款买房的人。此外，一方面要满足“刚需”，也就是买家庭一套自住房的人，另一方面要提高利率，截至3月，首套房房贷平均利率为5.51%，同比上涨了23.54%。
更有意思的是，三四线城市的房子，曾经无人问津，近来也是非常火爆，单价早已突破万元，而且还有上涨的趋势。可以买房人不想想，房价这么高，超过了一城的GDP，超过了一城内富裕人口的购买力，现在买下的房子，将来卖给谁呢？
他们会说：总有人会买，因为人都要住房子。一句话，可能完全误判了未来的趋势。
先说“总有人要买”。要判断房价长期趋势，还是要看人口流向，只有人口长期流入的城市，房价才有希望。但现在什么情况？城镇化接近顶部，曾经大量进城的农民，未来不会再有更多；而且，很多人从农村进入三四线城市，但他们会发现三四线城市可以立足，但难以富足，于是很快他们继续背井离乡，去一二线城市打拼。更多机会，更好的收入，更公平的环境，谁都愿意向更好的平台去寻找机会。由此，流入人口减少，流出人口增加，放水的速度大于进水的速度，这个水池子只会原来越空；没有了水，三四线城市的房价这艘“大船”还能浮起来吗？
再说“人都要住房子”。人都要住房子，但不等于人都要买房子；尤其是“房住不炒”的精神提出后，很多人依旧执迷不悟，他们认为“租售同权”不过是一时的想法，长远看人们还是更倾向有自己的房子。但这就进入了一个怪圈，如果人们能买起房子，自然就回去买，这就意味着房价合理，没有超额利润，炒房并不能暴富；如果人们买不起房子，就说明房价太高了，这样的情况下，炒房确实能获得超额利润，但没人买的起，利润难变现。
更何况，“房住不炒”并非口号。4月25日，住建部和证监会发文，要求试点备受市场关注的焦点房地产投资信托基金(REITS)。周四早盘，沪深两市REITS概念股开盘大涨，这就意味着“房住不炒”已经从政策精神落地市场了，租赁住房成为首批标准REITS产品的基础资产类别之一。
此外，之前万科公告称，将租赁住宅确定为核心业务。数据显示，截至2017年底，万科旗下长租公寓品牌“泊寓”累计获取10万间房间，累计开业超过3万间。按照万科董事会主席郁亮的规划，万科计划三年内进入全球的住房租赁企业行列。由此看，也许未来刚需买房越来越难，但倒逼租房制度建设，居者有其屋也许就以另一种形式出现了。
总体看，从抢人大战看，一二线城市是方向，租赁业务是趋势，三四线城市两者都不具备的情况下，如今的高价位，未来靠什么支撑，就比较令人担忧了。
本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，《房产投资炼金术》课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家。
刘磊房产评论
2018-05-02 10:22:47
