三四线楼市还在升温，房子抢到，将来未必能卖掉

3000-4000一平米的时代早已经成为历史，16000一平米的房子比比皆是；看这架势，看着涨幅，让一二线城市自愧弗如。然而，楼市的荣耀不一定是买房人的荣耀，更不可能是房产投资者的荣耀；除非你是开发商，处于地产行业的上游，否则，这一波外力推上去的房价利好，根本不会传导至普通投资者这一环节。

为什么？看看这一轮三四线城市房价上涨的原因就知道了。简单说，并非因为三四线城市经济、人口发展，而导致房价上涨；直接推动三四线城市房价上涨的原因，是棚户区改造货币安置方案。前面笔者介绍过这样一种开发模式，不再赘言，这里简单说一下：

首先，棚改释放了大量货币，棚户区居民房子收走，给予货币补偿；

其次，“无家可归”的居民显然必须买房才有住处，反正有补偿款，买买买！接下来，商品房市场交易开始升温，由此，更多投资者也开始跃跃欲试。于是，房价被哄抬起来。这么火爆的楼市，为什么反而不能去分一杯羹呢？而且买房的压力大，说明房价高，那么卖房的就应该有盈利才对。

问题在于，楼市不是简单的你卖我买模式，卖房人和买房人之外，还有开发商做大户。没错，房价被哄抬，加上利率上浮，想买房的人要承担更多购房成本，受伤的总是没房子的人；也正因为如此，高价买下了三四线城市房产的人，如果想赚钱，就要以更高的价格卖出去。开发商的一手房，现在对于买房人来说压力都很大了，你还想当中间商赚差价？想一买一卖，挣个差价，当个“中间人”，一不留神就变成了终端接盘人。这时候千万不要对于未来抱有更多希望，棚改从某种意义上说，是变相放水，靠这样的资金和政策支持的房价，这种炒房人挤走常规需求的人抬起来的房价，难以维系。一个重要的原因就是后继接盘无人。

要判断房价长期趋势，还是要看人口流向，只有人口长期流入的城市，房价才有希望。但现在什么情况？城镇化近乎到顶，曾经大量进城的农民，未来不会再有更多；更可怕的是，很多人从农村进入三四线城市，但很快他们继续背井离乡，去一二线城市打拼。更多机会，更好的收入，更公平的环境，谁都愿意向更好的平台去寻找机会。由此，流入人口减少，流出人口增加，放水的速度大于进水的速度，这个水池子只会原来越空；没有了水，房价这艘“大船”还能浮起来吗？

所以说，绝大多数三四线城市房价几乎是见顶的，不管是房价收入比到了一个非常极端的状态，还是说房价挤压居民消费，这对于人口基数小的城市影响会非常大。或许你该问了，什么时候房价会出现松动？具体时间则取决于政策的变化时间；当棚改结束，资金停供的时候，就是三四线城市的房价失去支撑的时候，也是盲目投资三四线的人资产崩塌的时候。

本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，《房产投资炼金术》课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家。