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业绩会直击 | 颜建国:“三好学生”中海要买更好、更便宜的地

观点地产网   2018-03-26 20:41

[摘要] “百年长青”,这是过去几年中海年报中关于发展目标的不变描述。如今走过四分之一旅程后,中海一改往日的保守姿态,宣布年内销售目标为2900亿港元。2017年斥资1106亿港元新增76幅地块,权益建面1463万平方米,同比增长200.8%,权益建面成本为7559.8元/平方米。面包和面粉盈余在手,一向严肃的颜建国也难得幽默,现场透露中海要“努力做三好学生”,2018年继续加快规模发展,争取年内实现2900亿港元的销售目标,并表示“对2020年4000亿战略目标充满信心”。

“百年长青”,这是过去几年中海年报中关于发展目标的不变描述。如今走过四分之一旅程后,中海一改往日的保守姿态,宣布年内销售目标为2900亿港元。

不管最终结果如何,这个时间节点提高销售都显得别有深意。可以理解为“颜建国时代”的更加积极进取,也可以解读为过去几年中海在土地市场上的行动终于要反映在销售额上。

3月26日,中海在香港举行2017全年业绩发布会,和中期无异,一样是主席兼行政总裁颜建国牵头,带领副总裁郭光辉、执行副总裁、运营总监兼总建筑师罗亮出席现场。

观点地产新媒体从现场获悉,2017年中海净利增长10.1%至407.7亿港元,净利润率达到24.6%以外,继续保持优势;资产负债率下降2.6个百分点,为57.6%,加权融资成本也进一步下调至4.27%。

盈利等财务指标继续走强,报告期内中海在土地上的收获也颇为丰富。2017年斥资1106亿港元新增76幅地块,权益建面1463万平方米,同比增长200.8%,权益建面成本为7559.8元/平方米。基于土地上的积极表现,2018年中海的可售货值达到5500亿元,比上年增长逾5成。

面包和面粉盈余在手,一向严肃的颜建国也难得幽默,现场透露中海要“努力做三好学生”,2018年继续加快规模发展,争取年内实现2900亿港元的销售目标,并表示“对2020年4000亿战略目标充满信心”。

“保守”中海也有2900亿目标

中海要在2020年达标4000亿,这对行业来说已经不是秘密。只是手握大量土储的中海,如今有了更多底气,也在设法将“面粉”变现。

观点地产新媒体从业绩会现场获悉,过去的2017年,中海合约销售面积1446万平方米,同比增长10.9%;销售金额同比增长仅10.2%,为2330.7亿港元。刚过两位数的增长率远远落后于全行业13.7%的增速,在17家千亿房企中,同样处于最低位。

不过被诟病销售“保守”多年的中海,今年似乎要绝地反击。颜建国在现场透露,2018年“好中求快、稳中求快”是中海要着力做的事情。首先是确保合约销售增速不低于25%,即2900亿港元。

支撑这个目标的是中海在土地扩储上的积极补仓。2017年,中海在32个城市(包括香港)合约购置土地76幅,总楼面面积1741万平方米。加上2016年中海收购的中信的2400万平方米土地,截至2017年年底,中海系列公司合计土地储备已经达到8278万平方米,为2018年加快增长乃至未来3年的发展提供充足的土地储备。

观点地产新媒体从现场获悉,2018年中海的可售货值为5550亿港币,比去年逾3600亿港元货值有了比较大的增幅。另外已锁定的销售方面,2017年中海尚有1400多亿港元的合约额未结转。上述金额随着后续工程的进度,会陆续在2018、2019年实现结转。

对比过往仅10%的增速,2018年中海预期增长25%的合约销售目标已经是相当积极进取。不过向同行3000-5000亿的销售看齐,中海的目标依然被质疑过于保守。相关的依据就是中海的去化率。对应5500亿港元货值来看,2900亿港元销售额的去化率大致在52%,远低于去年同期的65%。

对此,颜建国则表示“对市场怀有敬畏之心。”他透露,行政调控会在今年继续延伸,金融调控政策目前也处于比较紧的阶段,因此审慎看待。另外从供货节奏来看,很多产品是集中在下半年供货,尤以第四季度为最,因此销售的时间会比较短。不过他也表示,会根据市场情况,在半年的时候再检讨全年目标。

按照中海的规划,要在2020年实现4000亿港元的销售目标。从过去一年的表现来看,也似乎在无限接近自己的期待。按照2018年25%的增速来算,2019-2020年中海的销售金额或将达到3480亿和4176亿港元。

从颜建国的回应来看,中海超额达标似乎也是胸有成竹:“现在我们往这个目标更近了一步,至于到什么时候,能不能提早或者怎么样,还要看这一两年的情况,但我们对这个目标是充满信心的。”

规模增长B面

如果说规模放量是颜建国时代的最大变革,那么中海保持不变的依然是财务上的良好表现。

2017年,中海毛利率由上年的27.8%上升5.1个百分点至32.9%,净利润率达到24.6%。其中,净利上升10.1%至407.7亿港元,即使扣除投资物业以及合营项目公允价值变动带来收益合共65.1亿元后,净利润依然达到342.6亿港元,平均股东资金回报达到16.7%。

债务结构上,资产负债率为57.6%,比2016年下降2.6个百分点;短期偿债能力方面,过去的2017年,中海流动比率为2.43,比上一年增长0.05;速动比率有所下降,为0.8,不过同样接近于1的可靠节点。

年内,由于纳储和收购等动作,中海的资金使用效率出现较大改善,比2016年的7.5%录得较大提升,为27.9%。据颜建国现场透露,截止2017年中海的银行及其他借贷,以及应付票据分别为 1035.8 亿和 746.6 亿港元,持有现金1040.5亿港元。

同时,年内中海继续降低融资成本,成功置换中信资产收购中所承接的部份人民币高息贷款。再加上年内获得年息为HIBOR(银行间同业拆借利率)+1.38%的180亿港元贷款,进一步拉低平均融资成本,由2016年的4.76%下降至2017年的4.27%。

不过在诸多财务指标向好的同时,一样没有改善的则是中海的净利增长速度。观点地产新媒体从历年财报获悉,2013-2016年,中海的净利增长率分别为23.08%、18.04%、27.36%、4.86%。对比过往15%-28%的增长率,2017年中海的净利增长指标略有上升,为10.12%,不过依然难以回到过往18%-27%的增长水平。

“在基数、净利润规模如此大的情况下,我们追求的是净利润总额持续稳定提高。”面对观点地产新媒体的疑问,颜建国回应表示,过去中海的净利只有100多亿港元,20%的增长绝对额也就是20亿左右,而2016年净利是370亿港元,对应10%的增长就是40多亿,比原来的20亿还大得多。

在基数不断扩大的同时,中海似乎已经对净利润增长率放宽心:“基数越大可能增长率会慢慢降低一点,我们认为也是正常的。”

因此,下一步中海寻求的似乎是整个蛋糕的做大,“买更好的地、更便宜的地,同时在运营、成本控制等方面保持高的利润率,同时也适度扩大规模,这样我们总利润额还是有比较高的成长性。”

以下为中国海外发展有限公司2017年度业绩发布会现场问答实录:

现场提问:去年中海在土地市场是比较进取的,今年2900亿港币的目标会不会有一点保守?这两年中海发生了很多积极的变化,在土地市场和创新业务的布局也开始提速,对您来说中海最紧急的任务是什么?第三,面对同行这两年大规模的增长,中海有没有危机感?

颜建国:第一,关于2900亿的销售目标,我们认为这个目标是结合了外部环境以及本身的资源情况作出的比较切合实际的指标。

因为我们觉得,今年房地产市场是一个平稳发展的时期,在这段时间内,行政调控目前来看会继续延伸。同时,近期金融政策方面,对个人按揭贷款以及企业贷款也因为去杠杆、防风险的大背景有所收紧。所以我们用比较审慎乐观的态度来看待今年的指标,作出比较审慎的看法。

同时,从我们自身的货值来看,今年的货值比较多,可售货值大约5550亿港币,比去年增长幅度比较大。但是从结构来看,下半年货值多于上半年,同时下半年货值大部分集中在第四季度。从自身情况来看,我们结合外部环境的考量,内部资源的考量,认为2900亿目标是比较切合公司目前实际情况的。当然我们也会根据市场情况,在年终再回来检讨我们年初设下的目标。

第二个问题,问我们最想做什么。对于我们来说,今年的目标是又好又快发展。好在前面,我们觉得房地产行业就像国家的其他行业一样,提高发展质量是今年的主旋律,所以今年我们围绕提高发展质量,在提高好产品、好服务、企业获得好效益方面是最要紧要的事情。所以,好、稳定发展,提高发展质量是我们主要的旋律。

当然在这个同时如何好中求快、稳中求快,这也是我们今年要着力做的事情,以好、稳来解决问题。就像我们的战略中指出的一样,我们目前会把绝大部分资源用于住宅开发。去年半年会上我也跟大家讲了,我们90%的资源还会用于住宅开发,同时会拿出一部分的资源,比如7-8%的资源用于自持商业,还有1-2%资源用于创新业态,比如养老、教育等等。所以我们是以住宅开发为主,最紧迫的问题还是解决“好”的问题。

相比同行,问我们有没有危机,这个问题要看怎么看,每个企业都有自己的发展逻辑和节奏,我们希望公司持续稳健发展,包括作为公司来说为股东持续创造利润,这是首先想要做到的事情。在这个情况下,我们还是会坚持好字当头、稳字当头。当然行业的同行发展速度比较快,我们也是按照正常节奏,在好、稳的情况下,在资源有的情况下,我们会加快发展步伐。2018年的销售目标确认方面,我们已经作出了比往年更快的指引。谢谢大家!

现场提问:我们等了很多年,中海终于有超出二成目标的提升了,今年您是怎么看这个市场的?目标并购,会走到哪里去?还有5550亿的可售货值的去化率是50%左右,是不是比较保守?会不会有一个超标的可能?今年中海在买地方面预留了1300多亿,会不会在这个预算下有一些行业并购?

颜建国:刚才我说了2900亿销售目标,涉及到怎么看今年市场的问题。去年十九大对中国房地产行业有一个新的定位,房子是用来住的,不是用来炒的,在这种前提下,也提出了多主体供给、多渠道保障、因城施策,有差异化的策略,租售并举的思想。

目前来看,房地产的长效调控机制也正在逐步建立中,今年中国经济总体应该是稳中求进,是比较稳的。房地产调控机制来看也是稳字当头,所以我们也认为今年是平稳发展的市场。回到行业来看,行政调控政策我们认为会延伸,金融调控政策目前阶段比较紧。所以,今年看市场比较平稳,我们自身会用比较审慎的态度来对待这个市场,对市场我们还是怀有敬畏之心的。

所以相对于今年的5550亿港币的货量,今年2900亿销售额大概是52%左右的去化率,去年是3600多亿的货值,对应最后销售是2320亿的销售额,去年去化率是65%左右,所以比去年去化率的确有所降低。

但是刚才我说了有两个前提条件,一是对今年市场比较审慎看待,第二是供货结构来看很多货是在下半年,下半年很多新货又集中在第四季度,相对来说可以销售的时间比较短,因为去化率跟销售周期有关系,如果全年都在卖的话销售率肯定高,如果只能卖一个季度或者只能卖一个月、两个月去化率就会低一点,所以我们去化率放得比较低。当然我们也说了,会根据市场情况,在半年的时候再检讨全年目标。

第二,问到并购的事情,在中海历史上我们做了不少大的并购。

在这个阶段,我们除了公开市场,也一直在拿地。我们会积极参与、审慎出价,在公开市场也很勤奋,去年去了500多次,最后成功概率在14%-15%左右,拿了70多块地。500多次,国内除了放假以外也就200多天工作日,相当于每天去投2块地,公开市场我们在做,非公开市场我们也做了不少工作,包括项目股权的并购,包括棚户区改造、城市更新项目,都在做。

今年并购方面,如果从项目并购这个层面我们一直有做。大规模公司股权并购,我们也一直在接触,跟很多企业也在谈,但是最后谈得成谈不成是另外一回事。今年我们仍旧会用比较积极的姿态来获得企业的发展,包括并购仍旧是我们未来在土地储备方面的重要手段跟渠道。

现场提问:中海去年拿了很多地王,不知道这些项目具体怎样保证利润?未来豪宅在中海的住宅业务比例会不会有所上升?还有一个关于盈利增长的问题,从盈利增长的走势来看,前几年的盈利增长速度是有所放缓的,想问一下具体的原因是什么?未来怎么保证这块的持续增长?

投资物业这块,之前中海有提到投资物业的盈利比重要达到集团整个盈利的20%,从现在来看这个目标是已经放弃了吗?财报里提到2020年要达到50亿港元的目标,不知道盈利占比有多少?

颜建国:我们去年拿了不少地,大家可能担心我们拿地价格比较贵,说好像有地王项目,我们去年基本没有拿地王项目,我们一线城市二线城市很多地方都是限价的,所以我们认为不算高。

但是从土地的平均价格来看,2017年土地平均价格比2016年高一点,这有结构性的问题。因为2016年拿的地不多,而且城市主要在13个城市,最主要的是2016年拿的地里面有50-60%来自济南的一个项目,那个项目价格非常低,所以结构方面有一些问题。

去年我们在31个城市拿地,包括在香港拿地,单价是比较贵的,平均水平来看是高了。但是对我们来说,买每块地都有自己严格的投资标准,没有达到回报率的项目是坚决不拿的。

同时在去年拿的地里面,国内所有城市限价的,哪怕不是这块地本身的价格限制,是周边有限价的,我们在拿地的时候都会严格参考现有市场限价水平进行拿地,在投资上我们是审慎的,每块地都坚持了自己的投资标准,我们认为这些地在未来没有太大的问题,也没有太大的风险,这是第一点。

第二点,在净利润增长方面,应该说16、17年都保持了10%以上的增长速度,这个问题在去年就在提了,相对中海有些年份的20%,我们有所降低,但是总的问题是我们基数很大了。因为原来只有100来亿,20%绝对额也就20亿左右,去年我们370亿,2017年已经达到400多亿,如果400亿10%的基数就是40多亿,比原来的20亿还大得多。

所以我们现在更多的是引导,在基数、净利润规模如此大的情况下,追求的是净利润总额持续稳定提高。增长率的问题要一分为二来看,基数越大可能这个事情会慢慢降低一点,我们认为也是正常的。当然下一步在利润方面会做更多的文章,比如买更好的地、更便宜的地,同时在运营、成本控制等方方面面保持高的利润率,同时也适度扩大规模,这样总利润额还是有比较高的成长性。

第三,投资物业。去年集团公司对战略进行了修订,提出未来更多是从资源分配角度来做规划,这次修订过程中利润占多少,或者哪年利润占多少,我们没有详细的规划。在目前这个阶段,我们认为先根据现有的资源,把这些踏踏实实做好,所以没有做一个引导,总的来看利润率其实今年也是有的。

今年利润是9亿多,将近10亿多的利润。我相信未来商业运营能力也正在进一步加强,我们希望持有物业这块利润水平,无论毛利率还是净利润水平都进一步提高。关于刚才提到的,2020年持有物业50亿的收入,包括2023年达到100亿的收入问题,我们觉得在战略方面,这方面是做了规划的,所以运营水平提高、净利润水平也会提高。

现场提问:长租公寓你们有没有具体量化的目标?或者跟我们分享未来几年的规划。另外关于智慧、科技、绿色产业化方面,绿色建筑对你们毛利率提升,或者对集团整体的帮助是怎样的?

颜建国:关于长租公寓的问题,十九大对房地产提出房住不炒的定位,租售并举成为房地产新的政策,这种情况下我们积极响应政府的政策要求。原来我们也有公寓,但是比较零星一点,这个基础上去年我们成立了专门的长租公寓建设与运营的组织,安排专门人员、项目、资金。未来几年,每年至少有3-5千间长租公寓投入运营中。

项目进一步铺开,我们相信随着国家租购并举的政策,长租公寓鼓励政策也在出台,下一步鼓励长租公寓的土地政策方面会有进一步落地。比如说在一线城市里用于长租公寓的土地面积会快速增长,或者农村集体用地能够进入市场做长租公寓,这些政策都已经出来了。下一步长租公寓在土地端的政策进一步落实,我们会投入更大的力度和资源来进行长租公寓的建设。

罗亮:绿色环保和产业化会为我们带来什么。一方面,绿色、环保、科技、产业化这是我们公司的产品战略。

目前我们持有的商用物业几乎100%是绿色建筑,这已经取得各种认证。在我们的产业化方面,就是工业化住宅方面,我们也已经实施了超过45项,超过250万平米,很快我们在4月份会有一次全国性的会议,公司作为绿色环保以及产业化领先的领导者单位来共同主持这次全国性的研讨会。

第二个方面,随着人们环保意识越来越高,对于绿色建筑、环保以及产业化生产的高品质住宅,客户的接受度也越来越高,所以在成本跟利润比较过后,显然是收益也比较高。

现场提问:公司目前还有多少已售未结转的货值,在2018年什么时候会确认?2020年销售规模会达到4千亿,按照颜总的介绍2018年20%的增幅,2019年左右就会实现,所以想问一下2020年4千亿这个目标会不会调整?

颜建国:关于2020年实现4千亿战略目标的事情,我们整个管理团队对2020年实现这个目标充满信心,现在我们往这个目标更近了一步,至于到什么时候,能不能提早或者怎么样,还要看这一两年的情况,但我们对这个目标是充满信心的。

郭光辉:2017年还有1400多亿合约额是已售未结转,随着后续工程的进度,以及开发进度的完成,会在2018、2019年实现结转收入。至于2018年、2019年具体有多少?过往我们也有这样的考虑,这里就不太好说了,但是我们在这一块相较去年还是有比较大的增长。

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