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2016,教会了我们投资;2017,唤醒了我们的贪婪!

地产人言   2018-03-25 00:00

[摘要] 引子:这个政策叫“刚优”3月15日,武汉发布《武汉市刚需人群首次购买新建商品住房优先选房操作规程(试行)》。虽然,还只是试行稿,但是这个调控政策,却开创了中国本轮上百个调控政策中的数个第一。限价首先不敢废,废了限价,以上几个城市的平均备案房价至少要大涨20%——50%,一旦出现这个结果就是政治性错误。首先这个办法政治正确,几年总理在政府工作报告中提出“支持居民自住购房需求,”而在两会期间出台的这个刚需买房的办法的确是呼应这一政策,可谓上面有指示,下面有行动,做到了“有效贯彻”。




引子:这个政策叫“刚优”


3月15日,武汉发布《武汉市刚需人群首次购买新建商品住房优先选房操作规程(试行)》。


虽然,还只是试行稿,但是这个调控政策,却开创了中国本轮上百个调控政策中的数个第一。


第一个定义了什么是“刚需”的房地产政策。

第一个只针对于“刚需”房地产政策。

第一个开始初步、有条件性的解决“限价”副作用的政策。


然而,这个明显照顾刚需购房者的政策,会成为买房者的最后机会吗?


1


先来看看这个政策的内容。


适用对象:意向购房家庭满足以下条件可优先选购1套新建商品住房:


(一)在我市(武汉)无自有住房;

(二)符合我市住房限购政策规定;

(三)自本次购房之日起前3年内无住房交易记录。


注意,这三个条件是并列关系,也就是一个购房家庭必须同时符合这三个政策,才能算刚需。


房源范围:我市(武汉)符合以下标准的新建商品住房项目纳入优先购房范围:


(一)预售备案均价低于18000元/平方米的新建商品住房项目;

(二)开发企业应将上述新建商品住房项目中户型建筑面积低于120 平方米的准售房源,采取公证摇号方式随机选取不少于40%的比例(含40%)纳入优先选房范围。


实施程序:整个过程分为六个环节


一、购房登记

二、资格申请

三、信息公示

四、公证摇号

五、优先选房

六、信息锁定


如果用一句话形容这种销售模式,就是用经济适用房的方法来销售限价商品房。开发商提供房源,用政府的规定条件来“选择”客户,然后用公证摇号的方式选择成交,这就是这个政策的实质。



2


2017年的中国房地产是分化的一年。


一线城市受到严重政策打压,北上广深基本上毫无作为,特别是环京区域,竟然出现了数年来未见的房价下跌。


三线城市,县级城市,在国家去库存的引导下,高歌猛进,数字喜人,以“重仓四线”著名的碧桂园登顶2017年中国销售榜首的事实,足以证明这一点。


然而,二线呢?


一句话,也在分化。


2016年,前期风头正盛的合肥、郑州、石家庄等城市,2017房价市场初步稳定,算是实现了“房价过快上涨的势头得到了有效抑制”虽然没有像环京那样,出现房价下行,但是市场趋冷的情况也是显而易见。


然而,在二线城市中却总有几个逆势而为的妖孽。杭州、南京、武汉、成都,虽然房价在限价的基础上数字稳定,但是人心却极不稳定。



这是武汉市场统计的2017年重要板块的开盘次数和消化率。从开盘去化率来看,除沌口因部分项目蓄客不理想拉低去化,多片区因频现日光盘,去化率皆达85%以上。


甚至,从年度统计数据上来看,去化率比2016年还要凶猛。



2015年,全武汉开盘去化率只有58%,2016年达到86%,更为可怕的是在2017年,在本就非常高的去化率的基础上,更上一层楼达到91%,为武汉有房产统计历史上最高水平。


3


然而,如果你来寻找2016、2017这两年的市场疯狂的原因。实际上虽然,表象相似,但是人的心理诉求却截然不同。


对于,2016年,更多的是一种“大水漫灌”和“买涨不买跌”的驱动。为什么合肥房子能卖15000,比合肥强的多的大武汉,房子也只能卖15000。答案只有一个,“武汉房子卖便宜了”,所以两个字“快抢”。


外地人买的多了,房价上涨,本地人自然跟进,从而形成了2016年的原因。


然而,2017年,当限购、限价开始了,这种心态却变成了“抢红包的心态”,大家不再比较和周边相似省会城市的房价,开始比较限价新房和不限价二手房的差价。



在2017年,武汉一手房成交价格约为同区域二手房的70%-80%。


而正常情况下,由于折旧的存在,一手应为同区域二手房的110%-130%。 一、二手房价格倒挂催生大量套利型购房需求,客户心态——一手价格若回归正常化,放到二手房市场销售,会有30%以上的涨幅,这时候不去抢,就是傻子。



4


于是,2016,全国人民在武汉市场,抢、抢、抢。


2017,全武汉人民在武汉市场,还是抢、抢、抢。


虽然,心态不同,但是效果一样。2017年新房推售呈井喷式爆发,据不完全统计全市推盘共401次,开盘即“日光”多达200余次,整体开盘去化率高达91%;另外 “日光”“秒光”的消息满天飞,加上不问责的房企心态,营造出火爆、供不应求的局面,造成非理性恐慌的发酵。


这造成了三个严重后果。


1、 库存始终无法上升到正常水平。



虽然,2017年平均库存周期比2016年稍好,但是限购后的武汉市场仍然处于小于6个月的“极度供应紧张”状态。


2、 茶水费横行。


在我们去年做的武汉市场调查中,茶水费的横行已经到达让人瞠目结舌的程度。一套房子200万,茶水费竟然可以被提高到20万,即使是20万,也只能保证让你全款买的着,而不是按揭能购买。


3、 房企变相加价行为到处都是。


毛坯限价不是,那我就带装修销售,带装修销售限价,我就带家具销售。


总之,整个武汉市场被弄得乌烟瘴气。然而,这怪谁,谁让你不是市场手段调控呢?


5


然而,必须承认。限价之下抢红包,不是武汉一个城市独有的问题。而是武汉、成都、杭州、南京几个依然火爆的新一线城市都共同面临的问题。


限价首先不敢废,废了限价,以上几个城市的平均备案房价至少要大涨20%——50%,一旦出现这个结果就是政治性错误。


但是,问题还得解决,武汉这个刚需买房办法就是尝试办法之一。


首先这个办法政治正确,几年总理在政府工作报告中提出“支持居民自住购房需求,”而在两会期间出台的这个刚需买房的办法的确是呼应这一政策,可谓上面有指示,下面有行动,做到了“有效贯彻”。


其次这一政策开创性规定了什么是刚需?刚需,就是住房刚性需求者,是这几年已经完全被应用化一个词,但是什么才算刚需还没有一个明确的定义。这个政策在全国首次定义了刚需的含义,并且相对比较准确适用。


(一)在我市(武汉)无自有住房——一刀切定义,有些居民可能有个小房子和老房子,但是对不起,你已经不算刚需。

(二)符合我市住房限购政策规定——本办法首先要解决的是本市居民的购房需求,而不是解决外市居民。

(三)自本次购房之日起前3年内无住房交易记录。——避免出现刚需投资者,用自己唯一的资格炒房。


第三均价18000以下,120平以下和40%纳入优先选房。实际上已经把大多数地段较高的中端改善楼盘划了出去。我们来看一下武汉现在的房价分布。



传统的武汉三镇的中心城区基本上已经超出了这个房价,实际上适用于这一规范的楼盘都是分布在蔡甸,江夏等等几个原来的县,现在的远郊板块之内的。


另外这些区域也同时是武汉市场这一阶段,刚需被高房价挤出主城的主要外溢区域。因此也注定了这一政策,对于中心城区的市场影响不大。


至于120平,属于一个中等三房的面积,至少能够保证一个三口之家不必换房的情况下,较为舒适的生活。至于40%的数据,更多的是实验性质,多一点,少一点不是问题的所在,就像当年90/70政策一样。



6


怎么评价这个政策呢?


两句话——


1、 有益的尝试,有总比没有好


对于“限价之下抢红包”的问题,对于现在中国的房地产市场已经变成了一个超越房价的普遍性问题,限价之下市场虽然价格稳定,但是人心不稳。然而最应该解决房子问题的刚需被人忽视了。而武汉的刚需新政,作为全国首个单独为刚需购房者指定的政策,无疑为这些刚需开辟了一条绿色通道,用政策的手段保证了没有房子的真刚需更大可能买到房子,这一点是有益的尝试,有总比没有好。


2、 治标不治本


“限价之下抢红包”,实际上已经不是一个经济问题,更加是一个心理问题,是一个“人心不足蛇吞象”的问题,根源就在于“没有用市场手段解决市场问题”,二手房新房价格倒挂问题不解决,一切都是治标不治本。


还是那句话——


2016年房价教育了人们学习投资;

2017年限价唤醒了人性的贪婪。


注:文中数据来源于中原地产2017年武汉市场年报。


本文来源:米宅米宅

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