[摘要] 引子：这个政策叫“刚优”3月15日，武汉发布《武汉市刚需人群首次购买新建商品住房优先选房操作规程（试行）》。虽然，还只是试行稿，但是这个调控政策，却开创了中国本轮上百个调控政策中的数个第一。限价首先不敢废，废了限价，以上几个城市的平均备案房价至少要大涨20%——50%，一旦出现这个结果就是政治性错误。首先这个办法政治正确，几年总理在政府工作报告中提出“支持居民自住购房需求，”而在两会期间出台的这个刚需买房的办法的确是呼应这一政策，可谓上面有指示，下面有行动，做到了“有效贯彻”。
引子：这个政策叫“刚优”
3月15日，武汉发布《武汉市刚需人群首次购买新建商品住房优先选房操作规程（试行）》。
虽然，还只是试行稿，但是这个调控政策，却开创了中国本轮上百个调控政策中的数个。
个定义了什么是“刚需”的房地产政策。
个只针对于“刚需”房地产政策。
个开始初步、有条件性的解决“限价”副作用的政策。
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先来看看这个政策的内容。
适用对象：意向购房家庭满足以下条件可优先选购１套新建商品住房：
（一）在我市（武汉）无自有住房；
（二）符合我市住房限购政策规定；
（三）自本次购房之日起前3年内无住房交易记录。
注意，这三个条件是并列关系，也就是一个购房家庭必须同时符合这三个政策，才能算刚需。
房源范围：我市（武汉）符合以下标准的新建商品住房项目纳入优先购房范围：
（一）预售备案均价低于18000元/平方米的新建商品住房项目；
（二）开发企业应将上述新建商品住房项目中户型建筑面积低于120 平方米的准售房源，采取公证摇号方式随机选取不少于40%的比例（含40%）纳入优先选房范围。
实施程序：整个过程分为六个环节
一、购房登记
二、资格申请
三、信息公示
四、公证摇号
五、优先选房
六、信息锁定
如果用一句话形容这种销售模式，就是用经济适用房的方法来销售限价商品房。开发商提供房源，用政府的规定条件来“选择”客户，然后用公证摇号的方式选择成交，这就是这个政策的实质。
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2017年的中国房地产是分化的一年。
一线城市受到严重政策打压，北上广深基本上毫无作为，特别是环京区域，竟然出现了数年来未见的房价下跌。
三线城市，县级城市，在国家去库存的引导下，高歌猛进，数字喜人，以“重仓四线”著名的碧桂园登顶2017年中国销售榜首的事实，足以证明这一点。
然而，二线呢？
一句话，也在分化。
2016年，前期风头正盛的合肥、郑州、石家庄等城市，2017房价市场初步稳定，算是实现了“房价过快上涨的势头得到了有效抑制”虽然没有像环京那样，出现房价下行，但是市场趋冷的情况也是显而易见。
然而，在二线城市中却总有几个逆势而为的妖孽。杭州、南京、武汉、成都，虽然房价在限价的基础上数字稳定，但是人心却极不稳定。
这是武汉市场统计的2017年重要板块的开盘次数和消化率。从开盘去化率来看，除沌口因部分项目蓄客不理想拉低去化，多片区因频现日光盘，去化率皆达85%以上。
甚至，从年度统计数据上来看，去化率比2016年还要凶猛。
2015年，全武汉开盘去化率只有58%，2016年达到86%，更为可怕的是在2017年，在本就非常高的去化率的基础上，更上一层楼达到91%，为武汉有房产统计历史上水平。
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然而，如果你来寻找2016、2017这两年的市场疯狂的原因。实际上虽然，表象相似，但是人的心理诉求却截然不同。
对于，2016年，更多的是一种“大水漫灌”和“买涨不买跌”的驱动。为什么合肥房子能卖15000，比合肥强的多的大武汉，房子也只能卖15000。答案只有一个，“武汉房子卖便宜了”，所以两个字“快抢”。
外地人买的多了，房价上涨，本地人自然跟进，从而形成了2016年的原因。
然而，2017年，当限购、限价开始了，这种心态却变成了“抢的心态”，大家不再比较和周边相似省会城市的房价，开始比较限价新房和不限价二手房的差价。
在2017年，武汉一手房成交价格约为同区域二手房的70%-80%。
而正常情况下，由于折旧的存在，一手应为同区域二手房的110%-130%。 一、二手房价格倒挂催生大量套利型购房需求，客户心态——一手价格若回归正常化，放到二手房市场销售，会有30%以上的涨幅，这时候不去抢，就是傻子。
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于是，2016，人民在武汉市场，抢、抢、抢。
2017，全武汉人民在武汉市场，还是抢、抢、抢。
虽然，心态不同，但是效果一样。2017年新房推售呈井喷式爆发，据不完全统计全市推盘共401次，开盘即“日光”多达200余次，整体开盘去化率高达91%；另外 “日光”“秒光”的消息满天飞，加上不问责的房企心态，营造出火爆、供不应求的局面，造成非理性恐慌的发酵。
这造成了三个严重后果。
1、 库存始终无法上升到正常水平。
虽然，2017年平均库存周期比2016年稍好，但是限购后的武汉市场仍然处于小于6个月的“极度供应紧张”状态。
2、 茶水费横行。
在我们去年做的武汉市场调查中，茶水费的横行已经到达让人瞠目结舌的程度。一套房子200万，茶水费竟然可以被提高到20万，即使是20万，也只能保证让你全款买的着，而不是按揭能购买。
3、 房企变相加价行为到处都是。
毛坯限价不是，那我就带装修销售，带装修销售限价，我就带家具销售。
总之，整个武汉市场被弄得乌烟瘴气。然而，这怪谁，谁让你不是市场手段调控呢？
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然而，必须承认。限价之下抢，不是武汉一个城市独有的问题。而是武汉、成都、杭州、南京几个依然火爆的新一线城市都共同面临的问题。
限价首先不敢废，废了限价，以上几个城市的平均备案房价至少要大涨20%——50%，一旦出现这个结果就是政治性错误。
但是，问题还得解决，武汉这个刚需买房办法就是尝试办法之一。
首先这个办法政治正确，几年总理在政府工作报告中提出“支持居民自住购房需求，”而在两会期间出台的这个刚需买房的办法的确是呼应这一政策，可谓上面有指示，下面有行动，做到了“有效贯彻”。
其次这一政策开创性规定了什么是刚需？刚需，就是住房刚性需求者，是这几年已经完全被应用化一个词，但是什么才算刚需还没有一个明确的定义。这个政策在首次定义了刚需的含义，并且相对比较准确适用。
（一）在我市（武汉）无自有住房——一刀切定义，有些居民可能有个小房子和老房子，但是对不起，你已经不算刚需。
（二）符合我市住房限购政策规定——本办法首先要解决的是本市居民的购房需求，而不是解决外市居民。
（三）自本次购房之日起前3年内无住房交易记录。——避免出现刚需投资者，用自己的资格炒房。
第三均价18000以下，120平以下和40%纳入优先选房。实际上已经把大多数地段较高的中端改善楼盘划了出去。我们来看一下武汉现在的房价分布。
传统的武汉三镇的中心城区基本上已经超出了这个房价，实际上适用于这一规范的楼盘都是分布在蔡甸，江夏等等几个原来的县，现在的远郊板块之内的。
另外这些区域也同时是武汉市场这一阶段，刚需被高房价挤出主城的主要外溢区域。因此也注定了这一政策，对于中心城区的市场影响不大。
至于120平，属于一个中等三房的面积，至少能够保证一个三口之家不必换房的情况下，较为舒适的生活。至于40%的数据，更多的是实验性质，多一点，少一点不是问题的所在，就像当年90/70政策一样。
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怎么评价这个政策呢？
两句话——
1、 有益的尝试，有总比没有好
对于“限价之下抢”的问题，对于现在中国的房地产市场已经变成了一个超越房价的普遍性问题，限价之下市场虽然价格稳定，但是人心不稳。然而最应该解决房子问题的刚需被人忽视了。而武汉的刚需新政，作为单独为刚需购房者指定的政策，无疑为这些刚需开辟了一条绿色通道，用政策的手段保证了没有房子的真刚需更大可能买到房子，这一点是有益的尝试，有总比没有好。
2、 治标不治本
“限价之下抢”，实际上已经不是一个经济问题，更加是一个心理问题，是一个“人心不足蛇吞象”的问题，根源就在于“没有用市场手段解决市场问题”，二手房新房价格倒挂问题不解决，一切都是治标不治本。
还是那句话——
2016年房价教育了人们学习投资；
2017年限价唤醒了人性的贪婪。
注：文中数据来源于中原地产2017年武汉市场年报。
本文来源：米宅米宅
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