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龙湖今年销售目标两千亿,吴亚军:机会再好也不会把自己撑死

澎湃新闻  作者:刘秀浩   2018-03-24 07:38

[摘要] 2017年,龙湖新增土储76幅,新拓展7座新城,既覆盖广东深圳、香港等一线城市和地区,以及安徽合肥、河北保定、福建福州、浙江嘉兴、广东珠海这类环都市圈主力。吴亚军强调,三四线我们走自己的节奏,至于可能别人出现爆发式的增长,我觉得那是别人的事,按自己的节奏走,走出自己的节奏和感觉是最重要的,就是坚持战略的坚定性与一致性是公司第一要求的。这两个业务龙湖会持续打磨,有了好模式,发现有迅速扩大规模的机会,我们可能也会把它列到战略里面,但短期内看不到。

业绩会现场。
在成立25周年伊始,龙湖地产(02007.HK)在公布全年业绩会的同时宣布,宣布公司更名为“龙湖集团”。
面对“分拆上市”的遐想,董事会主席吴亚军明确否认,发布会现场甚至释放出“不是目前战略方向”。
会上龙湖提出2018年的销售目标为2000亿元。面对热度不减的三四线城市,吴亚军直言,过去2到3年,确实有一波三四线城市的红利,其实龙湖也有看到,但是龙湖没有刻意去抓,因为我们认为这还是一个机会性的。
吴亚军:即使有再大好机会出现,也不会把自己撑死
2017年,是龙湖快速增长的一年。期内,实现销售额1560.8亿元,同比增加77.1%,其中杭州公司贡献231.76亿元,是龙湖所有城市公司中为唯一突破200亿元的。
此外,有四个城市公司销售额突破百亿元,依次为重庆公司实现185.24亿元,北京174.55亿元、四川成都136.57亿元,山东济南118.01亿元。
营业额至720.8亿元,同比增长31.5%,其中,投资性物业租金收入25.9亿元,同比增加35%。
与此同时,龙湖喊出2018年实现2000亿元销售额的目标。
追求规模背后,最先行的是土地。但对于热门的三四线城市龙湖“刻意”放掉了扩张的机会。
2017年,龙湖新增土储76幅,新拓展7座新城,既覆盖广东深圳、香港等一线城市和地区,以及安徽合肥、河北保定、福建福州、浙江嘉兴、广东珠海这类环都市圈主力。
公告显示,龙湖会在持续物理距离迅速缩短的都市圈、城市群发展逻辑,积极部署。但吴亚军表示,“投资节奏,大家都愿意低买,贵的时候卖房便宜的时候买地,但是真正踩得完全准也不太可能。”
对于当下依然热不不减的三四线城市,吴亚军承认,过去2到3年,确实有一波三四线城市的红利,其实龙湖也有看到,但是龙湖没有刻意去抓,因为我们认为这还是一个机会性的。
吴亚军强调,三四线我们走自己的节奏,至于可能别人出现爆发式的增长,我觉得那是别人的事,按自己的节奏走,走出自己的节奏和感觉是最重要的,就是坚持战略的坚定性与一致性是公司第一要求的。
吴亚军透露龙湖有关市场的判断,目前,一线城市的特点是量缩,价调,反而一线城市因为人为的行政手段,价格出现压抑的状况;强二线是量跌价平,也是被按在哪儿的,而弱二线现在还有轮动的机会。
龙湖认为,可能在二三季度之后,会有一些土地的投资机会。因大家过去的牛市的惯性,纷纷冲击千亿,甚至冲万亿的这种思维还在,买地积极性还是蛮高的,到现在为止,其实土地市场依然比较热。
吴亚军介绍,就拿地时间而言,龙湖会再缓一缓,但从总量上讲,今年即使有再大好机会出现,龙湖也不会把自己撑死,还是要最终根据我们的这个负债率,资产负债表的情况来购买项目。
邵明晓透露,龙湖会坚持量入为出原则,一直保持稳健资产负债表,全年净负债率保持在50%到60%之间,半年保持在60%到70%之间, 2017年龙湖净负债率47.7%,在合理范围内。
买地份额跟公司增长是匹配的,去年买地花费740亿元,今年肯定还会略增一点,但不会突跳。我们还是按照既定原则,保持每年净收入20%以上增长。
“更名并非为分拆上市,龙湖不太看这种机会”
当天备注关注的还有龙湖的更名,吴亚军和公司CEO邵明晓用了相当的篇幅来阐释龙湖当下的设想和战略的考量。
按照吴亚军的说法,“不是为了分拆,或者为了财技、估值,龙湖不太看这种机会。”
吴亚军进一步解释称,更名是希望各业务在客户数据价值协同,核心竞争力协同以及品牌协同上,产生新的机会,让龙湖在垂直领域的专业技术沉淀释放出更大能量,所以这次更名也意味未来将出现一个跟以前不一样的龙湖。
邵明晓甚至举例反面事例,如果每个板块都成为独立上市公司,它们之间的协同性会打折的。通常理解成为集团后,下面几个板块,到一定时期可分拆掉。未来会有这个可能性,但这不是目前的战略方向,龙湖的战略是把几个业务协同和整合打通。
“我们更倾向于:无论是住宅、商业、物业,还是长租公寓,四大主航道业务都是龙湖集团不可分割的战略核心资产,尽量在一个大池子里做协同。单纯的、短期的用某个业务去搞资本运作,龙湖不会做。”邵明晓这样解释。
当下,龙湖为自己选择了四个主航道业务,在房企多元化的大潮中,地产开发仍是最主要的业务,龙湖也不例外,“保持新房销售稳定增长”任仍位于首位。
但在吴亚军的规划中,非地产业务同样重要。至2020年,包括商业运营、长租公寓和物业服务这些主航道业务将会带来数百亿现金流,将是龙湖抵御行业“寒冬”的保证。
具体而言,商业运营方面,龙湖天街业务已打磨多年,年回报率均在在6%以上,未来龙湖会持续在高能级城市去拿一些好位置、人口密集区的地铁上盖地块来做天街。龙湖会根据整体资产负债表的能力来确定每年投入量,控制好速度,但如果能保持前五,就基本达成目标。
向来被认为不赚钱的长租公寓业务,发布会现场,龙湖高管也给出了明确答案——“将是非常赚钱的生意”。
龙湖高管称,长租公寓的业务模型目前还在打磨,属投入期,基本能打平,最终目标要把它变成赚钱业务,做到行业前三。
2017年,龙湖冠寓开业15000间,今年新开业数量将增加5万间左右。持有型物业有资产升值保障,最让人担心的“二房东”模式饱受诟病,特别是盈利方面。
龙湖年报中称,进入相对成熟期的长租公寓业务,轻资产类的长租公寓毛利率35%左右,净利润率能达到12%-15%,IRR 在20%以上,这将是一个非常赚钱的生意。
与此同时,龙湖可以通过该业务触达中国最有活力的人群,那些年轻仔20-35岁之间的年轻人,这部分客户数据对龙湖而言更有价值。
此外,龙湖也在尝试创新“点心”业务,在内部被称为点心业务的养老和产城,市场份额并不大。
邵明晓介绍,养老业务,我们在重庆开始做尝试,有一两个项目在推,现在不会对整个营运造成大影响,包括投入和收入。我们判断,真正活跃的养老客户人群,可能还得几年才能真正崛起。60后这批人进入到退休年龄时可能会是爆发期,现在肯定要做些准备。
相较于养老业务,龙湖的产业布局则走的相对快些。据悉,已经在杭州、北京、上海等高能级城市有些布局,也在打磨产品线,里面有很多办公,创意空间,当然还有产业内容,规模上也不大。这两个业务龙湖会持续打磨,有了好模式,发现有迅速扩大规模的机会,我们可能也会把它列到战略里面,但短期内看不到。
如2017年12月,龙湖与与华人文化控股集团在北京签订战略合作框架协议,双方将充分利用各自在城市空间营造、商业项目运营、文化产业投融资等各方面优势,在商业运营、地产开发和产城投资等领域开展多层次合作。
发布会上,邵明晓再次透露,如有可能将会联合华人文化在一些重点城市,合作开发一些偏文化概念的产城项目,实际上就是一个组合项目,是龙湖的一个产业伙伴。

本文发于 澎湃新闻 ,作者 刘秀浩 ,经云资讯编辑,供行业人士参考。如有侵权,请联系删稿;

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