[摘要] 北京楼市别墅大热，别墅市场叠拼居首，这一市场变化在最近几年里表现的愈发明显。自2016年开始，北京别墅在楼市整体成交中所占到的市场份额，由此前的个数位，稳定在了接近两成的比重。自2009年开始，叠拼别墅的市场占有率逐年攀升，2017年甚至超过了别墅总销量的半数。而叠拼别墅的崛起并非偶然，而是随着市场的演变、需求的升级，在产品上博采众长、兼收并蓄，从居住体验和生活舒适性来说甚至超越联排别墅，才最终奠定了叠拼在别墅市场的龙头地位。
北京楼市别墅大热，别墅市场叠拼居首，这一市场变化在最近几年里表现的愈发明显。
自2016年开始，北京别墅在楼市整体成交中所占到的市场份额，由此前的个数位，稳定在了接近两成的比重。
别墅，这种曾经专为少数财富阶层定制的边缘型产品，如今已经成为楼市不可或缺的主力，而叠拼产品的盛行，则是造成这一市场变化的最主要的原因。
自2009年开始，叠拼别墅的市场占有率逐年攀升，2017年甚至超过了别墅总销量的半数。可以说，正是在叠拼别墅对高端置业需求的引领作用下，才让别墅的热销从偶然变为必然。
与此同时，由于置业需求的聚焦，也让叠拼别墅的价值得到了市场的充分验证。
对比独栋、双拼、联排、叠拼等不同产品类型别墅的成交均价变化也能看到，与三年前相比，2017年叠拼别墅的成交均价以89.6%的涨幅跃居各产品类型之上。
从成交量、价的走势变化，均鲜明标志出北京别墅市场正式进入了“叠拼年”。而叠拼别墅的崛起并非偶然，而是随着市场的演变、需求的升级，在产品上博采众长、兼收并蓄，从居住体验和生活舒适性来说甚至超越联排别墅，才最终奠定了叠拼在别墅市场的龙头地位。
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居住功能的延展
早期的别墅比如独栋、联排、双拼等，虽然更符合客户心中对别墅的传统定义，但是由于户型老旧，实际居住感受并不理想。叠拼经过不断演化，独立性与私密感已经得到了大大提升，同时户型更符合现代居住的需求，逐渐被更多客户认同。
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生活空间的有机组合
叠拼别墅通常是地上两层，首层能做到有老人房，男女主人与孩子的卧室则在楼上，三代之间既亲近又能保有各自生活的私密，更为契合当前家庭的生活方式。
与之相比，早期别墅多为5甚至6层的设计，将一家人的生活场景切割在不同楼层，同时因未预留电梯设计，过多的楼层也让上下楼颇为不便。
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邻里关系的营造
兼顾私密性与邻里空间一直是别墅设计中存在的难题之一，通常情况下别墅为了居者的私密性，只能将生活动线框定在自己的别墅中，邻里交往只能发生在会所、园林等公共区域。
而叠拼别墅则通过入户和庭院的分享，创造适合邻里交往的机会，让经历相似、志趣相投的业主们得以扩展社交圈。
正是基于这三点优势，叠拼的销量位居别墅各产品类型之首。特别是总价在2000万元以内的别墅中，选择叠拼别墅的购房者要远远超出了其他别墅产品。
目前北京多以三叠拼为主，占到供应量约60%以上。所谓三叠拼，也就是层高6层，每两层为一户，共上中下三叠的低密别墅产品。地上垂直分布三户，不仅私密性会受到一定影响，瓜分有限的花园和地下面积，必然会造成资源分配不均衡，产品落差加大的短板。
而更为纯粹的叠拼则是整栋楼只有上下两户，通过分别的入户方式做到私密性更加纯粹，同时能享受更大的花园面积，舒适度也大大提升。在北京房价及产品调控越发严厉的趋势下，这类纯粹的上下叠越发稀缺。
最近，阳光城·京兆府即将推出的二期璟墅，在广泛进行客户调研的基础上，阳光城对二期璟墅产品进行了创新升级，看过之后格外惊艳。
中式府园、五重园林
京兆府是阳光城进军北京的首发作品，也是阳光城标杆产品代表。阳光城匠心独运，于北京城市副中心，五环城市高端居住带之上，打造一席中式府园别墅，非常适合作为住房改善升级的居所别墅。
建筑采用与故宫太和殿和曲阜孔庙相同的重檐庑殿顶，彰显仪式感和尊崇感，葡萄牙米黄的立面历久弥新，吉字纹与回字纹的腰线点缀其间，更显精致华美。
社区园林以苏州古典园林的代表作—环秀山庄为蓝本，三段式景观、五重园林秘境，打造写意山水画卷。
独立入户、独立花园
璟墅的上下叠均可独立入户，并各自享有独立的花园，且分别有电梯室内，互不干扰。此外，阳光城·京兆府还为下叠产品设计了三种入户方式，可以在地下层停车后直接入户，同时南北两侧也均可入户。多重入户方式更加灵活，如果加其他作为主入口，南侧花园更加私密。
广亮规制的大门厚重大气，手工打磨的玉石把手温润典雅，定制门匾尊崇华贵，下叠的花园面积达到70㎡，隔绝都市喧嚣，尽享四季美景。
宽厅阔墅，三代同堂
作为收官产品，阳光城·京兆府即将推出的260-380平方米叠拼璟墅，着力在增加空间尺度、提高居住舒适度方面下功夫。
目前市场主流叠拼单层面积基本在70-80平方米之间。单层面积过于局促，不可避免地让居住功能受到一定限制。比如一层无法排布老人房造成老人上下楼的不便；若做了老人房，则客厅的采光又受到了影响。同时单层面积过小，连储物空间都收到影响，居住感受比较局促。
阳光城·京兆府的升级产品——璟墅，是市面上叠拼难得做到单层面积110平方米以上、面宽达到10.4米的户型，面宽和进深达到近1：1，舒适度得到了大大的提升——这在当下叠拼产品中实现了突破，实现了总价3000万+的合院别墅才能达到的采光和舒适度效果。成功实现地上五居、三卧朝南的宜居环境。
首层仅客厅面宽便达到6.8米，采光充足，南向老人房的面积达到15平方米，宽敞舒适。上、下叠的二层均为南向双卧室设计，下叠还配备了北向书房，所有卧室均为套房设计，在实现三代同堂居住功能的同时，也保障了各自的私密性。
更难能可贵的是，京兆府璟墅总价控制在2000万内，作为五环旁的城市别墅，这样的户型设计及价格显然是诚意之作。
总价1600万五环城市别墅，面宽10.4米叠拼产品，阳光城·京兆府，凭借独具匠心的产品，和城市别墅的地段优势，重新定义墅居新价值。
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