房天下 >资讯中心 > 开发云 > 正文

震惊!容积率3.1,竟然也做出了高溢价的别墅

明源地产研究院   2018-03-22 00:00

[摘要] 别墅作为顶级豪宅产品,是许多人的终其一生追求的居住梦想,渴望拥有一个有山有水有天有地有自然的家,过一种“桃园式”的惬意生活。如今,全国别墅产品的存货量越来越少,同时对于别墅产品的开发限制也将越来越多。接下来就以西安保利·某项目为例,一探究竟!该项目位于西安市高新区,在“容积率R=3.1”的规划条件下,通过对住宅产品形式、别墅组合模式等进行定量分析研究,最终完成在高容积率下打造高溢价、低密度的住宅产品设计方案。



别墅作为豪宅产品,是许多人的终其一生追求的居住梦想,渴望拥有一个有山有水有天有地有自然的家,过一种 “桃园式”的惬意生活。如今,别墅产品的存货量越来越少,同时对于别墅产品的开发限制也将越来越多。那么在未来:


豪宅还能继续建吗?

◆在这些限制下如何能建好豪宅

◆哪些别墅产品比较受欢迎?

◆建这样的豪宅又有哪些新的亮点呢?


 高容积率限制,我们还能做别墅吗?

一般来说,这样的豪宅其容积率都低于1.0,而随着城市化进程加快,人地矛盾突出,“禁墅令”再次重申,将继续严格控制我国住宅容积率标准,限制别墅项目的审批及建造。


那么,在高容积率下打造低密产品则是一次在高端住宅市场上的突围。通过合理的规划、产品创新以及空间氛围的营造,可以再次实现地块更高的价值和利润。

接下来就以西安保利·某项目为例,一探究竟!

该项目位于西安市高新区,在“容积率R=3.1”的规划条件下,通过对住宅产品形式、别墅组合模式等进行定量分析研究,最终完成在高容积率下打造高溢价、低密度的住宅产品设计方案。

1. 改变产品形式,高容积率一样可以做好别墅

 先看一看容积率与产品形式的规律 

容积率在1.1以下的项目,高层占地比例较低,整体社区低密度居住氛围强烈,高层起到点缀、陪衬的作用;


容积率在1.1-1.5的项目,高层占地比例约为三成,整体社区空间低密度物业与高层物业各成气候,壁垒分明;

容积率超过1.5的项目,高层占地比例接近一半,高层对社区整体空间的控制作用明显增强,低密度氛围仅限局部。


那么当容积率高于3.0时

 产品的规划形态应该是怎么样的呢?

怎样的高低层建筑组合

能保障采光好?大花园?空间趣味?

我们以300m X 300m的地块为例,看一看可能采用的规划布局:    

I

(北高南低)


 L

(北侧,东/西侧高)


U

(四周高,中间低)


 我们根据日照规律,选择最优排布 

当高层布局满足建筑间距的同时,需要满足日照要求。

注:西安日照计算是以两段连续日照之和,即A+B;A、B为连续日照距离,H为。

U

(高层尽量占据用地四周,高层日照相互影响较少,日照最有利)


L

(占据用地北侧,与东与西侧,日照有利)


(高层和多层日照相对独立,互不干扰)

 建筑密度不同,规划形态也相应调整 

根据不同的规划条件(容积率、建筑密度等),选择不同的产品组合模式。


2 . 对比分析传统的组合模式,进一步完善产品设计


联排别墅一般由几栋或十几栋低于5层的底层住宅并联形成,虽然占地不大,但也拥有庭院与花园,满足优越居住环境的需求。联排别墅有多种的组合形式,传统的组合模式主要有“L”字型、“U ”字型、“I”字型和“口”字型等。


 传统联排“L”字型:品质可控,合适 

杭州某项目

传统联排“U”字型:市场接受度一般

上海某项目

传统联排“I”字型:品质一般

上海某项目

 传统联排“口”字型:品质较差


通过对比传统联排产品并进行定量分析,获取以下产品的标准建议:

3 . 高端住宅产品实践


以下以西安保利·某项目进行实证。

用地条件:规划总用地面积:18万㎡,总建筑面积57万㎡。

 初步筛选U+L型、U+U型两种规划布局形式 

根据地块规划条件及指标,以货值化为核心,敲定以下两种布局形态。


 通过日照对比,确定U+U型的规划布局 

高层位于两侧有利于日照计算,位于中心日照影响较大。

注:受影面高度以别墅三层窗台高度计算


通过市场调查,合院式联排别墅成为主力

在明确了U+U型的规划布局之后,如何选择更适合的别墅产品?



看一看这些产品在西安市场的选择情况:


目前西安房地产市场众多产品类型中,消费者对于叠拼类住宅接受度比较一般。


产品容量比例:叠拼>联排>合院,总量相差不大

空间品质:联排和叠拼产品空间单调,品质一般;

合院产品,空间丰富,尺度宜人

市场接受度:合院>联排>叠拼


综合考虑,采用合院式联排别墅方案,凸显产品特色,提高产品溢价能力,提升大盘整体协调性。

 通过控制产品模数,实现产品的高附加值 

以DK-02地块为例,通过间距控制合理划分高层及别墅占地面积,综合确定高层及别墅的产品模数。

别墅模数控制


高层模数控制根据用地条件尺寸,在满足日照、保证环境质量的前提下,确定高层产品的面宽及进深,使别墅容量化。


别墅模数控制:在限定区域内,明确联排进深及面宽,控制单户面积的指标与总价。同时通过户型设计增加产品附加值,挖掘端户溢价空间。

巧妙的户内设计,让附加值空间多姿多彩 



别墅一层客厅设计


▲  别墅一层老人房设计

▲  别墅二层女孩房

▲ 别墅三层主人房设计

▲  别墅闷顶层设计


▲ 别墅地下室设计


小结


高容积率就做不了别墅了么?保利交出诚意答卷,高容积率下不仅能做别墅,还能做更好的别墅产品!通过合理的规划布局、恰当的产品选择以及精细的户内设计,为客户提供更为舒适的空间氛围,提高产品的溢价能力,最终实现更高的产品价值!


来源:POLY设计汇(ID:POLY-Technology),责任编辑:郑坚,本文已获授权,对作者表示感谢。


点击阅读原文,立即体验碧桂园、雅居乐正在用的成本管理新武器↓↓↓

本文发于 明源地产研究院 ,经云资讯编辑,供行业人士参考。如有侵权,请联系删稿;

免责声明:凡注明“来源:房天下”的所有文字图片等资料,版权均属房天下所有,转载请注明出处;文章内容仅供参考,不构成投资建议;文中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积;文中出现的图片仅供参考,以售楼处实际情况为准。

房天下APP优惠多,速度快

买好房,就上房天下fang.com

关注房天下北京特价房官微

新房、二手房、租房、特价房大平台

文明上网理性发言精彩评论

亲,登陆后才可发表评论哦~,立即登录

发布 已输入0/200

相关知识 更多>>
新闻聚合 换一换
关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京搜房科技发展有限公司
Beijing SouFun Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话:010-56318041 举报邮箱:jubao@fang.com