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"317新政"一周年——京二手房"量价齐跌"回归理性

和讯网   2018-03-20 10:07

[摘要] “317新政”一周年——北京二手房市场“量价齐跌”回归理性而从交易周期来看,“317新政”前后更是有巨大的变化。

“317新政”一周年——北京二手房市场“量价齐跌”回归理性

“317新政”一周年——北京二手房市场“量价齐跌”回归理性而从交易周期来看,“317新政”前后更是有巨大的变化。“317新政”前一年,北京的二手住宅购房客户由登记到成交的平均周期为27天,成交用时不足一个月,而在新政后一年,客户的平均成交周期增加到了44.7天,较新政前多出17.7天,交易节奏大幅放缓。

业内人士分析表示,“317新政”对平抑房价,降温楼市,引导市场回归理性,起到了立竿见影且十分显著的效果。严控购房资格,提高首付比例去杠杆,极大的遏制了投机炒房需求,稳定了市场预期,加之新政后北京还连续出台了一系列补充政策,如非京籍纳税从5年改成连续60个月、离婚未满一年购房算二套、限制商住房交易等等,把投机炒房客可钻的政策漏洞可谓全部堵死,“317新政”及后续一系列政策组合拳的调控力度可谓,且切中要害。此外,“317新政”后,北京的住房贷款利率逐步攀升,原本的8.9折、9折利率优惠纷纷消失不见,取而代之的是1.1倍、1.2倍于基准利率的利率,甚至还有针对二套房的定向加息,所以,面对政策的多管齐下,北京二手房市场只能是掉头向下,步入下行通道。

“317新政”后,北京二手房交易量快速下降,迅速触底,市场触底后,逐步回归理性,房价的回落让部分购房需求开始结束观望出手购房,交易量开始小幅回升,目前基本稳定在单月万套左右的较低水平。交易量下滑之后,交易价格也随之开始下跌,虽然每月跌幅不大,但跌势却从未停止,一年下来累计跌幅也达到了近两成,这些量价数据充分证明“317新政”效果十分显著。

如果说北京的调控政策是历史最强、最严,那么通州区则是严中之严。受通州行政副中心建设影响,通州区政府一直对通州实施着比北京其它各区更严厉的调控。早在2015年还在解限购去库存之时,通州就逆向加码限购。而在北京于“317新政”后全面限制“商改住”之前,通州也早在2016年5月就开始了对商住房的限购。因此,一年来通州的二手房市场较北京其它区域更冷,价格降幅也更大。

由于首付提高、贷款利率提升,“317新政”一年来,使用商业贷款购买二手购房的人群大幅下降,占比迅速萎缩。相比之下,全款购房的人虽然数量也在减少,但其占比反而逐步扩大,这种支付结构的优化极大的降低了市场的杠杆风险,对市场的稳定、长远发展大有裨益。同时,伴随支付结构的变化,北京二手房市场的客群结构也发生了变化,首次置业或改善置业的刚需成为市场需求主力,投机投资需求则遭到了严厉打击,逐步淡出市场;与此同时,刚需人群的购房心态也更加理性。

除了量价变化,“317新政”还带来了购房心态的变化。新政之前,恐慌性购房普遍存在,市场完全由卖房主导,一套房源入市后很快便能卖出,客户购房也是迅速完成交易,彼时抢房、卖家临时毁约现象不在少数。新政之后,购房者心态逐渐回归理性,市场开始向买方倾斜,购房者愿意花更多时间去看房、找房、比较,决策谨慎,所以房源的被看次数增多,客户的看房次数增多,成交周期也大幅增加。

业内人士认为,“317新政”的显著效果表明,政策对中国房地产市场的影响无可比拟。目前中央已为房地产市场定下“房子是用来住的,不是炒的”这一根本基调,从严从紧调控已是大势所趋,相应之下北京二手房市场也将继续延续低温,网签量上大概率稳定在单月万余套的水平,于回升中趋稳,价格上则保持小幅下调的趋势,于下跌中趋稳。在刚需主导、买方主导的形势下,未来北京二手房市场将表现得更加健康、稳定

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