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【金三楼市】楼市小年的置业秘笈:买房跟着这些数据走

环环有房 2018-03-19 20:27:21

这是“环环有房”的第159篇原创。 

“2018年是房地产行业的小年,成交量、成交价会相对比较稳定。”链家研究院院长杨现指出。

“按照楼市发展的周期性,2018年将是楼市的小年。”房地产商会联盟主席顾云昌也曾经表示,2018年房地产市场销售面积不可能达到高峰,二手房价稳中有降的趋势也会延续。

同策研究院预测,2018年房价将进入下行期。中科院财经战略研究院、中科院城市与竞争力研究中心《中国住房发展报告》项目组也发表了类似的观点。

关于今年是楼市小年的论断,在业界,不仅得到了专家和机构的支持,也得到了龙头房企的认可。

万科就曾明确指出今年是楼市小年,并从四方面具体阐释了楼市小年的表现:,2018年楼市调控不会放松;第二,房地产市场很可能迎来双降,即销售面积和销售金额均出现下滑;第三,一二线城市房价趋稳,上涨的可能性不大,但是也不会大幅回落;第四,三四线小城因缺乏人口支持,房价会下跌。

楼市告别了黄金时代,进入了白银时代,虽然不会出现大起大落,但在不同城市之间,却难免出现分化现象。那么,在楼市小年,置业只要读懂这些数据,就能判断出哪些城市还有机会。

首先,关注人口的流向对于楼市具有前瞻性意义。

人口作为楼市的重要支撑因素,成就了“短期看政策,中期看城镇化,长期看人口”的重要论断。

根据微信公众号樱桃大房子的统计,在我国,1986年到1990年曾经是生育高峰,而从1991年开始,生育人口开始出现了断崖式下跌。按照本科毕业5-10年为购房期计算,1991年出生的这批人在2018年进入首次购房阶段,这就意味着“从2018年开始,首次购房人群会开始减少。”

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因此,在总购房人口减少的情况下,关注人口流向更为重要。因为,只有当一个城市的常住人口增加了,房价才会有上涨的潜力。

国家统计局的数据也验证了房价和人口流动的正相关关系:1月70个大中城市二手住宅销售价格指数表明,在2017年人口增量前16位的城市中,除石家庄、合肥外,主要人口流入城市的二手房价格都是同比上升。

中商产业研究院的数据显示,2017年人口增量城市排前16名的城市分别为深圳、广州、杭州、长沙、宁波、成都、贵阳、合肥、石家庄、福州、厦门、苏州、海口、上海、北京、天津。

其次,得土地者得天下,土地市场往往能够看出开发商对后市的信心。

即使调控尺度趋紧,土地市场依然创下了历史新高。根据中国指数研究院发布的《2017年中国300城市土地市场成交数据》显示,全年300城市土地出让金收入总额为40123亿元,同比增加36%。

进入2018年以来,土地市场仍然坚挺。

根据中国指数研究院的统计显示,1-2月份的土地市场上,长三角和珠三角依旧是诸多房企投资的重点。长三角地区10企业拿地总额高达862亿元;环渤海和珠三角以613亿元和474亿元分列第二、第三位;中西部地区拿地总额位列第四位,为461亿元。而从城市成交总价来看,杭州、北京、苏州位列前三。规划建筑面积方面,武汉以970万平方米跃居榜首,青岛以927万平方米位列第二。而济南土地市场表现比较抢眼,成交总价和建筑面积分别为345亿元和675万平方米,同比分别上涨342倍和145倍。

2018年1-2月土地成交城市排行榜10

最后,根据楼市成交量来制定购房策略。

2018年以来,国家统计局的数据显示,目前楼市的基本面是“大涨阶段已过、小涨阶段延续、下跌阶段迟迟没来。”在这样的情况下,关注哪些城市还在小涨就更有必要。

根据统计局所公布的数据,1月份,70个大中城市新建商品住宅销售价格指数显示,环比上涨的城市有52个;而到2月份,环比上涨的城市有44个。

15个热点城市中,仅有天津环比上涨0.01%,郑州和成都环比持平,其余城市均出现环比下降。

一线城市新建商品住宅价格环比降幅与上月相比扩大了0.2个百分点。北上广深四座城市分别下降0.03%、0.02%、0.04%和0.06%,二线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅比上月回落的0.2个百分点,二手住宅价格涨幅略微扩大0.1个百分点,三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅均与上月相同。

易居研究院市场总监严跃进认为,当前防范房价风险工作基本上完成了80%的核心任务,而剩下的20%则需要看到,当前房价潜在的上涨动力还是比较强劲的。对于分类城市来说,他认为一线城市的影响力反而小,更多的要看二线城市和重点三线城市或者说是地级市。

从具体数据来看,为了进一步看出哪些城市房价环比涨幅较大,笔者选取了两个标准,一个是环比涨幅在0.5%及以上的城市,一个是环比涨幅在1%及以上的城市。

,1月份环比涨幅在0.5%及以上的城市:天津、太原、沈阳、大连、长春、宁波、济南、贵阳、昆明、西安、唐山、秦皇岛、包头、吉林、扬州、徐州、安庆、九江、烟台、洛阳、平顶山、宜昌、襄阳、三亚、泸州、遵义、大理。

2月份环比涨幅在0.5%及以上的城市:呼和浩特、大连、哈尔滨、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐、秦皇岛、锦州、扬州、徐州、平顶山、宜昌、三亚、南充、遵义、大理。

第二,2月份环比涨幅在1%及以上的城市:大连、贵阳、昆明、烟台、襄阳、遵义。

2月份环比涨幅在1%及以上的城市:乌鲁木齐、徐州、三亚、南充。

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