有一个有趣的说法，说是中国的房子，光是北京和上海的房屋市值加起来，就顶美国房屋市值的一半了。是不是很开心？自己能拥有这么贵重的资产？但不要忘了，我们的房价很可能是被高估了，而高估的原因，单靠国人对房子的热爱是不够的，还需要金融杠杆来撬动这份热爱。
仅仅依靠金融杠杆，会带来一系列的隐患，2017年房地产贷款余额同比增长22.8%，占比继续攀升至26.4%，比去年同期上升2.1个百分点；而且，在这一轮房价上涨中，家庭部门债务率快速攀升，有数据显示，2017年上半年末，家庭部门债务/GDP已经达到46.8%，比2015年上升了11.1个百分点，家庭部门债务/居民可支配收入已经高达103.8%，接近于美国的水平。再考虑到中国家庭还有向亲戚借钱及各种统计口径之外的消费贷等，可说债务水平只能比公布的数据高，不会更低，这也进一步加剧了家庭部门资产负债表的脆弱性和房地产泡沫风险。
有人说，杠杆加呗，反正房子在那里，哪儿来的风险。确实，比起股票加杠杆，房产要更为安全。金融加杠杆的本质，实际上是经济主体借钱买资产，就比如说股票，股价涨了，投资者借钱去炒股，越有人买越涨；然而股票市值到底是多少，只有股东心理有数；接下来，有的投资者觉得涨得差不多了，就高位平仓，小赚一笔之后把借的钱还了，完成去杠杆……知道最后券商发现股票价格撑不住了，就开始强制平仓没有及时抛售股票的投资者，于是他们就赔了。
这里面应该注意一点，所谓“去杠杆”，就是资产出售的过程。毕竟只有卖出去，才能套现换钱。不过房地产与证券不太一样的是，一方面，房子是实实在在的，即便是满足了自住需求再买的房子，也可以供出租，说到底还是用来住的；另一方面，房价还没有涨到即便提前终止贷款合同也能有钱赚。再加上人们内心对房产是充满信心的，所以房地产尽管杠杆不低了，但居民依然努力履行着按揭。
既然这么安全，为啥还要去杠杆呢？简单说，房地产再实在，一旦加了杠杆，成为了投资的标的物，他也就脱实入虚了。房地产的盈利，无非是投资者从另一个投资者身上获取的。其他人看有利可图，纷纷把资金投入其中，而不是去借钱搞技术创新、搞生产，甚至连一些企业都加入到借钱炒房的队伍中，甚至借美元去收购国外的资产。这样一来，无论是中国的外储，还是对内的金融，压力都十分大。一旦这个平衡打破，就像美国次贷危机一样，贬值、挤兑、抛售，继而带来更严重的价格跳水，投机者被迫出售房产（银行收走房子拍卖），而短期内大量集中的房子无法冲抵银行坏账。
由于统计口径等方面的因素，现在无法精准估量到底有多少投资性房产，但如果放任房价一直上涨，大家觉得房子是优质资产，能卖能租，于是就更加热切的去买，从而金融杠杆越来越长；有人会说，我可以全款买啊，别忘了开头说的，我们的房价已经很高了，北京上海都可以买下半个美国了。因此去年开始，去杠杆的同时，也在限售，房产税喊了好几年，总是慎之又慎。为什么？就怕你们抛售房子。投资性资产什么都不怕，就怕集中抛售；一抛售，价格就下行，当资产价格低于金融信贷的估价时，银行肯定会坐不住的。
去杠杆的内在逻辑，还是防范金融风险，以及可能会发生的汇率风险。想想看，如果现在还鼓励交易，那么批低价买入资产的人，卖出会有很大盈利，去掉杠杆；之后呢？他还会在高价买回他刚刚卖掉的资产吗？肯定不会，他很大可能会去换美元，去进行全球扩张，做世界首富（似曾相识吧？）。这对于中国经济可不是好事。因此，此轮去杠杆，一方面是要压低国内资产价格，不能放任房价无休止上涨，所以说，现在还想去楼市捞一笔？除了要付出更多首付，支付更多利息，未来可能要等很长时间才能看到资产溢价，这就显的得不偿失了。
本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，《房产投资炼金术》课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家。
刘磊房产评论2018-02-22 09:07:58
