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人口覆巢,房子要不要买?

刘磊房产评论 2018-02-20 13:38:46

房地产税的消息又周期性的出来了,3月在即,此刻在讨论什么“房产税是房价大杀器”似乎没有什么意义了。出台,也错过了配置资产的时机,不出台,那么现在讨论的都是空话。与其看影响房价的外部因素,不如从房价的本质去看,未来房产投资的方向和走势。

房价的本质是什么?是供需!需主要靠什么?靠人口。尽管金融杠杆、限购制度等会影响一时的购买与交易,但从根本和长远上说,人口才是更为深层和更为本质的因素。然而,现在的人口走势对于房价并不呈现正向支撑,从联合国发布的《世界人口展望》走势图可以看出我国人口数量呈现“倒V”型。

(数据来自《世界人口展望》2017修订版)

这并非是一家之言,国内的一系列统计数据也佐证了这一点:2018年1月18日,国家统计局公布的数据显示,2017年我国出生人口1723万人,比2016年少了63万人,人口出生率只有12.43‰,比日本的出生率还要低,人口自然增长率竟然下降到了5.32‰惊人的低生育水平。另外,我国0-14岁人口占总人口的比重已经由2002年的22.4%下降至2016年的16.6%。而65岁及以上人口数占比为10.5%。根据联合国的定义,65岁以上的老人所占比重超过7%就意味着进入老龄化社会了。

人口对于经济到底有什么样的负面影响?这只是理论,还是实际上已经发生的?实际上,在中国就已经出现了人口对于经济的倒摄作用。在东三省,由于重工业转型过程导致就业机会减少,人口持续外流,近年“东北”成了经济停滞的代名词,劳动力短缺、劳动成本上升、经济增长缓慢、政府财政降低。

另一个例子可以看看京南城市石家庄。这是一个尴尬的地位,北京的虹吸效应,导致石家庄尽管作为省会,却没有太多的高精尖产业与企业,当地人自己也打趣说石家庄是“东部的位置、中部的经济、西部的思维”。然而就是这样一座四平八稳的城市,2016-2017年房价涨幅涨出了水平,人口过千万是其房价能稳步上涨的重要原因。因此,不能小瞧人口的作用。

不过,人口转化成房价,还是需要一定的时间。预计人口流出的城市,要在未来5年才能感受到人口红利的消失。也就是说,不管你是要买房,还是已经买了房价,如果仅仅看到当下的形势,仅仅看到返乡置业的繁荣,仅仅看到三四线城市可供选择的房子更多、政策更为宽松就急忙入手,那么未来能有多少几率盈利呢?

从目前人口流动和分布情况看,未来城市势必分化,一线城市永远是一线城市,是一个人人都知道可以有机会,却不一定有能力去抓住机会的地方;所谓“新一线”不过是个概念,总体来看还是二线的发展水平,而二线城市能不能接住一线城市分流出来的人口,就要对具体的城市和区域进行缜密考察,而不是盲目跟进。至于说三四线城市,如果用一个字概括未来的走势,那就是“撤”。

诚然,我们经济发展不能仅仅靠北上广深,也要考虑经济落后地区,某种意义上说,一些有前景、可以扶植的三线城市总能崛起,房价总是能上涨;只不过,“先富带动后富”是一个过程,国家经济发展战略都是五年、十年的规划,你的人生有几个五年十年呢?

总之,房产投资于价值,投资于趋势;这个价值必须是实实在在的价值,这个趋势必须是投资者等得起的趋势。因此,顺水推舟是房产投资的明智举动,在没有前景的三四线城市急流勇退,是房产投资的睿智之举。只有这样,才能规避房产投资中的一个个陷阱,一步步走向财富巅峰。

本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,《房产投资炼金术》课程导师,多家媒体房地产专栏作者、作家。

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