[摘要] 继1月25日两宗共有产权房地块流拍后，在1月30日采取“限房价，控地价，竞自持”的三块宅地土拍中，丰台区小瓦窑村XWY-12等地块再度流拍，好在之后进行的丰台和大兴三住宅用地的拍卖上，国瑞+世茂联合体以31.25拿下丰台区卢沟桥乡小瓦窑村XWY-01地块，永同昌＋招商则用30.25亿敲定大兴区黄村镇三合庄地块。
继1月25日两宗共有产权房地块流拍后，在1月30日采取“限房价，控地价，竞自持”的三块宅地土拍中，丰台区小瓦窑村XWY-12等地块“跟风”流拍，好在之后进行的丰台和大兴三住宅用地的拍卖上，国瑞+世茂联合体以31.25拿下丰台区卢沟桥乡小瓦窑村XWY-01地块，永同昌＋招商则用30.25亿敲定大兴区黄村镇三合庄地块。
截止目前为止，北京2018年内已出现了3宗住宅地块流标，在楼市历史最严格的调控下，土地市场明显降温。区位较差、属性较差的土地，全面趋冷。土地价格出现了明显的高位回落，开发商持有比例明显降低，相比2017年动辄50%的持有比例，最近北京住宅土地竞争激烈度大幅降低。
起拍价高达63.27亿元 丰台区卢沟桥乡小瓦窑村XWY-12等地块流拍
今天起拍价高达63.27亿元的丰台区卢沟桥乡小瓦窑村XWY-12等地块一直无人问津，直接导致开拍前无房企报价而流拍。
根据北京市规划和国土资源管理委员会官方网站上的公告显示，该地块建面290836平方米：F1住宅混合公建用地（16地块）177441平方米，容积率3，控高80（住宅面积124208.7平方米，公建面积53232.3平方米）；A33基础教育用地（17地块）2400平方米，容积率0.8，控高12；F81绿隔产业用地（12地块）110995平方米，容积率3.95，控高80(无偿还建)。这意味着扣除配建仅有12.4万平方米的建筑用于宅地，楼面价一下就飙升到5万多。而商品住房销售均价不超过54378元/平方米（含全装修费用），且销售单价不得超过57097元/平方米（含全装修费用），土地上限后竞自持，达到自持商品住房比例后竞高标准方案。起始价632700万元。
至于该地块流拍的原因，业内分析如下：
房企资金过于紧缺，信托融资难度越来越大，大额度的信托难，监管严格。地块起价过高；地块属性相对较差，虽然有12万平米的住宅，但11万平米的绿隔全部要无偿还建给企业，同时剩余的公建一般要持有20年；配有大规模的人防配套工程，40311平米的人防，特别是住宅地块下面有大量的人防要求。而一般住宅地块的人防指标是9-11%。进一步影响了地下的潜在货值。
接下来进行的丰台区卢沟桥乡小瓦窑村XWY-01地块和大兴区黄村镇三合庄8地块拍卖都相对顺利。
5轮竞拍31.25亿元国瑞+世茂拿下丰台区卢沟桥乡小瓦窑村XWY-01地块
首先走上拍卖台的是丰台区卢沟桥乡小瓦窑村XWY-01地块，据悉，该地块建面76160平方米：R2住宅用地（01地块）76160平方米，容积率2.8，控高80，商品住房销售均价不超过54378元/平方米（含全装修费用），且销售单价不得超过57097元/平方米（含全装修费用），土地上限后竞自持，达到自持商品住房比例后竞高标准方案。起始价29.81亿元，起始楼面价39141.28元/㎡。
参与该地块竞拍的房企仅有国瑞+世茂和金地＋保利两联合体，该地块在开拍前经历一次报价，起拍价30.11亿元，经过5轮竞拍，最终以31.25亿元被国瑞+世茂成交，楼面价41032元/㎡，溢价率4.83%。
经查阅了解，该地块所处区位配套较为成熟，距离最近的地铁站为1号线复兴门站，衣食住行皆可就近解决。
永同昌＋招商30.25亿敲定大兴区黄村镇三合庄0202-0206、0202-0208地块
2018年1月的最后一块走上拍卖台的土地是大兴区黄村镇三合庄0202-0206、0202-0208地块，截止开拍前共收到4次报价，永同昌＋招商、中骏、三合兴盛＋蓝光地产、金地4家房企及联合体参与竞拍。
地块位置示意图
拍卖一开始，永同昌＋招商率先举牌，并在拍卖价到达29.75 亿元时经历了主持人的三次报价。一般情况下，三次报价后，主持人会宣布成交，但此次三次报价后，主持人选择继续喊价30亿元，并没有宣布成交。直到第12轮报价，永同昌+招商给出30.25亿元的价格，楼面价30640元/㎡，溢价率13.7%才最终成交。
据公开资料显示，建面98728平方米：F1住宅混合公建用地（0206、0208地块）98728平方米，容积率2.5，控高60（住宅面积59236.8平方米，公建面积39491.2平方米）。商品住房销售均价不超过55800元/平方米（含全装修费用），且销售单价不得超过58500元/平方米（含全装修费用），土地上限后竞自持，达到自持商品住房比例后竞高标准方案，起始价266000万元。
据了解，2月北京还将拍出8宗经营性用地，总起价逾139亿元，正如此前业内人士所言， 2018年仍将是一个土地供应和成交大年，且限价房和共有产权住房用地可能仍将是供应主流，将继续有效平抑房价上涨。但是，由于供需逐渐平衡，且竞拍门槛较高，开发商拿地将更加谨慎理性。
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