影响租房市场?解读2017年魔都“人口负增长”幕后真相

就在许多人对留在北上广，还是逃离北上广犹豫不决时，上海的人口已经悄悄发生了一个重大的变化。市统计局数据显示，2017年，上海常住人口为2418.33万人，比上年末减少1.37万人，这是自1978年改革开放以来，第二次出现人口规模缩减。

当2015年上海首次出现外来常住人口负增长的情况，关于人口拐点的疑问随之而来。时隔两年，再次出现缩减的信号，让人们不仅发出疑问：面对人口的变动信号，素来有人口吸泵效应的上海，会不会正在失去人口竞争力？未来的上海房价，会因为人丁日渐稀薄而失去支撑吗？

图：上海常住人口增量变化（2012-2017）

数据来源：上海统计局

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人口减少为什么受关注？

从经济活动都围绕人口展开，是需求端源头，也是重要生产力。经济学里也会用到人口红利一词，一旦人口开始下降对发展带来一定压力。

从房地产角度来看，人口意味着市场空间。做策划报告开篇就是对这个城市的经济、人口介绍。经济没有活力，人口持续流出，这个城市房地产市场面临压力是比较大的，项目去化自然会面临加大困难。

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人口减少，会影响上海租房市场吗？

如果说买房是投资，那么租房则是消费需求了，而且是刚需中的刚需。上海总人口目标控制在2400万，而留出的增长空间也不多了。上海人口减少房子会不会租不出去？租金会不会大幅下滑？看似有压力，其实不用紧张！

图：中原地产租赁价格指数（2015.1-2017.12）

2015年上海常住人口出现净流出，但当年租金指数并没有受到太多影响，而是到2016年开始显现出来，租金滞涨了，到了2017年租金出现震荡下行。所以人口减少对租赁市场的需求是很直接的。这两年“五违四必”整治，一些区域内市场需求出现明显减弱，租金也有不同程度下滑。

举个例子：九星建材市场、铜川路水产市场拆除，周边出租房源增多，直接导致租金价格下滑3-5%不等。这些市场吸引很多老板以及打工人员，不少老板把房租在周边小区，有的甚至会帮员工租房，因此带动周边租赁需求。这些市场拆除后，需求也就消失了。比如，铜川路水产市场拆除前1房租金达到过3500元/月，而目前3000元/月能借掉已经是不错的结果了。

当然，租金没有出现大幅下滑是因为流出的人口有限，从量来看，租赁市场依然有巨大需求空间。租房主要是外来人口，数字显示2017年上海外来常住人口972.69万，如果平均3个人一套房的话至少需要300多万套房源，总需求量依然巨大。并且，租赁市场有明显的峰谷，年后是交易集中期，所以短期内会有供求不平衡，会对冲一部分利空。因此租金指数这两年从点也仅下滑6%！

总而言之，在“购租并举”的调控思路下，租赁市场稳定也会受到关注，今后房源供应会越来越多。加之17年人口以净流出为主，因此，今年租金要大涨是没希望了。