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详解万达战略 王健林称外界不懂商业的基本逻辑

中国证券网   2018-01-23 06:48

[摘要] 去年对于万达集团来说,可谓风波不断,掌舵人王健林更是处于风口浪尖,时不时被“上头条”。用王健林自己的话说,“2017年是万达集团历史上难忘的一年,万达经历了风波,承受了磨难”。

万达年会上,王健林说,外界对于万达转让文旅和酒店项目的评论,是根本不理解商业的基本逻辑。

去年对于万达集团来说,可谓风波不断,掌舵人王健林更是处于风口浪尖,时不时被“上头条”。用王健林自己的话说,“2017年是万达集团历史上难忘的一年,万达经历了风波,承受了磨难”。

从前几年在国内外“买、买、买”,到去年以来一直“卖、卖、卖”,特别是7月份一场规模超过650亿的“世纪大交易”,王健林一口气卖了13个文旅项目和77个酒店资产,外界不断猜测万达是不是出事了?现金流断了?去年的万达,被外界种种传言和质疑包围着。

万达目前的资产和现金状况如何?万达“卖卖卖”背后的逻辑是什么?万达的资本布局将发生什么变化?记者从昨天王健林在“万达集团2017年年会”上逾万字的讲话内容中,找到了一些答案。

晒家底:万达集团收入下降,但利润含金量上升

万达目前家底如何?先来看一组数据,截至2017年底:

1、万达集团总资产7000亿元,同比减少11.5%。其中,国内资产93%,国外资产7%。

2、万达集团总收入2273.7亿元,同比减少10.8%。

万达商业收入1125.4亿元,完成年计划的104.1%,同比减少21%。其中,房地产收入831.7亿元,完成年计划的104%,同比减少23.7%;租金收入255.2亿元,完成年计划的101.4%,同比增长30.3%。

文化集团收入637.8亿元,完成年计划的100.1%,同比增长32.6%;

金融集团收入321.2亿元,完成年计划的125.5%,净利润完成年计划的1961%。

网络科技集团收入58.6亿元,完成年计划的90.1%;

其它公司收入130.7亿元,完成年计划的106%。

3、净利润完成年目标的114%,同比基本持平。

万达集团目前没有上市,上述数据也应该没有经过审计,但记者还是先对这些重要数据解读一下:

首先,因为去年的“世纪大交易”,有传闻说万达把大量资产转移到海外去,王健林这次专门在总资产数据中,提到国内资产占93%,应该是为了表明传闻与事实不符。

其次,对于总资产和总收入两个指标减少的原因,王健林称,2017年万达商业转让文旅项目、酒店资产,使万达集团的资产、收入两项指标有所减少。另外,不仅因为转让资产使总收入减少,还有近200亿旅游收入不能并入报表。“如果考虑旅游收入变化的影响,尽管2017年万达集团转让了大量资产,收入同比只下降1.1%。”他说,净利润完成年目标的114%,同比基本持平,说明收入含金量不错。

值得注意的是,万达商业收入中,房地产收入同比大幅减少23.7%,主要也是因为转让文旅项目所致。目前,万达集团的总收入中,房地产收入占比由2016年的45%降至36.6%,而文化产业收入占比提升至28%,成为万达另一个支柱产业。由此,房地产之外的服务业收入占比提升至63.4%,同比提高8.4%。服务业收入中,租金收入占比达到18%,增速远高于万达其它产业,已经连续多年平均实现超过30%的增长。用王健林的话说,“租金是最长期、稳定的现金流之一,而且利润比例高,租金收入占比提高说明收入含金量增加。”

实际上,万达集团房地产板块持续瘦身,源于其2015年提出的第四次战略转型目标,即去房地产化,转向服务业为主的企业。在房地产销售火爆的2016年,万达集团大胆调减了600亿元地产收入目标,坚决实施企业转型。也因此,2016年万达集团地产收入同比下降了25%,服务业收入占比历史上首次超过地产,服务业净利润也大于地产开发利润,提前一年实现了转型阶段目标。从2017年服务业占比超过6成的数据看,万达这家曾经的全球化大房企已经转型为服务型为主的企业。

谈“世纪大交易”:外界根本不理解商业的基本逻辑

去年7月,万达和融创、富力签署了文旅项目、酒店资产转让协议,这一“世纪大交易”被外界解读为“万达卖资产,是不是不行了?”

对此,王健林回应称,仅此一项协议就减债440亿元,回收现金670亿元,相当于减债1100亿元。他认为外界的解读根本不理解商业的基本逻辑,又详细解释了自己转让资产的原因。

第一、生意就是买和卖构成的,世上没有只买的生意,也没有只卖的生意。不管买也好、卖也好,关键看买卖之间能否赚钱。万达过去几年在海外投了一批项目,现在我们决定清偿海外债务,卖一半资产就能把全部债务清偿,说明我们买和卖之间赚钱了。

第二、万达广场本身是非常重的资产,过去万达广场全部自己持有,如果再持有文化旅游项目和酒店,重资产规模太大。文化旅游项目投资回报周期长,万达十几个文旅项目叠加在一起,虽然通过销售物业能回收大部分现金,但至少五到六年内,每年净增1000亿负债,压力相当大。现在全球和中国都在去杠杆、降负债,这样加杠杆、逆势而为是不科学的。

第三、万达已持有大量较高收益的万达广场物业,没有必要再去持有文旅项目物业。万达酒店是建得不错,成本也很低,但是酒店整体年平均回报率低于4%,全部酒店每年吃掉十几个万达广场的净利润,所以,我们决定把重资产的文旅项目和酒店卖掉,做轻资产这种只赚不赔的买卖,绝对是上策。不管社会上理不理解,也可能有些内部同志不理解,但是请大家三年以后再回头来看我们的决定是否正确。

第四、企业经营安全第一。转让资产减债四百多亿,回收现金近700亿,加上我们手头持有的现金,万达经营的安全性增加很多,就能承受风波的冲击。而且如果我们不转让这些资产,就不能把有限的资金投入到我们最需要发展的万达广场上去,就不能保证每年50个以上万达广场开业的计划。为了企业安全,为了保证核心产业发展,我们必须这样做。

谈战略:拟调整公司架构适应资本市场需要

王健林表示,实际上,赚钱也好,降负债也罢,万达转让资产的最终目的都是为了实现轻资产战略转型。而文旅和酒店项目重资产的出售只是轻资产战略的一部分,转型最关键的还是万达集团的核心产业——万达商业转型,即从单一重资产企业转为轻资产为主、轻重并存发展的企业。

2016年年会,王健林正式提出万达商业轻资产战略,万达轻资产分为两类,一种叫做投资类,一种叫做合作类。投资类就是别人出钱,万达帮别人找地、设计、建设、招商、竣工运营后移交给别人,其中还有一个资本化程序。合作类就是万达既不出钱,也不出地,觉得项目合适,跟别人签合同,帮别人建设,建成后租金三七分成,这是万达力推的模式。

2017年万达轻资产转型提速,轻资产万达广场开业24个,新发展轻资产万达广场47个,其中合作类轻资产万达广场签约37个。王健林称:“这47个广场,万达不出一分钱,收益相当于投资持有16个广场,16个广场如果自己投资最少需要200亿元。更重要的是,2017年北京、上海、广州、成都、天津、重庆等一线城市都有万达轻资产项目开业或签约,如果不是轻资产,这些城市自己投资持有很难获得项目,这说明万达广场品牌价值和投资者信任度。”他说,今年还要加快万达广场轻资产发展速度,每年不少于50个,合作项目数量上不封顶。今年万达轻资产租金分成超过10亿元,以后可能每年以十亿级别增加。

值得注意的是,王健林透露,今年为了适应转型,也为了资本市场需要,万达拟对公司管理架构进行调整,主要是商业地产进行架构调整。一方面是成立商管集团,将原来商业地产更名,成为一个纯粹的商业物业持有和运营管理商,使公司战略更清晰,商业模式更纯粹,也为了使市场估值更高。将来商管就是收租金,利润每年两位数增长,在此基础上,再通过线上线下融合做一些东西出来,这样公司市场估值会更高。新的商管公司将是以轻资产为主、重资产持有为辅的企业。新的商管集团将是万达集团核心企业。

另一方面是成立地产集团。第一要负责消化商管集团的地产业务,但利润归商管。第二要开发万达广场重资产,也不排除纯粹搞一些住宅开发。第三也可以输出品牌管理。地产集团不求做大,主要看利润。地产集团的主要任务就是建万达广场,另外捎带搞点业务就行。

不过,对于上述公司管理架构调整方案,王健林称,“还需要提请董事会、股东会批准以后,才能正式行动,这只是我的一个建议。”

谈万达回A:标的资产和业务可能会调整

此前,“世纪大交易”后,万达已将文旅和酒管这两个轻资产部分注入到香港上市公司万达酒店发展(0169.HK)中,目前该上市公司1月19日因涉及非常重大收购事项暂时停牌,而万达商业A股IPO正在排队中。于是市场猜测,以文旅和酒店管理为主的轻资产业务在香港上市,以“万达广场”为主的轻重结合资产则谋求在A股上市,是万达资本市场布局的方向。但是,如果王健林此次建议的万达商业公司架构调整方案得以实施,未来万达商业在A股上市的资产业务也可能会有所调整。

在谈及2018年的主要工作安排时,王健林再次强调,要继续降低企业负债,清偿全部海外有息负债。“万达集团将采用一切资本手段降低企业负债,包括出售非核心资产、保持控制权前提下的股权交易、合作管理别人的资产等等。万达要逐步清偿全部海外有息负债,万达商业退市资金也有了可靠方案。同时计划用两到三年时间,将企业负债降到绝对安全的水平。今天我可以在这里负责任地说,万达集团在全球绝不会出现任何信用违约!万达30年没有出现一起信用违约,我们把信用看得比资产、利润更重要。”他说。

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