[摘要] 1月17日,来自北京朝阳、昌平的两宗宅地亮相北京土拍现场,总起始价78.61亿元,总成交价78.95亿元。
1月17日，来自北京朝阳、昌平的两宗宅地亮相北京土拍现场，总起始价78.61亿元，总成交价78.95亿元。首创、远洋、中海、旭辉等10余家房企展开角逐。其中朝阳孙河地块成交十分迅速，仅1轮就被中粮+旭辉以总价33.65亿元拿下，溢价率1.02%。昌平沙河地块竞争相对较激烈，最终以总价45.3亿元、溢价率20.31%花落中海。
1轮！中粮33.65亿拿下朝阳孙河地块
参与竞拍的第1宗宅地是朝阳孙河乡北甸西村2902-14地块。中粮+旭辉、首创+远洋共2家联合体参与竞拍。最终该地块被中粮+旭辉以总价33.65亿元拿下，溢价率1.02%。
据悉，本宗宅地位于朝阳区孙河乡，四至范围为：东至规划孙河组团二号路，南至规划孙河组团七号路，西至规划孙河组团三号路，北至规划孙河北路。用地性质为R2二类居住用地，土地面积53525.811平方米，容积率1.1，控高18，起始价33.31亿元。另外，本次出让宗地中商品住房销售均价不超过68924元/平方米，且销售单价不得超过72370元/平方米。
从2012年开始，孙河区域内已经成交11宗地块，特别是2017年来，累计已经成交4宗。区域内累计土地成交金额高达373亿。区域内市场情况，目前成交均价在8万左右。区域内在2018年将有超过3500套限价商品房供应，同时之前的商品房预计入市也将超过千套，供应量比之前有明显上涨，整体土地溢价率有所下行。
诸葛找房分析师陈雷认为，孙河作为北京少有的高端住宅商圈一直备受关注，因其有完善的生活配套设施、优质的教育及医疗资源、便利的交通，近几年受到开发商追捧，该区域近来土地市场火热，随着地块的逐渐拍出，剩余地块越来越稀少，竞争愈发激烈。此次拍卖地块较小，总建面5.9万平方米，仅为上个地块的60%，起拍楼面价为5.7万/平方米，限售价为6.9万/平方米，竞价空间较小，好在此次地块并没有70/90限制，容积率为1.1，建设高端住宅或者向地下探寻空间，仍具有一定的盈利空间。未来随着人们对于生活品质追求的不断提高，高端住宅必然成为追捧，孙河仍是发展潜力区域之一。
54.5亿元！昌平沙河地块花落中海
第二块宅地是昌平区沙河镇丽春湖LCH-010等地块，参加竞拍企业有中海、金茂、华润+招商、绿城、金地。竞拍现场竞争激烈，经过17轮抢夺，该地块最终花落中海，成交价54.5亿元，溢价率20.31%。
据公开资料显示，本次挂牌出让宗地位于昌平区沙河镇，土地面积175114.652平方米，起始价45.3亿元，值得注意的是本次出让宗地LCH-010地块中建设的商品住房销售均价不超过59610元/平方米，且销售单价不得超过62591元/平方米；LCH-012地块中建设的商品住房销售均价不超过54553元/平方米，且销售单价不得超过57281元/平方米。
该宗地中R2住宅用地（010地块）78873平方米，容积率1.05，控高18；F1住宅混合用地（012地块）70046平方米，容积率1.5，控高18；B4商业金融用地（13\15\20地块）147300平方米，容积率3，控高45(有偿还建145400平方米，回购价格4500元/平方米；配新华书店1000平方米、技术培训学校900平方米，回购价格6000元/平方米)；A33基础教育用地（013地块）3360平方米，容积率0.8，控高12。
诸葛找房分析师陈雷表示，该地块位于沙河高教园，周边有北航、北邮、外交学院等高校分校区，有利于发展综合性商业，地块靠近地铁昌平线、G6高速及北六环，交通便利。而从教育资源来看，周边有北师大附属小学、昌平第四实验小学等。由于沙河高教园区发展时间较短，商场配套仅有隆兴购物广场、汇德商厦等。
另外，从沙河挂牌二手房套价区间分布来看，300-500万占比近半，其次为300万以下，占比22%；从套面积区间分布来看，60-90平米占比46%，其次为90-140平米，占比19%，刚需占比较大。目前该区域二手房挂牌均价为47095元/平方米，地块限均价54553元/平方米，开发商具有一定的盈利空间。同时值得注意的是，该地块总建筑面积30万平方米，地块较大，有利于进行大规模综合性开发。
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