[摘要] 2018年伊始，南京、兰州出现楼市政策新动向，纷纷放宽限购政策。那么松绑背后有哪些原因呢？
2018年伊始，南京、兰州出现楼市政策新动向，纷纷放宽限购政策。但目前房地产政策的基调是维稳，中央经济工作会议也提到：“保持房地产市场调控政策连续性和稳定性”。加上去年放款限购政策的城市，长沙、武汉、西安、济南、苏州昆山与郑州，目前已至少有8个城市放款限购政策。在政策维稳的导向下，各城市陆续放开限购措施的原因是什么？后续还有哪些城市有可能出台放宽限购政策？让我们解读一下其中的秘密：
一、部分城市楼市轻微松绑或源于地方政府财政压力：
截至2017年11月末，地方政府债务余额165，944亿元。其中，一般债务104，109亿元，专项债务61，835亿元；政府债券147，125亿元，非政府债券形式存量政府债务18，819亿元。据wind统计，2018年到期的政府债券8400亿，到期规模比2017年增加2.5倍。并且部分省份融资平台债务增长较快，从中债资信披露的8个省份融资平台2013年6月至2016年12月的负债统计情况来看，7个省份增长1.5倍至8.0倍不等，政府隐性负债规模不容小觑。综合来看，政府负债端压力较大，而政府的资金来源主要为财政收入、政府性基金收入，以及城投债、非标融资与委托贷款、PPP融资等，因此政府有比较充足的动力提高收入。
政府财政收入与当地经济发展相关，主要来源于企业利润。截至2017年11月，公共财政收入累计值为161，747.86亿元，累计同比增速为8.40%，较2017年10月下降0.83个百分点；地方本级财政收入累计值为84，358亿元，累计同比增速为8.70%，较上月下降1个百分点。
政府性基金收入主要来源于土地出让收入，房地产市场的投资情况很大程度上决定了政府性基金收入的大小。考虑到2018年房地产继续降温，销售与土地出让持续走低，假设全年土地出让增速从30%下降到-15%，2018年性政府性基金收入增速从2017年的27~30%下滑到-13%。
二、南京、兰州房地产表现低迷，南京财政收入年内下滑明显：
南京房地产开发投资、房屋新开工面积、住宅销售面积、住宅销售额四项数据都处于下行区间。2017年上半年以来，除房地产开发投资额，其余数据累计同比增速均为负。房地产投资动力不足，房地产销售量价齐跌。兰州地区房地产市场表现类似，住宅销售面积与住宅销售额累计同比皆为负值。两地的楼市限制政策效果明显，房地产市场的冷淡局面将抑制2018年政府性基金收入的增长。
南京与甘肃两地的政府公共财政收入累计同比增速17年以来皆在低位运行，政府财政收入增长缺乏动力，2018年财政收入增速也将放慢。江苏省与甘肃省的地方政府性基金收入在2016年有明显的增长（右轴为甘肃省对应的地方政府性基金收入）。根据南京市统计局的数据，发现南京市2017年年内财政收入下滑较大，尤其是2017年下半年，跌幅较大。
三、南京放宽限购吸引人才，兰州落实分类调控、因域施策：
2018年1月4日，南京市委1号文件《关于建设具有全球影响力创新名城的若干政策措施》出炉，文件中提到：“调整人才落户政策，允许研究生以上学历及 40 岁以下的本科学历人才，以及持高级工及以上职业资格证书的技术、技能型人才先落户再就业。”与去年出台放宽限购政策的几大城市相同，南京的放宽限购主要是针对知识型、技术型人才，是吸引人口尤其是人才流入的政策措施。不过各城市为什么在2017年以后才突然意识到人才的重要性，通过放宽限制政策吸引人才，政策的目的绝不单单是吸引人才。
兰州也采取了相关措施，取消市内偏远地区的限购政策，放宽城区限购条件，同时在城区实行限售政策。兰州本次的调控政策，主要体现在对市内的不同区域施行不同的调控政策，郊区房地产库存还较高，放宽限购能满足部分住房需求，而市内限售则是对投机的抑制，是对“抓好房地产分类调控”的践行。
因此，个别债务较高、财政收入增速减慢的区域在符合国家总体房地产调控大政方针下，进行一定程度上的区域性结构性支持政策是存在可能的。各地区在地区内房地产市场存在差异，对不同区域进行分类调控也是各地政府的重点工作。
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