12月6日吴地网挂[2017]9号公告地块的终止挂牌标志着12月苏州市区将不再有土拍，2017年苏州市区住宅用地土拍因这一公告而划上了句号。2017年可谓是房地产市场跌宕起伏的一年，土地市场呈现多元化发展趋势，对于缓解当前供需失衡，稳定楼市使到哪些作用？我们针对2016-2017年苏州市区所有土拍宅地展开了分析，探究当前乃至明年苏州楼市供求关系的真实状态。
2016年土拍宅地现况调查
谁才是真正的“赢家”
2016年苏州市区土拍宅地现况
据中指研究院数据统计，2016年苏州市区土拍宅地共75宗，其中已入市地块49宗，占比65%；尚未开售地块26宗，占比35%。从各区域宅地入市进度来看，吴江区宅地进度最快，绝大部分均以开盘入市；其次为相城、吴中区，地块入市占比在60%左右；而新区、姑苏、园区3个区域地块入市进度相对较为缓慢。尚未开售地块分布均较为集中，如新区/相城均共有6宗未开售地块，新区5宗位于浒墅关板块，相城5宗位于元和板块。同时，未开售地块出让时间大多数都在2016年9月后。
苏州各区2016年土拍宅地现况（单位：宗）
▌从26个未开售地块来看，主要有以下几大特点：
1、楼面价位于区域板块高位的地块。如仁恒苏地2016-WG-46号姑苏核心地块楼面价38745元/㎡；中铁苏地2016-WG-53号吴中木渎地块楼面价28964元/㎡；鲁能苏地2016-WG-57号相城元和地块楼面价26224元/㎡等，地块成交楼面价与周边竞品项目成交均价差距不大，甚至“面粉贵于面包”，在楼市调控收紧环境下，盈利空间有限，房企入市积极性不高。
2、出让条件较为严苛的地块。如中铁建苏园土挂(2016)04地块须至少按住宅计容建筑面积30%的比例配建人才组屋，人才组屋定向销售的基准价格为29000元/平方米；中海苏园土挂(2016)05地块设置房屋销售基准限价，为40000元/平方米，较高的建筑预售标准也将使地块动工入市延缓。
3、受资金回笼放缓影响的地块。由于融资门槛提升、楼市不振等系列因素，使得房企资金回笼的速度受到了影响，资金不到位容易造成工期拖延在一定程度上延缓了地块项目的入市。如北辰实业今年11月底拟向招行北京亚运村支行申请房地产开发贷款人民币7亿元，用于苏地2016-WG-50/51环太湖2宗地块的开发建设。
苏州市区2016年土拍宅地26宗尚未开售地块明细（单位：亿元、元/㎡）
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▌从49个已开盘的地块项目来看，大体呈现出以下几大特点：
地块项目成交楼面价与入市价格间的对比
✔ 成交楼面价在10000元/㎡以下地块：项目入市价格绝大多数为成交楼面价的2.0~2.5倍；房价以13500-17500元/㎡为主，主要集中分布在吴江及相城望亭、北桥板块。
✔ 成交楼面价在10000-20000元/㎡之间地块：项目开盘价格与成交楼面价比值在1.6~1.8倍区间；房价以18000-28000元/㎡为主，主要集中分布在吴江太湖新城板块及相城元和、周边乡镇板块。
✔ 成交楼面价20000元/㎡以上地块：高价地定价与成交楼面价比值仅为1.3~1.6倍区间，盈利空间着实有限，同时在整体楼市调控趋紧的背景下，高价地普遍开盘去化表现平平。
细数2017年土地市场成交
楼市调控效果显现
近2年苏州市区宅地成交对比
2017年苏州市区土拍宅地多项指标下滑显著。其中宅地总成交建设用地面积401万方，相比2016年下降119万方，同比降幅23%；平均溢价率下滑最为明显，同比降幅71%，而整体成交楼面价同比下降仅为17%，究其原因，主要以下几点：一是政府依据去年土地成交行情抬升了地块底价；二是对楼市未来预期不确定，销售压力悄然增加，也使得房企的投资趋于理性；三是地块出让限制条件越来越多，比如商业自持、配建人才公寓等，也降低了房企的拿地热情。
苏州市区各重点板块近2年成交楼面价变化（元/㎡）
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▌从苏州市区重点板块近2年成交楼面价变化来看：
✔ 园区、姑苏区及吴中木渎板块成交楼面价位于苏州土地市场的高位，近2年楼面价均在2万以上，走势较为平稳。
✔ 新区浒墅关板块、吴中甪直板块、相城元和板块这3大板块由于出让频率较高，且地块总规划建面较大等因素，导致成交楼面价出现明显下滑。
✔ 相城望亭板块、吴江城南、太湖新城板块这几个板块地块楼面价处于价格低洼区或区域板块发展潜力较好，使得楼面价上升幅度显著，未来区域板块内房价或将再次上涨。
土地市场现降温迹象
楼市将迎深度调整期
近2年苏州市区土拍宅地尚未开售地块共计86宗，总规划建面1068万方，其中相城区土地存量，总规划建面约270万方；吴中、新区、吴江总规划建面存量在210~230万方；园区土地存量规划建面90万方；姑苏区，9宗宅地，总规划建面仅45万方。
由此可以看出，明年相城、吴中、新区、吴江4大区域仍是苏州楼市供应主力区域，园区新房供不应求或有所缓解，但姑苏房源紧缺局面仍较难扭转。
近2年苏州各区土拍宅地尚未开售地块情况
总体而言，虽然目前地价上升已经成为普遍现象，这也预示着未来房价将要再次上涨，同时受楼市下行及政府限价影响，房企地块项目入市积极度不高。但从近期成交价格、溢价率、竞拍轮次等方面来看，土地市场降温迹象渐显。这对楼市而言是一个积极信号：一方面是政府加大供应，缓解供求关系；另一方面地价相对温和，房价也会对应理性。未来，在“房住不炒”的主基调下，土地市场还将延续加大供应、自持自用、租购并举等长效机制调整房地产供应结构，促进苏州楼市的平稳健康发展。
附苏州市区2016年土拍宅地已开盘项目明细：
中指研究院2017-12-18 13:10:49
