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密集调控下京津冀楼市持续降温 房企运营能力备受考验

房天下   2017-12-12 11:30

距离2017年结束还有不到一个月的时间,房地产调控“不许喘口气、不能歇歇脚”的论调,基本为年底乃至明年的楼市走向盖棺定论。在“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位下,京津冀城市群今年有关限售、限贷、限价、住房租赁楼市调控动作频频。

事实上,自去年的9.30新政至今,京津冀已经历了多轮密集的楼市调控政策,使得区域内的新房、二手房成交持续降温,逐渐回归理性。时值年底,房天下从政策、成交、房企等多个方面,为您深度解析京津冀楼市的发展态势。

京津冀楼市调控升级,地产联查力度空前

从2017年3月开始,包括北京在内的京津冀城市群纷纷加大调控力度,开启限购或将限购力度升级,收紧信贷政策:3月1日,涿州限购;3月2日,涞水限购;3月7日,张家口崇礼区升级限购;3月17日,北京升级限购,3月26日,北京将在建在售商办项目纳入限购······

就在近期,住建部会同国土部、央行召开房地产市场座谈会,部署近期房地产工作,要求坚持调控目标不动摇、力度不放松,不能有任何“喘口气、歇歇脚”的念头。保持调控政策的连续性稳定性,把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重。

而从10月30日至11月30日,国家发改委、住建部联合部署了在范围内开展商品房销售价格行为联合检查,对于误导、炒作、捂盘惜售、暗中加价、捆绑搭售等违规销售行为,轻则公开通报、处罚,列入各地失信黑名单,重则追究刑事责任,限制拍地甚至禁止市场准入。

除价格检查外,同时开启的还有住宅用地出让合同执行情况检查,检查内容则是2013年1月1日以来住宅用地出让合同执行情况,重点是按时开工、竣工情况和出让价款缴纳情况。中国房地产业协会法律事务专业委员会秘书长康俊亮表示,此次检查利于改善住房供求关系,稳定市场预期,促进房地产市场平稳健康发展。

同时,2017年是国务院出台的“大气十条”阶段的收官之年,为达到“京津冀区域PM2.5年均浓度比2012年下降25%、北京市细颗粒物年均浓度控制在60微克/立方米左右”目标,环保部、发改委、工信部等多部委及北京、天津、河北等省市共同印发《京津冀及周边地区2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》。三地不约而同地关注在停工方面,尤其北京和天津两地的治理措施尤为强硬,北京要求城六区及十个新城区各类道路工程、水利工程、土石方作业和房屋拆迁施工等全面停工四个月;天津要求全市各类建设工程、土石方作业、房屋拆迁(拆除)施工、水泥搅拌及浇筑等作业停工六个月,比北京的治理措施更为严格;石家庄则要求在取暖期全面停工,约4-5个月时间,这些措施意味着京津冀区域的房地产工程均或延迟交房

北京新房触底企稳,环京房价暴跌

限购以来,京津冀住宅成交连续数月呈现跌势,但在11月,由于供应量的增加,市场成交量开始出现小幅上升。据思源市场快报显示,2017年11月,北京市商品房新增供应5995套,同比减少46%,环比增加364%;成交2429套,同比减少69%,环比增加19%;成交面积34.29万㎡,同比减少66%,环比增加18%;成交均价47790元/㎡,同比上升40%,环比上升5%;成交金额163.89亿元,同比下降53%,环比上升23%。

而以别墅为代表的高端住宅市场,表现亮眼:2017年11月,北京市别墅新增供应368套,环比上涨1433%;成交435套,环比上涨43%;成交面积11.44万㎡,环比上涨30%;成交均价48379元/㎡,环比上涨8%;成交金额55.37亿元,环比上涨40%。

环京楼市方面,自今年楼市调控升级,非本地户籍居民家庭限购1套住房,且需要提供当地3年以上纳税证明或社会保险缴纳证明,房地产市场迅速下挫。新房与二手房的交易量骤减,虚高的房价也逐渐回归至合理区位,市场的极度冷静使得整个环京区域陷入浓厚的观望。据媒体走访环京楼市晴雨表燕郊发现,区域内有项目出现住售价腰斩的行情。

房企业绩分化趋于明显,房企运营能力受考验

当前楼市严厉的调控政策购房者浓重的观望情绪正在形成一股合力,催生京津冀房地产成交行情持续低迷,为了抢夺本就萎缩的购房者群体,各大品牌房企的运营能力正备受考验。一位大型房企的操盘手坦言:“现在的市场,不好做呀!”

同时,各大品牌房企的业绩分化趋势更加显著,出现“强者恒强”的现象,品牌房企业绩规模的增长,使房企集中度持续上升。数据显示,2017年前11个月,各梯队房企市场份额较2016年继续提高,梯度房企的销售金额已突破5000万元,千亿房企阵营强势扩围至14家,部分中等规模的房企也明确提出年内要实现销售规模突破千亿元的目标,以抢占市场份额。

与之形成鲜明对比的是,中小房企则艰难度日,陷入规模化扩张困局,被大型房企以“大鱼吃小鱼,快鱼吃慢鱼”兼并或收购。

易居研究院智库中心研究总监严认为,这一轮调控政策如此严厉之下,多个城市成交量都在下滑,包括商住类项目限购之后,房企的销售压力进一步增加,随之而来的去库存能力也将变弱,资金链有一定压力。

毋庸置疑,在地产行业金融化趋势的背景下,房企发展的速度与质量、规模与效益的矛盾更加凸显,房企只有修炼好“内功”,不断提升运营能力,增强品牌辨识力,才是决胜关键。

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