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魔都“11.28”政策一周年,楼市众生相

卢文曦 2017-11-29 21:29:12

一年前的“11.28政策”,让快速奔跑的楼市踩下急刹车,上海楼市进入平静期,市场更为理性。那么这一年来,上海到底发生了哪些变化?大卢今天就和大家聊聊“政策一周年,楼市众生相”这个话题。

“11.28政策”三大杀手锏

1、首套首付从百分之三十提高到三十五;

2、内有过贷款记录的家庭或者在上海有一套房的再买房认定为二套住房,普通住宅首付五成,非普通住宅首付七成;

3、公积金贷款收紧,有过两次以上公积金贷款记录的家庭或者买二套非普的家庭停止发放公积金贷款。

新房量缩价稳

图:上海新建商品住宅供求价走势(2016.11-2017.10)

基于“限价”很多项目都不愿低价入市,现在想拿预售证相当难,报价只能和周边二手房相当,有的项目开盘甚至和周边二手房价格形成倒挂,这简直就在割开发商的肉。所以今年供应量非常少,某种程度也限制成交走高。数据显示,截止到11月28日,今年新房供应356.3万,累计同比减少50.3%。成交量为590万平方米,累计同比减少55.3%。

从成交产品上仍延续这两年大格局,即改善为主,不过今年改善主力为单价3-5万的中端产品。相比之下,豪宅今年成交量缩水明显。交易量缩的背后是价稳,今年大部分时间多在4.7-4.9万元/平方米窄幅波动。

二手房议价尺度放大

新房受“窗口指导”影响虽然市场平稳,但多少有些失真。上海早已进入存量时代,当前成交2.8套二手房才成交1套新房。并且二手房市场变化快,更能反映真实现状。

首先,房东心态明显转变,原先还是跳价,现在大部分房东都会主动调低价格。并且议价空间从去年年底的1%达到当前的3-5%。当然,一些总价千万以上的房源直接9折甚至更大折扣案例越来越多。

其次,买家观望情绪越来越浓厚。今年上半年房东只要有2、3个点的让步,买家还是会马上签合同,但是到今年下半年,即便价格降到位了,买家还是要等等看。目前带看量始终处于低位盘整,有些房源甚至挂了3、4个月也没人看过,市场相当冷。

最后,我们看下中原的二手房价格指数。目前下滑趋势比较明显,已经跌至去年年底水平。并且短期还没有明显止跌信号。

图:中原二手房价格指数(2016.11-2017.10)

住房不炒,楼市小年

从十九大释放的信号来看,调控政策不会松,明年房地产会是“小年”。房子不炒的定调也深入人心。但是房地产是周期性很强的行业,一般3年一个周期,所以从时间推算明年下半年或有底部出现。

此外,从经济角度来看,房地产行业占GDP比重大约6%,但加上上下游可以达到20%。所以房地产的稳定对经济转型提供必要的时间和空间。所以尽管明年会比较难熬,但对买房者而言,入市的时期渐行渐近。

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