[摘要] 關於香港樓市的壹則消息這幾天壹直在熱炒——壹樓盤賣到折合每平米122萬元人民幣，刷新亞洲房價紀錄，單價3.5倍碾壓湯臣壹品。按照香港人年薪中位數20.4萬港元計算，普通香港人要花2745年時間才能買壹套這樣的豪宅。
關於香港樓市的壹則消息這幾天壹直在熱炒——壹樓盤賣到折合每平米122萬元人民幣，刷新亞洲房價紀錄，單價3.5倍碾壓湯臣壹品。按照香港人年薪中位數20.4萬港元計算，普通香港人要花2745年時間才能買壹套這樣的豪宅。
壹個重要因素就是，內地資金正加快進入香港豪宅市場，推動香港樓市空前燥熱，房價壹路高歌猛進，節節攀升。
說完樓市，我們進入影響樓市的資金面——港元Hibor近期持續攀升，不斷攀升的資金價格可能會給空前燥熱的香港樓市降溫。
壹個多星期以來，1個月期限和3個月期限的港元Hibor持續攀升，連續創下2008年來新高點。而在加息落定前後，港元Hibor繼續攀升仍將是大概率。的考驗也正暗流湧動——美國加息。
來看看今天港元Hibor走勢
從今天的報價情況來看，港元Hibor的1個月期、2個月期和3個月期，都創下了2008年來點。
我們來看今年來港元Hibor的1個月期限和3個月期限利率走勢，走出壹波U型。
資金利率快速攀升，港元在事實上加息
跟隨美元加息預期，防止資金外流，是這波港元Hibor快速攀升的重要原因。為了保證港幣匯率的穩定，香港金管局設置了7.75的強方兌換保證和7.85的弱方兌換保證。
2017年初美元兌港幣的匯率在7.75，但是從1月下旬開始壹路貶值，8到底已經突破7.82，直接逼近7.85的重要關口。從壹攬子貨幣的角度來看，上半年港幣貶值幅度更大。
為了保證港幣匯率的穩定，金管局承諾在匯率達到7.75港幣兌1美元的水平時向持牌銀行買入美元（強方兌換保證），在匯率達到7.85港幣兌1美元的水平時向持牌銀行出售美元（弱方兌換保證），在7.75至7.85之間時，金管局也可以根據需要進行操作。
美國10月份加息預期增強之後，9月份開始，港元Hibor的3個月期（黃線）資金價格開始攀升，遏制了港元進壹步貶值的壓力。在11月上旬，港元Hibor壹度走低，結果港元壓力明顯上升。從11月中旬開始，港元資金價格開始出現明顯上揚。
Hibor將進壹步上升，12月港元跟隨美元加息？
香港貨幣政策只有壹個目標，那就是貨幣穩定，即保證港幣對美元匯率穩定。在過去的20多年中，美聯儲每次加息或降息後，香港金管局幾乎都會跟隨行動。
港元在上半年貶值的重要原因就是美國和香港市場利差的擴大。而且從歷史數據來看，港幣對美元的匯率走勢與美、港之間的利差高度相關。
從利率平價的角度來講，由於資本在香港可以自由流動，當美元利率相比港幣利率走高時，套利資金可以借入港幣兌換成美元獲得更高，港幣貶值壓力增大；當美元利率相比港幣利率走低時，套利資金可以借入美元而兌換成港幣，港幣可能會。
如上圖所示，今年年初以來，1個月期限的Libor美元利率和Hibor港幣利率之間的差距（紅線圖）從不足10 BP，不斷擴大至80BP，是港幣對美元貶值的主要原因。而9月份以來，兩者的利差開始降低，但是仍然在70BP。
壹旦美國12月份加息，兩者的利差勢必進壹步拉大，港元必定選擇跟隨加息，在利差方面也需要進壹步縮小。否則港元貶值得壓力仍然不小。
Libor3個月美元利率繼續攀升，12月加息板上釘釘
作為短期國際借貸成本衡量基準的3個月美元Libor，今年初首次突破1%的重要關口，目前已經上漲到1.46763。
據高盛測算，全球以Libor為基準的金融產品價值超過300萬億美元。今年壹季度美國就有15萬億美元的消費者債務和13萬億美元的企業貸款債務以Libor為基準利率。若Libor利率上漲50個基點，則居民和企業多付出去的費用就是1400億美元。
從兩年前的0.42%，到現在1.46%，3個月期美元Libor利率已經上漲超過了1%。美元Libor利率上漲已經超過了100個基點。
美元Libor是當前少數的可以由市場力量驅動而自由運動的工具。雖然12月份美聯儲尚未加息，但是利率擡升已經實實在在發生。雖然Libor上漲不是恐慌的信號，但這種持續現象是信貸市場“改朝換代”的另壹個跡象，可能標誌著全球2008年金融危機之後，借貸成本持續了多年的下降趨勢已經結束，再通張已經在路上。
11月份香港樓市瘋狂
由於香港特區采用聯系匯率制度，港元匯率與美元掛鉤。人民幣若出現貶值，港元相對於人民幣會出現。內地富豪在香港買房可以讓他們壹定程度上抵禦人民幣貶值。相對來說，香港的房地產無疑是內地豪客最熟悉的，於是內地到香港買超級豪宅的人越來越多。
香港的房價雖然很貴，可依然阻擋不了中國富人到香港置業的熱情。2017年以來，香港樓市可謂熱度空前，房價也是壹路高歌猛進，節節攀升。11月份，香港樓市更是空前鼎盛。
根據中原地產的數據，截至11月15日，香港今年全年樓宇買賣合約登記（包括住宅、車位及工商鋪物業）達到6033.3億港元，已創下5年新高，較去年總和5328.1億港元暫升13.2%，預計全年金額將逼近6900億港元。
其中，壹手私人住宅方面，今年達到2117.3億港元，已經刷新2016年歷史新高1869.4億港元，創下22年的歷史新高。二手私人住宅方面，今年達到2512.3億港元，金額已創下5年新高。
23日，香港壹樓盤賣到折合每平米122萬元人民幣，刷新亞洲房價紀錄，單價3.5倍碾壓湯臣壹品。
位於港島山頂的聶歌信山道8號的Mount Nicholson兩套房子被同壹買家共計11.6億港元購入。按照香港人年薪中位數20.4萬港元計算，普通香港人要花2745年時間才能買壹套這樣的豪宅。香港高端房地產市場的火熱，由此可見壹斑。
同樣在11月，香港新地王誕生。11月15日，由信和置業、世茂地產、會德豐地產等五家發展商組成的財團，以172.88億港元的價格投得長沙灣興華街西附近的臨海住宅地塊，每平方遲(約0.09平方米)樓面地價高達1.75萬港元，刷新了香港住宅地價成交的歷史紀錄。
美國加息能不能壓制香港房價？
盡管港元Hibor利率不斷攀升，但是目前房貸利率依然低廉。以匯豐最近開出的壹款利率優惠為例，可以向部分客戶提供Hibor加碼1.28%的利率，此利率不到2%。壹些香港企業研報認為，即使美國加息25或50個基點，針對樓市的利率還是非常優惠，而且預料會持續下去。但是如果美國加息100個基點，可能將使得香港樓市降溫。
同時，由於地產商手頭寬松，資金充盈，甚至可以為買家提供多達買價120%的融資：其中90%用於購買新屋，剩下的30%償還現有的房屋抵押貸款。還有開發商則或是提供購買家具的退款優惠，或是提供在前3年只付利息的貸款。
顯然，由於這些優惠的房貸利率下，看漲的人仍然不少，而且據彭博行業研究，香港第三季未售出的住宅單位數量降至2015年以來水平。
房地產顧問公司Colliers International Group Inc.指出，明年大眾市場房價的漲幅料為8%到10%。房地產顧問公司萊坊(Knight Frank LLP)預估，明年這類房屋價格將上漲5%，而豪宅或上漲8%。
不過，隨著美元融資成本明顯上升，加上特朗普減稅法案的影響，更多資金勢必將流向美國，而全球市場面臨壓力傳導的風險。作為全球自由貿易港的香港，肯定要首當其沖。樓市的泡沫化加劇，真的能擋得住美元攀升帶來的風險嗎？
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