当房价上升空间时，地产销售们的说辞会说明天还要涨；当房价进入下行空间时，说辞马上变成“抄底时候来临啦？”“十年来，你说房价涨了多少？”；他们会用历史来打未来的保票，来证明现在买房有多么的重要。
然而，住建部在最近的表态中，却驳斥了这一点：对于楼市的调控不能有“喘口气、歇歇脚”的念头，基本上否定了那种“调控不可能持续”的幻想。
基本上，房价持续上涨有三个前提：M2持续增长，杠杆持续增加；其他投资品安全和比不过房地产；房地产库存低，供不应求。
首先，我们看M2余额增长情况，据央行公布的数据显示，截至10月末，广义货币（M2）余额同比增长8.8%，增速创下27年来新低。别忘了，自1990年以来，M2增速一直保持两位数的增长速度，这次增速回落到个位数，某种意义上说，货币贬值的速度就会下降；而中国老百姓买房为了什么？就是为了避免货币贬值，从而争先恐后的买房保持；如今经济发展趋于稳定，币值看起来也坚挺，那么买房的动力又从何而来呢？不如持币观望，寻找更好的投资机会。
另一方面，买房也不像之前那么容易；先不说零首付之类的极端情况，现在连首付三成都十分罕见了。而且，目前首套房平均贷款利率为5.30%，相当于基准利率上浮8.2%；首套房首付比例基本上都在35%以上，甚至一些地方开发商要求首付八成，乃至全款；从贷款余额看，居民中长期贷款大幅下降；加杠杆买房被遏制，房价失去上涨的动力。
其次，其他投资品的安全性来看，房产虽然还是比较稳健，但也大不如从前；银行前期贷款余额增加，资金开始出现短缺，银行同业拆借利率上升，对于筹集资金提出了进一步的要求，存款、结构性存款等“保本”的理财项目，率也在攀升，平均下来年化能到5%了。如果说全款买一套500万的房产，按现在5年不许交易的规则，等到可以买卖时，如果房价涨不到600万，那么等于连存款储蓄的率都没有跑过。
第三，库存量问题。本次房价上涨起始于“去库存”。然而，库存去了，房价却趋稳了，为什么？
数据显示，10月末，商品房待售面积（库存）6亿平方米，住宅只有3亿平米，已经回到了2014年的库存水平，相比2015年的7.18亿峰，下降了1.16亿平米。
按说在库存量减少的情况下，买卖应该更积极；无奈政策卡的非常严、特别严，可谓史上最严：既不能买，也不能卖，更不能贷；从而导致“金九银十”熄火，今年1到10月市场成交面积同比涨幅仅8.2%，成了本轮楼市2015年以来同比涨幅的低点。
于是，一个有意思现象出现了，房地产交易量下降、库存下降、而成交量也同步下降；三种因素同时下滑，是房地产市场化以来的新现象；也难怪万科老总郁亮会说“地产危机时刻”到了；只有跳出来看这种新的趋势、新的局面，才有机会守护住已经拥有的房产财富。如果还盲目套用“买买买”“去投资购房，那么未来很可能遭遇卖卖卖卖不出的局面。
本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，房产投资炼金术课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家，微信号刘磊房产评论。
刘磊房产评论2017-11-27 10:41:02
