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【大V观】1300公顷租赁住房来了,商品房还有的“玩儿”吗?

twfx1450 2017-11-27 10:30:07

根据北京市规土委今年4月12日印发的《北京市2017—2021年及2017年度住宅用地供应计划》,五年内,全市计划供应住宅用地6000公顷,其中产权类住房占4700公顷,其中定向安置住房1230公顷,自住型商品房(即现在的共有产权住房)1020公顷,普通商品房2450公顷;租赁住房1300公顷。

1300公顷,意味着5年供应的150万套中,1/3以上的房源都属于租赁住房。

有人说租赁时代的来临将加速商品房的贬值,也有人说,商品房时代已经过去了。

租赁房供应的增加,究竟会对商品房市场产生怎样的影响?

往年的保障房都去哪了

2010年以来,保障型住房一直保持不小的供应比例,除了2014-2016年计划供应比例稍低之外,2010-2013年份,保障房基本都保持在一半甚至一半以上的供应比例,所以今年虽然保障房比例回升,但供应数字上,并没有颠覆性的突破。

结合实际完成率,商品房一半左右的平均完成率和保障房100%的完成率相比,就显得逊色很多,7年来,基本每年的实际供应量,商品房都不如保障房。

然而这样大量的保障房供应,市场格局应该形成明确的“双轨”制才对,为何仍是感觉住宅就是商品房的天下呢?身为“半边天”的保障房,都去哪了?

回顾保障房发展历史,1998年,国务院印发的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发〔1998〕23号),首次提出“经济适用住房”的概念。

然而我们目前能看到的经适房,通过批量转商,已经基本进入到商品房的二手市场,而转商的成本,就是补缴的综合地价款和契税,在房价中的占比,比起商品房的上涨利润,可说是小巫见大巫了。所以,大量的经适房,其实仍是注入了商品房市场。

2013年,北京市住建委发布了自住型商品房,虽然规定5年后上市,30%上交财政,但是仍然没有限制其上市流通,5年后,可以想象,又会有批量自住型商品房加入到商品房二手市场行列。

而廉租房和公租房的保障面小,对租户审核要求高,周期长,一直难以进入大众视野。

归根结底,保障性住房的不断注入,也是造成市场上商品房率越来越高,商品房覆盖面越来越广的原因之一。

而本次结构性改革,与以往的不同之处在于,不论共有产权房有多少产权份额在政府手里,有多少是购买者所持有,其最终都不能以自由商品房的形式上市交易,这就避免了共有产权房最终沦为商品房的命运,而租赁住房,更是无法在产权市场流通。

所以,保障房体系未来会独立呈现在市场,与商品房分庭抗礼,而不是阶段性存在。随着租赁供应份额与共有产权房份额的加大,面向不同经济水平人群的住宅体系,已经形成鲜明的三大阵营,就是租赁房、共有产权房、商品房的三轨并行。

商品房还有的“玩儿”吗

在保障房类型经历各种尝试的过往多年间,商品房却经久不衰,被称为中国房地产市场的“黄金时代”,每年的平均上涨率令人咂舌,开发者、购房者都从中数倍获利。然而,三轨并行后,商品房是否还能像以往一样站在我们的主要视野里,会不会被边缘化,会不会失去已经涨到高位的价值?

我们从几个侧面来分析。

、今年11月7日,昌平区北七家镇(未来科技城南区)C-52地块由未来科技城以19亿元竞得,该宗地居住建筑规模全部建设“共有产权住房”,销售价格3万元/平方米。

按照目前已上市的共有产权房,政府和个人持有比例估算,个人持有应该在70%以内,小于等于50%比例的概率较大,因为如果超过70%持有比例,保障意义就不大了。以此推算,3万元对应的商品房价格区间应该在4.28-6万元之间,而北七家目前的二手商品房均价在4.2万元左右。

从共有产权房的定价上,可以看出,是以当前的商品房均价作为参考的,商品房市场的稳定是前提。

第二、目前开发商拿地模式都需要配建保障房,所以地块中的商品房就承担了实现利润的重担,很难想象未来开发商还会做小户型低总价的刚需类纯商品房,都会指向大面积高总价改善型产品,这样才有可能尽量的挣回利润。

第三、资源平衡是个长期的过程,短期内资源分布格局很难改变,目前拥有核心资源的仍然是商品房,“租购同权”会使得一部分较远地区的商品房价值受挫,市中心商品房的地位仍然难以撼动。

综上,三轨并行将使得社会结构更加稳定,各阶层都有适应自己经济实力的居住场所,因为共有产权房和租赁房没有完全产权,所以流通度上势必不如商品房,幅度也会受到限制,很难实现阵营间的跨越。而对于商品房而言,已经拥有2、3套甚至更多商品房的家庭,也不会弃商品房而选保障房,资格审核上也通不过,所以,未来还是在商品房范畴内伸展,而一线城市的纯商品房,仍是有经济实力的外来人群置业,这些人会形成推动商品房体系向上流动的金字塔基。

在限价等行政手段限制下,三轨制时代,商品房不会再有如2016年的大幅度飞涨,但其价值后盾依然坚挺。

【本文由“房谋度断”发布,2017年12月1日】

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