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专家:与房产税相匹配的问责制度要适时跟上

新京报     2017-11-17 08:55

[摘要] “9·30新政”、“3·17新政”、房价止涨、租购同权、共有产权房……在过去一年多的时间里,不断推出的调控政策和房价的变化成为公众关注的热点。

“9·30新政”、“3·17新政”、房价止涨、租购同权、共有产权房……在过去一年多的时间里,不断推出的调控政策和房价的变化成为公众关注的热点。

十九大报告称,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

在这一基调下,中国房地产市场何去何从?未来如何实现多层次住房供给,租与售如何协同发展?

新京报专访亚洲环球研究所所长,冯国经冯国纶基金教授(经济学)陈志武,中国银行业协会首席经济学家巴曙松,探讨中国房地产市场的未来。

新政

中国楼市就像坐过山车。从去年的“9·30”掀起一轮限购限贷调控之后,2017年,中国各地的楼市调控政策持续发力,“3·17”无疑又开启了一轮调控风暴。3月17日下午,北京楼市调控进一步升级。认房又认贷、二房普宅和非普宅首付比例提高、贷款年限缩短成为2017年调控三大手段。

租售

住建部称将立法明确“租售同权”:租房与买房居民享同等待遇,将通过立法,明确租赁当事人的权利义务,保障当事人的合法权益,建立稳定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。

调控

从去年的9·30新政至今,北京地区累计出台近50次调控政策。政策效应明显,北京地区多个房产中介表示,截至9月份,北京地区房价较房产市场火热时平均每平米下降1万元左右,基本回落到去年年底价位。在地产中介看来,政策有效抑制了投机者,房产市场趋于理性。

陈志武认为,从房地产调控角度,房价依然有上涨的压力,房子定位转向消费品而不再是投机品。房产税作为一种新的税种被推出,要非常谨慎。我们必须关注和讨论征税的另一边:房产税征收过来的钱怎么花?征收的钱怎么花必须要有一个明确的交代,与房产税相配合的问责制也要跟上。

房产税作为一种新的税种被推出要非常谨慎

新京报:财政部部长肖捷日前在《党的十九大报告辅导读本》中谈及房地产税,明确未来的房地产税将按照房屋评估值征收。您一直对房产税持有审慎的态度,但最近大家都在讨论房产税,这是否意味着房产税要出台了?

陈志武:自2004年实行房地产调控以来,房产税这个话题一时热一时又冷下来了,现在的热度还是以前话题的延续。此前,房产税在重庆、上海均做过实践,但一直“默默无闻”。

从房地产调控角度,房价依然有上涨的压力,房子定位转向消费品而不再是投机品。不少学者指出,很多国家都实施房产税,为什么中国不可以呢?推出房产税可以使得房价有下跌压力。

但房产税推出后,真的可以对房价下跌产生压力吗?房产税推出后,房价下跌的压力自然上升,但是地方政府是否能够坚持住而不会出现政策反复?2004年以来,房价曾有几次要下跌的势头,地方政府比谁都着急。根据以前十多年的经历来看,政府、尤其是地方政府比银行、老百姓更不愿意看到房价的下跌,甚至希望房价上涨。可以说,房价下跌不是地方政府能够容忍的,地方政府只是希望房价涨幅不要太高。

我认为,房产税作为一种新的税种被推出,要非常谨慎,不应该为了调控房地产市场而推出这种基本财产税,因为财产税比经济正常更加根本。我们必须关注和讨论征税的另一边:房产税征收过来的钱怎么花?征收的钱怎么花必须要有一个明确的交代,与房产税相配合的问责制也要跟上。否则,征收房产税对社会的普通公民是不公平、不对等的处理。

所以,现在认为房产税即将出台为时过早。目前财政部关于房产税内容讲的不是很明确,而且房产税要通过立法等步骤一点点来实施,这个过程不是一两天能够完成。

但房产税肯定会在未来某一个时间点推出来。征收的方向应该和重庆、上海一致,可能第一套房子税率最低,或许第一套房在一定面积内不会被征收房产税,如果超出一定面积或者规模的时候,要征收一部分房产税。第二套房产税税率要高一些,第三套房更高一些,类似这样的方向征收。

解决房地产投机过度就让房价该跌的时候跌

新京报:从去年9月底开始,各地共计有接近500次调控,目前看调控效果明显。但不少人评价说,房地产的模式是“疯涨、调控、疯涨、调控”,以至于越调越高。您如何看待这种说法?

陈志武:中国的房价总是上涨,越调控越上涨,为什么?因为房地产市场作为一种投资市场,投资者买房完全是基于对未来价格的预期,驱动投资者买房需求的不是现在房子的价位,而是未来房价的涨幅。可以说,基于未来房价的预期形成了房地产市场的投资和投机,而这种投资和投机又取决于未来房价下跌的概率。如果未来房价下跌预期大,投资者购房时自然会谨慎一些。

从2004年至今,房地产调控的干预频率不断上升,干预强度和工具越来越多,市场的投机和投资预期不断地被强化,形成恶性循环。

那么,如何解决房地产投机过度?唯一的办法就是,让房价该跌的时候跌一跌。否则,如果一下跌就放松调控,就想法止跌,这就把未来买房的热度再次点燃了,投机买方的需求就是这样被推高的。如果七八年前就让房价下跌,或许可以解决投机过度问题,但是现在难度加大。现在一旦让房价下跌要挤掉泡沫,将银行和金融体系提前带入挑战期,可能会引爆一场危机。而如果不控制房价,也不行。所以,现在政府骑虎难下,房价不能跌得太猛,如果急遽下跌会带来一系列问题。唯一可行的办法,就是让房价稍微跌一下,否则投资者买房的热度不会降。

如何给房地产投机热、投资热降温?让房价降下来一些,通过一定的教训给投机者降温。一方面,推出房产税,可以给投机降温。另一方面,在适当的时候,政府不要总是去救市,允许市场房价在该跌的时候跌一跌。这样,经过了房价的下跌,投机买房的人才会有风险意识。否则,不靠翻跟头去认识风险,没有投资者会真正在乎风险。

新京报:在房价暴涨时也常有文章拿中国房地产市场和日本楼市对比,中国房地产市场泡沫会破裂吗?

陈志武:从人类过去至少800年的历史来看,不管哪个国家,泡沫最终都会破。所以,中国也不例外,只不过在什么时间以什么方式破裂的问题。只要中国经济没有出现大问题,或者没有出台过高的房产税,或者没有出台更严厉的限购、限卖政策,泡沫不会破。

但是具体到中国和日本情况来看,我们研究经济学的学者有一点共识,一个东西的价值或者价格,比如房子,其价值和价格不能超出房地产市场所在的制度环境、社会环境、文化偏好去定义抽象独立的合理价值。因此,不能拿美国或者日本的标准来定义北京房地产价格多少是合理。因为各个国家体制不同,在中国的体制之下,合理的房价是多少由中国特色来决定。所以,在这样一个情况下,也许中国国情现实决定了现在北京房价的合理。但是按照人类规律,合理的房价还是有一定范围,不是一个无限的范围。

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